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與急遽回升的氣溫一樣，上海樓市近來(lái)連日飄紅，新建商品房日成交量甚至一度超過(guò)1000套。在久違的“井噴”行情面前，部分開發(fā)商心癢難耐趁勢(shì)漲價(jià)。
專家認(rèn)為，開發(fā)商“多次開盤、小幅提價(jià)”，是為了制造搶購(gòu)氣氛，推動(dòng)購(gòu)房者加快入市。但在市場(chǎng)尚很脆弱、回暖前景不明的情況下，漲價(jià)可能導(dǎo)致成交量萎縮，來(lái)之不易的“陽(yáng)春”行情也可能提前結(jié)束。
成交“井噴” 開發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)
陽(yáng)春三月，上海樓市在2月份成交量環(huán)比增長(zhǎng)逾六成的基礎(chǔ)上繼續(xù)反彈，新建商品房單日成交量多日高居在800套上下。統(tǒng)計(jì)顯示，3月9日至15日全市共成交商品住宅32.38萬(wàn)平方米，環(huán)比上升38.3%，創(chuàng)下上海樓市自2007年底以來(lái)的近70周新高。
據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月17日上海新建商品房成交達(dá)到1074套，為去年下半年以來(lái)所罕見(jiàn)；3月18日至19日，全市新建商品房成交量亦連續(xù)突破900套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2月份均值。
在大好“春色”面前，部分開發(fā)商按捺不住開始悄悄上調(diào)銷售價(jià)格，不少樓盤的提價(jià)范圍在5%至10%之間。龍頭老大萬(wàn)科在上海的金色里程、四季花城等項(xiàng)目均有調(diào)價(jià)；位于浦東的大華錦繡華城，2月成交均價(jià)1.5萬(wàn)元，比上期推案價(jià)格高了6%；“金地灣流域”項(xiàng)目最新報(bào)價(jià)已近每平方米1.6萬(wàn)元，而去年低谷期僅為每平方米1.4萬(wàn)元；位于市中心的精裝修公寓“長(zhǎng)寧88金廷”，推盤單價(jià)從春節(jié)前的2.4萬(wàn)元一路漲至2.7萬(wàn)元。
位于上海中環(huán)的“慧芝湖花園二期”比較有代表性。這一樓盤去年年中開盤均價(jià)每平方米2.2萬(wàn)元，但銷量不佳。當(dāng)年年底，開發(fā)商推出400余套房源以八折優(yōu)惠推出，平均單價(jià)略高于1.7萬(wàn)元，很快銷售一空。春節(jié)后該樓盤價(jià)格不斷攀升，最新一批房源每平方米均價(jià)在1.8萬(wàn)元至1.9萬(wàn)元。
市場(chǎng)機(jī)構(gòu)佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示，1月至3月18日，這段時(shí)間內(nèi)上海持續(xù)有成交的公寓項(xiàng)目共251個(gè)，其中2月售價(jià)比1月上漲的項(xiàng)目有123個(gè)，占到近五成，而3月前18天成交價(jià)相比2月上漲的項(xiàng)目有131個(gè)。
“少量多批”制造搶購(gòu)氣氛
值得注意的是，此輪樓市“小陽(yáng)春”，開發(fā)商再度祭出“少量多批”方式推盤，營(yíng)造熱銷或搶購(gòu)氣氛，以求推動(dòng)購(gòu)房者入市。
2007年，上海市為限制開發(fā)商“多次開盤、反復(fù)提價(jià)”，曾出臺(tái)規(guī)定，要求開發(fā)商“商品住房項(xiàng)目已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分，原則上應(yīng)當(dāng)全部申請(qǐng)預(yù)售和網(wǎng)上認(rèn)證；超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米，并應(yīng)制訂分批上市計(jì)劃”。然而，根據(jù)易居中國(guó)統(tǒng)計(jì)，3月9日至15日上海推出的18個(gè)樓盤中，只有2家開發(fā)商的推盤量在3萬(wàn)平方米以上，有12批房源總建筑面積僅在0.64萬(wàn)平方米至1.9萬(wàn)平方米之間，遠(yuǎn)低于“每批次預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米”的規(guī)定。
