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| 上海新房成交量連創(chuàng)新高 |
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3月17日，行人從上海市江蘇路旁一正在建設中的住宅商品房前經過。
易居中國3月16日的最新統(tǒng)計數(shù)據顯示，3月第二周(3月9日至3月15日)，上海市共成交商品住宅32.38萬平方米，環(huán)比大幅上升38.3%，這是上海樓市自2007年底受宏觀調控下滑以來的近70周新高。新華社記者:陳飛
攝 | 早春三月，經歷了持續(xù)寒冬的中國房地產市場，呈現(xiàn)出絲絲縷縷的復蘇氣息，全國各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時，一些城市的房價開始觸底彈升。
樓市真的“春暖花開”了？
樓市迎來“春暖花開”？
素有“樓市風向標”之稱的2009“上海之春”房展會日前落幕。為期4天的展會吸引參觀者近13萬人次，創(chuàng)下了歷年新高；現(xiàn)場成交總額為1.2億元，創(chuàng)造了歷史新低。
盡管“看熱鬧的多、出手的少”，房展會還是給上海樓市帶來了真真切切的春日氣息。市場機構佑威·樓市通提供的數(shù)據顯示：房展會帶動上海市商品房成交量節(jié)節(jié)攀升，3月13日至15日，全市商品住宅成交分別達到4萬、5.1萬、6.74萬平方米，創(chuàng)下2008年以來單日成交最高水平，當周也成為近一年來上海樓市成交最高的一周。
上海樓市不過是當下全國樓市的一個縮影。春節(jié)后，全國樓市普遍出現(xiàn)了成交大幅反彈的“小陽春”行情。在中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的30個城市中，有24個城市2月住宅成交面積環(huán)比上升，有10個城市環(huán)比增幅超過50%。如上海2月份商品住宅成交面積為78.76萬平方米，比1月增加61%；先于全國調整的深圳，2月份新房成交面積為48.84萬平方米，環(huán)比上升了24.5%，比去年同期更是劇增580%。
“春意盎然”同樣出現(xiàn)在二手房市場。南京網上房地產統(tǒng)計顯示，2月份二手房成交量達4721套，比1月份高出近四成，也創(chuàng)下了2007年6月以來二手房單月成交最高水平。
成交的瞬時回暖令樓市悄然生變。嗅覺靈敏的開發(fā)商們對促銷的態(tài)度和樓盤定價，已經發(fā)生了耐人尋味的變化。自“拐點論”之后一言一行便備受業(yè)界關注的“帶頭大哥”萬科，2月中旬暫停了幾乎所有促銷活動。上海的一些樓盤開始祭起兩三年前樓市火爆時常見的“少量多批”的推盤模式。根據易居中國的監(jiān)測數(shù)據，3月9日至15日上海推出的18個樓盤中，有12個推出的房源面積在0.64萬至1.9萬平方米之間，具“少量多批：”推盤特征。易居中國分析師薛建雄分析，在當前，開發(fā)商采用“少量多批”的方式一點點推盤，意在“多次開盤、反復提價”。
在“上海之春”房展會上，一處名為“中信和平家園”的樓盤罕見地沒有給出均價，看房人李姓女士猜測，“房產商肯定是有定價的，不標價就是在觀察市場反應。如果樓市回暖，房價肯定會水漲船高。”
剛性需求釋放，調整尚未充分？
“樓市已經回暖了？”正在看房的上海白領葉利頗為疑慮，他被二手房中介告知，“一月份還是買方市場，現(xiàn)在可是賣房人的天下了。”
“陽春”行情在給開發(fā)商帶來信心的同時，也給買房人帶來了焦慮。趙孟潔在一家媒體工作，“我從去年就開始看房子，從春天看到冬天，終于等到樓市‘拐點’出現(xiàn)。可是降價的房子，不是距離太遠，就是價格依然很貴。促銷廣告噱頭十足，好像真的有好大優(yōu)惠，跑過去一看，完全不是這么回事！”
“不管是時間周期還是價格深度，我認為樓市調整還不夠充分。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，目前談樓市回暖尚言之過早。“春節(jié)后樓市成交量的反彈是合理的，但即使如此，2月份上海商品住宅成交量也僅相當于去年的月均水平，依然偏低。”
專業(yè)人士認為，2月份全國房地產交易量的回升主要是去年下半年以來凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國房地產指數(shù)研究院副院長陳晟向記者表示，從2月份上海樓市的成交結構看，配套商品房成交占了三成，單價在1萬元以下的商品房占66.7%，單價在7000元以下的商品房占44.7%。“這表明，當前市場的主流需求還是自住需求，而自住需求在任何時候都存在。”
