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        我國房地產(chǎn)市場“空置率危言”背后的真相
            2009-02-02    本報記者:來建強(qiáng)    來源:經(jīng)濟(jì)參考報

          近期,開發(fā)商就商品房空置面積大做文章,一些地方政府因此作出收購空置商品房的表態(tài)。專家認(rèn)為,開發(fā)商夸大空置率是在誤導(dǎo)市場,當(dāng)前空置房面積增加主要是房價過高、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等原因造成的,地方政府收購空置商品房應(yīng)把握好度。

          被夸大的空置率

          近期,一些房地產(chǎn)開發(fā)巨頭制造了一波“空置率危言”,他們根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),以2008年11月底全國商品房空置面積為1.36億平方米為基礎(chǔ),推測2009年的全國商品房空置面積將超過2億平方米。按照我國近年來年竣工住房建筑面積6億平方米計算,自然而然地推算出2009年全國商品房空置率將達(dá)30%以上,這將“大大超過國際公認(rèn)的商品房空置率10%的警戒線。”
          各地開發(fā)商紛紛響應(yīng),商品房空置率高企的消息頻頻見諸當(dāng)?shù)孛襟w。在福州,一些開發(fā)商甚至傳出這個城市商品房空置率將達(dá)50%的高危水平的說法,并要求政府進(jìn)一步采取措施“救市”。
          浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認(rèn)為,開發(fā)商錯誤計算得出了一個夸大的空置率,誤導(dǎo)市場的用意明顯。按國際慣例,空置率是把一級市場待售、待租的房產(chǎn)面積除以可用住房和其他商品用房的全部存量面積的結(jié)果,而不是商品房空置面積除以當(dāng)年竣工商品房的面積。
          “2007年底,我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積104.35億平方米,當(dāng)年商品房空置面積1.23億平方米,空置率僅為1.2%。2008年全國商品房空置面積雖有所增加,但我國城鎮(zhèn)住宅建筑面積總數(shù)也在增長,因此空置率在1%至1.5%的正常范圍,距開發(fā)商所謂的‘商品房空置率10%的警戒線’甚遠(yuǎn)。”景乃權(quán)說。

          空置面積增加的真正原因

          “2008年以來,在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時,房地產(chǎn)開發(fā)量延續(xù)了2006年以來的增長勢頭,而需求量卻突然大幅萎縮,市場供求陷入嚴(yán)重失衡的狀態(tài)。”廈門大學(xué)教授陳培愛認(rèn)為,目前,商品房空置面積的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場供大于求,根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系。
          以廈門市為例,2008年,這個城市的商品房均價從最高時的每平方米1.5萬多元跌到了萬元以下。專家認(rèn)為,目前該市房價仍顯偏高,阻礙了市場需求的進(jìn)一步釋放。按這個城市工薪家庭年均收入4萬多元計算,普遍承受不了50萬元以上的住房;如果按90平方米計算,工薪家庭能夠承受的合理房價不應(yīng)高于每平方米5500元。
          從福州市商品房空置情況來看,130平方米以上的大戶型占了空置面積的大多數(shù),而中小戶型處于熱銷狀態(tài),空置的不多。
          “當(dāng)前,房價仍然偏高、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)投資功能被過分夸大等,才是造成商品房空置面積增加的真正原因。”景乃權(quán)說。

          政府“購房”引發(fā)爭議

          近日,福州市公開表示,鼓勵政府部門或國有企業(yè)收購空置商品房,作為擴(kuò)大保障性住房的房源;或采取現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式,鼓勵符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的市民去購買空置房。與此同時,北京、南京、廣州、鄭州等地也紛紛表示,考慮把空置商品房變成社會保障性住房。地方政府的這類表態(tài)引發(fā)爭議。
          北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為,地方政府出臺收購空置房的做法,客觀上有助于減輕各地樓市的供求矛盾,加快開發(fā)商的資金回籠。對地方政府而言,收購合適的空置房用作保障性住房,將大大縮短擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)周期,可以節(jié)省建設(shè)用地和開發(fā)成本。
          而一些市民認(rèn)為,政府收購空置商品房的做法等于是在維持高房價。樓市低迷跡象雖已顯現(xiàn)多時,但不少開發(fā)商仍未真正下調(diào)房價,而是寄希望于政府救市政策,才會造成房屋滯銷加劇。地方普遍面臨財政減收,政府財政應(yīng)盡可能多地用在保障實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和促進(jìn)社會就業(yè)上,而不是幫開發(fā)商買單。
          一些專家認(rèn)為,地方政府在出臺收購空置商品房等救市措施時應(yīng)把握好尺度,首先應(yīng)正確評價商品房空置率問題,以免影響宏觀決策。其次,地方政府如要收購空置商品房,操作方案必須經(jīng)過全面研究。明確目的是“迅速擴(kuò)大保障性住房的來源”,而不是替開發(fā)商買單,防止收購操作成為新的腐敗溫床,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

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