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國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.9%，這是全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月同比出現(xiàn)下跌。此前的一個(gè)月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.4%。這一數(shù)字公布后，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的猜測(cè)，看跌與看漲的觀(guān)點(diǎn)針?shù)h相對(duì)。
看跌派觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，前期中央和地方各項(xiàng)“救市”政策的刺激效果正在逐步減弱，受庫(kù)存量等綜合因素影響房?jī)r(jià)可能醞釀新一輪下跌；與之相反，看漲派則認(rèn)為，隨著政策效力的進(jìn)一步顯現(xiàn)和外部環(huán)境的不斷好轉(zhuǎn)，樓市成交有望放量，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的走勢(shì)。
看跌派：庫(kù)存量、保障房
北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟是看跌派的堅(jiān)定支持者。她說(shuō)，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性規(guī)律，繁榮——衰退——調(diào)整——復(fù)蘇，中國(guó)樓市正處在衰退期，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到調(diào)整的時(shí)候。2008年不過(guò)是衰退的初期，商品房是“大宗商品”，其價(jià)格下跌趨勢(shì)一旦形成，短期內(nèi)不會(huì)立即扭轉(zhuǎn)。
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹直言，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，大家購(gòu)買(mǎi)欲望都在下降。以北京住宅市場(chǎng)在今年上半年也難看到底，受存量房和保障房的雙重壓力，半年后北京樓市也難見(jiàn)底。
這種說(shuō)法可以從一組數(shù)字中得到佐證。戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫(kù)存商品住宅約3800萬(wàn)平方米。如果按現(xiàn)有成交速度來(lái)測(cè)算，預(yù)計(jì)未來(lái)大約需要10至12個(gè)月的時(shí)間才能基本消化。
看漲派：政策利好、利潤(rùn)壓縮
和悲觀(guān)看法形成鮮明對(duì)比的是，有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌的空間已經(jīng)不大，未來(lái)有望呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
長(zhǎng)城證券行業(yè)分析師黃清林說(shuō)，春節(jié)之后，各個(gè)城市銷(xiāo)量回升的態(tài)勢(shì)很明顯。除了剛性需求在年底釋放以外，還有一些政策的刺激，尤其是相關(guān)的減稅政策和貨幣政策，減少了購(gòu)房者將近20%的負(fù)擔(dān)，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降了20%左右。假設(shè)之前2003至2005年房地產(chǎn)收入比按統(tǒng)一的口徑是合理的話(huà)，2007年房?jī)r(jià)整體偏離幅度大致在30%。在這樣的前提條件下，政府通過(guò)降息、減稅已經(jīng)減掉20%的負(fù)擔(dān)，實(shí)際上房?jī)r(jià)離正常的水平也就只有10%的空間。在這樣的情況下，房?jī)r(jià)下降的空間已經(jīng)很小。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示贊同。她說(shuō)，以北京為例，從房?jī)r(jià)構(gòu)成的要素看，目前北京的部分項(xiàng)目包括2008年的熱銷(xiāo)項(xiàng)目以及今年即將推出的低價(jià)入市的項(xiàng)目，利潤(rùn)率已回歸到較低的水平，很難再有較大的讓利空間，包括保利百合花園、首城國(guó)際等項(xiàng)目利潤(rùn)率已在10%至20%之間。如果房?jī)r(jià)經(jīng)歷新一輪的超跌過(guò)程，給房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來(lái)的將是更大的災(zāi)難，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，將會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游多個(gè)行業(yè)造成重創(chuàng)。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)可能仍將調(diào)整，但在政策引導(dǎo)作用下，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。
未來(lái)走勢(shì)看兩大指標(biāo)：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和政策走向
盡管對(duì)于樓市未來(lái)落實(shí)走勢(shì)的判斷，“看空派”和“唱多派”各執(zhí)一詞，但總體來(lái)看，他們判斷的基本指標(biāo)還是落腳于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)能否擺脫金融危機(jī)陰影，和國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策的走向上面。
悲觀(guān)者則認(rèn)為，今年只是一場(chǎng)嚴(yán)重衰退的開(kāi)始，而不是復(fù)蘇的開(kāi)始。明年比今年的衰退還嚴(yán)重，因?yàn)榻鹑谖C(jī)還沒(méi)有見(jiàn)底，誰(shuí)也不知道未來(lái)是怎樣的，經(jīng)濟(jì)衰退的惡果可能陳陳相因，在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間造成更大的破壞。而樓市的基本走勢(shì)是要取決于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，未來(lái)樓市不可能迅速恢復(fù)上行。
對(duì)于樓市政策而言，目前最受關(guān)注的當(dāng)是所謂的“房地產(chǎn)行業(yè)振興規(guī)劃”。有媒體報(bào)道，春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)搶搭“行業(yè)振興”末班車(chē)的消息一石激起千層浪。據(jù)稱(chēng)，繼汽車(chē)等九大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃確定之后，相關(guān)部門(mén)已上報(bào)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。在這份方案中，將包括金融產(chǎn)品創(chuàng)新、融資、信貸支持、商業(yè)地產(chǎn)選址規(guī)劃等一系列支持性政策內(nèi)容。由于尚未得到官方消息證實(shí)，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)是否應(yīng)成為“振興行業(yè)”也各執(zhí)一詞。
去年10月左右，在國(guó)家減免稅負(fù)等政策的刺激下，很多地方樓市出現(xiàn)了一波強(qiáng)勁的回暖行情，讓人見(jiàn)識(shí)了政策巨大的“杠桿作用”，且不論“房地產(chǎn)行業(yè)振興規(guī)劃”會(huì)否出臺(tái)，政策層面的動(dòng)態(tài)無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)和消費(fèi)者最為關(guān)心的話(huà)題。 |