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國家統(tǒng)計(jì)局月度形勢報告顯示，1至2月房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比去年同期大幅回落，開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比大幅下滑，商品房銷售面積降幅比去年全年略有縮小。專家認(rèn)為，一系列數(shù)字說明，前期出臺的一系列政策效力正在顯現(xiàn)，但促進(jìn)銷售、交易仍是重中之重，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場投資最關(guān)鍵的就是要穩(wěn)定交易量。
開發(fā)投資增幅回落
報告顯示，1至2月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2398億元，同比增長1.0%，增幅比去年同期回落31.9個百分點(diǎn)；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2288萬平方米，同比下降30%，降幅比去年全年擴(kuò)大21.4個百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積2647萬平方米，同比下降15.5%。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌分析說，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑是一個值得重視的問題，同比僅增長1%幾乎是房改以來沒有看到過的，2007年以前房地產(chǎn)投資增長速度多數(shù)都高于固定資產(chǎn)的投資增長速度，大概都維持在20%至30%之間。
顧云昌指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度反映了市場客觀、真實(shí)的狀況。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑與房地產(chǎn)銷售息息相關(guān)，去年全國銷售速度下降了近20%，而北京、上海等城市降幅更高達(dá)40%至50%，銷售量的下降必然導(dǎo)致開發(fā)商開竣工速度下降，而開竣工速度的下降又導(dǎo)致房地產(chǎn)投資速度的下降。
“土地購置面積和開發(fā)面積的雙雙下降，意味著市場還這意味著明年甚至后年的房地產(chǎn)開發(fā)量會下降，這會導(dǎo)致投資進(jìn)一步萎縮，應(yīng)該引起足夠重視，促進(jìn)銷售、交易，這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場最應(yīng)該做的，因?yàn)榉�(wěn)定房地產(chǎn)市場的投資最主要的就是穩(wěn)定交易量。”顧云昌補(bǔ)充說，應(yīng)采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。
商品房銷售出現(xiàn)回暖跡象
商品房銷售方面，1至2月，全國商品房銷售面積5131萬平方米，同比微降0.3%，降幅比去年全年縮小19.4個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長1.1%；辦公樓銷售面積下降29.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長3.5%。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，降幅縮小銷售面積增加是正常情況，去年全面都是商品房市場銷售的冰凍期，進(jìn)入今年1、2月份市場狀況開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，其中北京2月份的銷量較去年同期相比增加了近184%。
陳云峰告訴記者，商品房銷售回暖的原因不難想象。一是經(jīng)過一年多的需求壓抑，剛性需求開始迸發(fā)出來；二是中央和各地出臺的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易的政策起到了積極的作用；三是開發(fā)商的資金壓力加大，各種降價措施被紛紛推出，價格與真實(shí)購買力之間的差距縮小，這也促成了成交量的上升。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，雖然2009年房地產(chǎn)市場整體還處于相對低迷期，但在政府利好政策的影響下，1、2月份全國樓市整體出現(xiàn)緩慢回暖的勢頭。從數(shù)據(jù)上看，雖然銷售面積同比微降0.3%，但降幅已明顯縮小，而且商品住宅的銷售面積還略有增長，這說明開發(fā)商應(yīng)對市場，積極促銷的效果有一定的顯現(xiàn)。而辦公樓銷售面積下滑明顯的事實(shí)說明，在國際金融危機(jī)的影響下，中國的企業(yè)尤其是中小企業(yè)受到了較大的影響，直接導(dǎo)致了購買力的下降。
房企外資利用大幅增加
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源方面，1至2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源6046億元，同比增長6.9%。其中，國內(nèi)貸款1674億元，增長9%；利用外資69億元，增長50.8%；企業(yè)自籌資金2215億元，增長13.9%；其他資金2088億元，下降1.8%。在其他資金中，定金及預(yù)收款1190億元，下降4.3%；個人按揭貸款532億元，下降0.6%。
“從上述數(shù)據(jù)可以看出，開發(fā)企業(yè)貸款增幅較小，而外資利用的增幅卻較大。”任啟鑫分析說，由于房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商資金壓力很大，而金融機(jī)構(gòu)房貸又較為謹(jǐn)慎且有較多的條件限制，因此，我國大多數(shù)中小開發(fā)企業(yè)實(shí)際獲得銀行支持的力度較小。而與此同時，外資對于我國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)仍然較為看好。
任啟鑫說，外資利用的大幅度提高與國內(nèi)部分地區(qū)限外政策松動也有關(guān)系。以北京為例，限外政策松綁后，盤古大觀項(xiàng)目僅2月份就認(rèn)購了6套，認(rèn)購額超過5億元，而這些客戶，多為港澳臺及外籍人士。他預(yù)測，隨著政府利好政策作用的日益顯現(xiàn)，開發(fā)商的融資渠道將變得寬泛起來。
顧云昌也表示，國內(nèi)貸款增長9%，并不是很高，仍有較大提升空間。利用外資增長了50.8%但總量仍然偏少，這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)依然被看好。他認(rèn)為，銀行應(yīng)該加大對效益好的房地產(chǎn)企業(yè)信貸支持，同時，房企應(yīng)開辟更多的融資渠道。 |