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 相對于全國住宅地產(chǎn)的一片低迷，2008年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻有些“逆市而上、一枝獨(dú)秀”的意味。展望2009年，寫字樓和商鋪地產(chǎn)市場供應(yīng)預(yù)計(jì)將再創(chuàng)歷史新高。然而，面對投資依舊洶涌的商業(yè)地產(chǎn)市場，業(yè)內(nèi)人士建議持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。
商業(yè)地產(chǎn)“風(fēng)景這邊獨(dú)好”
第一太平戴維斯天津分公司總經(jīng)理朱天博告訴記者，在過去的七個(gè)季度中，天津的寫字樓租金上漲了將近20%，空置率則降至歷史最低點(diǎn)12.3%。從2007年開始到2008年第三季度，來自金融行業(yè)的國內(nèi)外租戶表現(xiàn)出對甲級寫字樓非常強(qiáng)勁的需求。與此同時(shí)，一些亞洲銀行和內(nèi)資銀行也在天津優(yōu)良位置的地段租下大面積寫字樓空間。由于用戶對寫字樓的需求增大，預(yù)計(jì)今年天津?qū)懽謽堑目罩寐嗜詫⒈３州^低水平。
二線城市增勢強(qiáng)勁，一線城市更是“當(dāng)仁不讓”。仲量聯(lián)行北京分公司董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部主管張瑩指出，2008年是北京商鋪市場成績斐然的一年。全年新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，市場存量飆升45%。北京奧運(yùn)會(huì)的承辦，帶動(dòng)市場對優(yōu)質(zhì)商鋪空間的需求同創(chuàng)歷史新高。由于零售商意欲利用奧運(yùn)會(huì)籌辦過程中所出現(xiàn)的巨大商機(jī)，使得當(dāng)年高達(dá)92.5萬平方米的新增商鋪空間被零售商租賃一空，接近2007年的三倍，是1998年前一歷史高位的兩倍多。盡管需求在奧運(yùn)會(huì)后顯著下降，然而市場需求的強(qiáng)勁，尤其是對新竣工購物中心的需求，使得2008年全年的市場空置率并未受到新增供應(yīng)大幅增長的影響，仍保持在相對平穩(wěn)的水平，整個(gè)北京商鋪市場的年平均租金攀升至7238元/平方米，創(chuàng)歷史新高。
雖然全球零售銷售業(yè)績普遍下滑，但國際零售商們?nèi)匀徽J(rèn)為中國市場具有增長潛力。2008年第四季度，新進(jìn)入上海零售市場的國際零售商包括瑪莎百貨、唐恩都樂和Net。百思買也在第四季度新開多家店鋪，繼續(xù)其擴(kuò)張策略。由于對優(yōu)質(zhì)商鋪的需求未見下降，上海市中心商鋪的底樓平均租金較上季度增長了3.1%。上海中心區(qū)域商場目前還未出現(xiàn)任何零售商撤出的跡象。市場整體空置率仍維持在6.5%的低位。位于黃浦區(qū)的353廣場和浦東的96廣場均在第四季度開張營業(yè)，從而為上海零售市場新增8.6萬平方米物業(yè)面積。
金融危機(jī)影響于大勢無礙
受全球金融危機(jī)影響，我國的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入2008年第四季度后開始有所變化，主要城市的甲級寫字樓市場均出現(xiàn)租金下滑和空置率上升的局面。
張瑩在接受記者采訪時(shí)說：“寫字樓市場的企業(yè)租戶，曾將大量涌入市場的新增供應(yīng)視為擴(kuò)張和改善辦公條件的良機(jī)。不過，全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性導(dǎo)致越來越多的企業(yè)租戶，尤其是跨國企業(yè)，紛紛收縮規(guī)模并取消了此前的擴(kuò)張計(jì)劃。”需求的疲軟以及空置率的不斷上漲，導(dǎo)致目前整個(gè)市場的空置率一度上升至22.5%，整個(gè)市場的平均租金水平在其歷史高位的基礎(chǔ)上下跌了5.1%，比上年同期下降了1%。
然而在商鋪市場方面，盡管第四季度新增供應(yīng)大幅增長，但仍難滿足巨大的市場需求，從而造成租金進(jìn)一步上漲。此外，縱觀整個(gè)房地產(chǎn)投資市場，第四季度沒有外資收購交易發(fā)生，大多數(shù)投資者都認(rèn)為2009年為購買良機(jī)。