記者從房產中介了解到，近一個月以來，婚房的交易出現(xiàn)井噴情況，一些剛性需求開始擇機入市。在“上海之春”房展會現(xiàn)場，多家開發(fā)商也在剛性需求上做文章，瞄準工作不久、準備結婚的新人，力推“中小戶型、低總價、近軌道交通”的樓盤。
但這一切尚未令樓市的供需結構發(fā)生逆轉，巨大的商品房庫存量依然存在。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個月時間。而根據國家統(tǒng)計局的數(shù)據，截至去年底，全國商品房空置面積達到1.64億平方米，同比增長21.8%。
[業(yè)界人語]持續(xù)回升仍待經濟復蘇
知名專業(yè)房地產代理公司上海新聯(lián)康的“掌門人”周小麗在上海從業(yè)已有十多年。她表示，現(xiàn)在樓市銷量確實在回升，但她擔心，這種回升能否持續(xù)？
她的擔心在業(yè)內很具有代表性。廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲也認為，全國房地產市場已經進入周期性調整，這一輪周期性調整與中國宏觀經濟調整、世界金融危機同步，其結束有賴于宏觀經濟復蘇。
在此大背景下，蔡穗聲認為，房地產政策取向的著眼點與歸結點應是刺激市場消費，維持開發(fā)投資規(guī)模。刺激消費與維持投資規(guī)模是相輔相成、互為條件的。在刺激消費層面，它既是維持開發(fā)投資規(guī)模的必備條件，又是擴大內需的重要構成。
而中原地產研究中心研究總監(jiān)陶琦則認為，高房價導致高存量，降價是市場博弈的必然結果，“在目前價格偏高、存量較大的城市，開發(fā)商應該多考慮降價手段，以實現(xiàn)銷售。”
中國房地產指數(shù)研究院在2009“上海之春”房展會期間對購房者所做調查顯示，以往考慮較多的樓盤景觀、學區(qū)等附加值，已經被價格優(yōu)勢所替代。“在同等類型的樓盤中，價格是否足夠低，已經成為購房者選擇開發(fā)商品牌的唯一標識。”中國房地產指數(shù)研究院副院長陳晟說。
網言網語
●網友121.42.144.*：最近，住房和城鄉(xiāng)建設部公布了住房成交數(shù)據：前兩個月，全國住房成交量同比增長6.1%。他們得出結論，住房成交量有所回升。好一個掩耳盜鈴的把戲！前兩個月住房成交量是怎么增的？業(yè)內人士都心知肚明。繼1月新增貸款1.6萬億之后，2月新增貸款再超1萬億元，達到1.07萬億元。前兩月新增貸款規(guī)模已達2.69萬億元，同比多增1.64萬億元，完成了今年計劃“新增貸款5萬億”的一半還多。貸款的大幅增加及房貸政策的放寬，為開發(fā)商搞假按揭提供了天然的良機。在存量住房壓身，新樓盤不斷上市，壓力重重，資金鏈隨時崩裂的情況下，開發(fā)商乘機通過假按揭，套現(xiàn)撤離，而把包袱甩給銀行。這種所謂成交量回升的把戲，開發(fā)商們早已玩得滾瓜爛熟了。警惕啊！
●網友這座山那條河：要提高對全國樓市回暖論調的警惕，經濟房廉租房馬上大量上市，回光返照！
●網友錢捆入袖：朋友在一工地上承包點小工程，昨晚喝酒時跟我說開發(fā)商又找他借“長得順眼點的農民工”去銷售部捧捧場，哈哈。
●網友樓市價格：穩(wěn)定樓市是穩(wěn)定樓市價格還是成交量？樓市價格在過去的三年中成倍增加，難道現(xiàn)在不該降下來？如果不是穩(wěn)定樓市價格，那么就是穩(wěn)定樓市成交量？這么高的價格怎么能擴大樓市成交量？擴大內需，是為了安居樂業(yè)。這么高的房價怎么能讓老百姓安居？房地產走過了一段不正常的發(fā)展，現(xiàn)在要回歸的時候。前一段房價調控不是很成功的情況下，怎么能夠現(xiàn)在談穩(wěn)定樓市？是穩(wěn)定什么呢？我不懂。
●網友218.21.211.*：要促進樓市回暖，說白了就是讓老百姓買房。那在什么條件下大家才會真正爭著去買房呢？我覺得第一：房價確實得降到一定程度。讓老百姓看到真正的實惠，覺得時機已成熟了，讓人有一種機不可失的感覺。第二：讓老百姓手里真正有這筆錢，貸得了款，并且不費力就可還貸。第三：讓老百姓不僅買得起房，還要住得起房，(適當減免一些物業(yè)雜費)。當然，開發(fā)商也要維持自己的利益，這就須要政府出面和開發(fā)商進行協(xié)調了。
●網友222.185.124.*：從我個人的角度來看，房子這東西實在不應該成為炒作的對象。因為中國房產的產權是非常有限的——土地的使用年限是有限的，房產權并不包括土地的所有權。不值得炒作的另一個原因是：房子的價格在使用，中國房子的價格和租金是不成比例的，并且房子后面還可能遭遇政府一些不確定卻隨時可能出臺的稅收政策。炒房子等于買套套自己。奉勸有房子的人沒必要去關心房子的價格走勢，積點德讓想買房住的人有個寬松合理的買房市場環(huán)境。 |