業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商“多次開盤、小幅提價(jià)”，正是為了制造搶購(gòu)氣氛，令一些剛性需求“恐慌”入市。樓市跟股市一樣，有很強(qiáng)的“買漲不買跌”心理，一定的提價(jià)有時(shí)候反而促進(jìn)成交。“因此，少量多批開盤、小幅提價(jià)某種程度上可視為技術(shù)性促銷手段。”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
房地產(chǎn)專家陳真誠(chéng)認(rèn)為，如果提價(jià)后市場(chǎng)反應(yīng)平淡，開發(fā)商還可以在上調(diào)價(jià)格的基礎(chǔ)上再次降價(jià)，這樣顯得打折幅度更大，給市場(chǎng)的沖擊更大，促銷效果可能更好。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，漲價(jià)是企業(yè)下意識(shí)的反應(yīng)，趁著成交回暖提價(jià)以增加利潤(rùn)。另一方面，開發(fā)商之間也存在“囚徒困境”，都想利用這波行情多賺點(diǎn)錢。各自謀利的結(jié)果，可能會(huì)擾亂市場(chǎng)，不利于整個(gè)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。
漲價(jià)可能導(dǎo)致行情提前結(jié)束
楊紅旭認(rèn)為，一兩個(gè)月的成交迅速放量并不能說(shuō)明樓市已經(jīng)回暖，整個(gè)2009年上海樓市成交量還將保持“箱底震蕩”格局。開發(fā)商借機(jī)漲價(jià)，會(huì)使部分對(duì)價(jià)格非常敏感的購(gòu)房者退而觀望，導(dǎo)致成交量增長(zhǎng)乏力，甚至重新回調(diào)。
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在17日成交的1074套商品房中，有261套是動(dòng)遷安置房，還有158套是商辦物業(yè)，剩下的真正通過(guò)市場(chǎng)交易的商品住宅是655套。18日的成交情況也類似：在968套商品房中，配套安置房源占了347套，去除商辦物業(yè)后，真正的商品住宅為443套。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴記者，在17日的商品住宅成交中，“海尚明城”一個(gè)項(xiàng)目就達(dá)258套，占當(dāng)日全市成交總量的41%，而成交排在二、三位的項(xiàng)目成交套數(shù)都不足25套。“實(shí)際上，海尚明城項(xiàng)目早在2月份已經(jīng)開盤，17日成交的258套只是去房地產(chǎn)交易中心備案而已，并不是一天內(nèi)完成的成交量。僅憑一天的數(shù)據(jù)不能說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)整體回暖。”
楊紅旭稱，近幾年的歷史表明，上海一手商品住宅的年均成交量保持在1500萬(wàn)平方米左右。據(jù)此衡量，2月份78萬(wàn)平方米成交量仍處于低迷區(qū)間，近期連日成交近千套證明2月以來(lái)的樓市回暖還在繼續(xù)。按目前情況，上海3月商品住宅成交量可能突破100萬(wàn)平方米，這已達(dá)到歷史平均的合理水平，如果在這一成交水平上保持一個(gè)季度，基本可以認(rèn)為是一波中期反彈。如果月度成交量能達(dá)到150萬(wàn)平方米，則基本可以認(rèn)為樓市走出冬天，真正步入春天。
他說(shuō)：“開發(fā)商過(guò)于注重短期利益，有可能損失中長(zhǎng)期利益：漲價(jià)可以提高利潤(rùn)率，卻會(huì)阻礙成交，最終影響營(yíng)業(yè)收入。如果眾多地產(chǎn)商都是見(jiàn)好就漲價(jià)，則樓市‘陽(yáng)春行情’可能提前結(jié)束。” |