在區(qū)域市場方面，長三角地區(qū)的本地消費(fèi)預(yù)計(jì)將有所提升，隨之俱增的國內(nèi)物流配送需求將有望成為今年商業(yè)地產(chǎn)市場的重要驅(qū)動(dòng)力。從整體來看，隨著政府刺激經(jīng)濟(jì)舉措效果的逐漸顯現(xiàn)，2009年勢必將成為房地產(chǎn)市場節(jié)奏發(fā)生變化的一年。
中原地產(chǎn)天津投資顧問部總監(jiān)高飛認(rèn)為，未來的商業(yè)地產(chǎn)能否獨(dú)善其身，主要取決于供需是否能平衡。如果需求可以保持快速增長趨勢，同時(shí)開發(fā)機(jī)構(gòu)能準(zhǔn)確把握未來的買家和客戶要求，鎖定市場缺口，就可能度過地產(chǎn)的“寒冬”。
今年利好因素多 業(yè)界普遍謹(jǐn)慎樂觀
業(yè)內(nèi)專家表示，2009年存在諸多利好因素，如零售額的不斷增長、新建優(yōu)質(zhì)購物中心項(xiàng)目的增多，以及商鋪項(xiàng)目所推出的誘人的租賃條件等，預(yù)計(jì)將吸引更多的零售商在2009年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年前11個(gè)月，北京的零售總額同比增長21%，預(yù)計(jì)2009年仍將持續(xù)上漲。盡管經(jīng)濟(jì)放緩尚未對市場零售額造成影響，但眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)2009年零售額的增長勢頭將會(huì)大幅降低。旨在刺激國內(nèi)消費(fèi)的政策可能有助于緩解這種下跌的勢頭，但這種政策的真正作用可能要等到2009年年中才會(huì)在市場中得以顯現(xiàn)。
鑒于對零售額增長勢頭可能放慢的預(yù)期，現(xiàn)有的零售商可能仍將繼續(xù)推遲其擴(kuò)張計(jì)劃，這是因?yàn)殚_設(shè)新店可能對其銷售收入造成稀釋作用。相反，新入市的零售商則無此擔(dān)憂，因而未來商鋪?zhàn)赓U市場可能由這些新零售商所主導(dǎo)。因此，雖然其他類型物業(yè)的租金都已開始下降，但商鋪?zhàn)饨鹑岳^續(xù)保持增長，預(yù)計(jì)商鋪將成為2009年租金最穩(wěn)定的物業(yè)類別。
盡管北京寫字樓市場2008年底黯然收場，但在2009年初仍有諸多利好因素。2008年下半年，寫字樓市場新增供應(yīng)量達(dá)到133萬平方米，增長18%。盡管市場需求放緩，但吸納量仍達(dá)到55萬多平方米。
張瑩說：“與其他地區(qū)寫字樓市場所不同的是，全球金融危機(jī)的影響僅僅減弱了北京寫字樓市場的需求。盡管部分租戶縮減了對辦公空間的需求量，但寫字樓的總體占用量仍繼續(xù)大幅增長，凸顯了北京作為中國乃至亞太地區(qū)領(lǐng)先商業(yè)中心地位的重要性。盡管全球經(jīng)濟(jì)放緩使眾多跨國企業(yè)在擴(kuò)租方面仍將持謹(jǐn)慎態(tài)度，但中國政府龐大的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以及向私營企業(yè)開放更多的商業(yè)市場，將推動(dòng)本地企業(yè)在2009年期間對寫字樓空間的需求。”
據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測，在過去幾年中，為追求更高的回報(bào)率，同時(shí)避開一線城市資產(chǎn)的高價(jià)，投資者紛紛轉(zhuǎn)向二、三線城市。嚴(yán)峻的全球經(jīng)濟(jì)形勢使得一線城市物業(yè)價(jià)格已開始大幅下跌，從而為投資者帶來新的投資機(jī)會(huì)。2009年，謹(jǐn)慎的投資者將會(huì)把投資重點(diǎn)放在一線城市的核心地段，一線城市投資活動(dòng)將增加。
相比較于住宅地產(chǎn)的消費(fèi)性，商業(yè)地產(chǎn)的投資性更強(qiáng)。在住宅地產(chǎn)普遍低迷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)具有的拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)的雙重功能尤其凸顯，因而對擴(kuò)大內(nèi)需有著重要意義。在當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的大背景下，業(yè)界人士對商業(yè)地產(chǎn)越來越看好。 |