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貫穿2008年廣州樓市的主線是一條趨勢向下的曲線。在去年廣州房價沖高直上11574元/平方米以后，從今年1月開始，廣州樓價就一直是“跌跌不休”。盡管樓價在下調(diào)，然而市場卻依舊保持沉寂，樓價也在各種博弈中繼續(xù)回落，并逐步向消費(fèi)能力靠攏。
開發(fā)商積極促銷 樓價仍頻頻下探
從今年1月起，廣州各大媒體上又開始頻繁出現(xiàn)各種各樣的促銷廣告，“買房送車位、送家電”、“即將成本價開盤”等各種廣告再次出現(xiàn)在市民的視野中，甚至有樓盤打擦邊球推出“分期首付”的辦法招徠顧客。業(yè)界分析認(rèn)為，這是因為從2007年10月以后，廣州樓市就進(jìn)入了調(diào)整期，樓市成交量以及價格都開始下滑。銷售市場低迷，回籠資金慢，開發(fā)商的資金壓力開始凸顯，于是只有選擇促銷來“保溫”市場。
在一系列促銷攻勢之后，廣州房地產(chǎn)市場也曾出現(xiàn)過短暫的“回暖”跡象。根據(jù)統(tǒng)計，6、7、8月樓市成交量也陸續(xù)回升到60萬平方米左右，價格也基本徘徊在每平方米9000多元。但到了9月份，廣州樓價更下探至8244元/平方米，比8月份的9078元/平方米大幅下降了834元/平方米；與去年同期的9686元/平方米相比，更狂降了1442元/平方米。
此外，在今年廣州樓市中，尤其值得一提的是限價房。今年初，全國首個限價房保利西子灣在廣州開賣，緊接著包括萬科、中海、龍光在內(nèi)的限價房項目陸續(xù)上市，數(shù)千套限價房入市，從而拉低了周邊商品房銷售價格。然而隨著商品房價格不斷下滑，限價房的價格優(yōu)勢減弱，也出現(xiàn)了部分滯銷現(xiàn)象。
市場信心不足 等待更有誠意降價
隨著房價的不斷回落，各種“抄底”的言論也開始出現(xiàn)，但是市場似乎并不為所動，不少市民認(rèn)為現(xiàn)在樓價遠(yuǎn)超過大多數(shù)人消費(fèi)能力，并不打算購買，也期待開發(fā)商更有誠意的降價。
在廣州樓巴聚集的宏城廣場，已經(jīng)難以見到排隊候車看房的熱鬧景象。上周末，記者在宏城廣場看到，除了那些超低價格的郊區(qū)樓盤還有不少市民看盤外，其余的各大樓巴上只有寥寥數(shù)人。
事實上，價格便宜的郊區(qū)盤也正在成為廣州樓市成交的主力軍。根據(jù)陽光家緣統(tǒng)計，限價房峰景華庭、廣州雅居樂花園、碧桂園鳳凰城、恒大山水城和雅居樂荔尚國際等樓盤，分別以335套、320套、231套、209套及158套的簽約量位居11月的銷售前五位。
不過，不少市民都認(rèn)為，廣州房價還是比較高，尤其是市區(qū)內(nèi)的房價基本沒有下降，仍舊超出市民的購買能力。廣州市合富輝煌集團(tuán)市場研究部對市民未入市原因的調(diào)查也顯示，有接近50%的潛在客戶回答為樓價仍然偏高，也有10%左右的客戶是因為擔(dān)心房價還會再降，所以選擇繼續(xù)觀望。
后市取決于政策利好能否釋放有效需求
在房地產(chǎn)市場陷入低迷之后，各種利好政策也開始陸續(xù)出臺，利率下調(diào)及首次置業(yè)者首付比例的下降，降低了購房門檻和供樓成本，而且廣州也將提高公積金住房貸款最高限額，從過去個人40萬元提高到50萬元，夫妻合計貸款額上限從65萬元提高到80萬元。
但從短期來看，這些并沒有讓開發(fā)商感到暖意。受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度的退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，需求方短期內(nèi)難以走出觀望。而且在明年資金繼續(xù)不足的情況下，降價促銷以求快速回籠資金仍是房地產(chǎn)的主題。富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長、總裁張力在接受媒體采訪時也表示，資金緊張是目前眾多開發(fā)商面臨的最大問題。2009年將是更為困難的一年，明年、甚至后年都是房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整期，明年底樓價將到底并站穩(wěn)。廣州中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)也預(yù)測，由于郊區(qū)區(qū)域番禺、花都、增城等所占的供應(yīng)比例大幅增加，因此2009年的整體均價將比2008年下降10%至15%。
事實上，市場需求還是存在的，只是沒有釋放出來。廣州合富輝煌首席分析師黎文江分析認(rèn)為，廣州戶籍人口正以年均10萬人的速度在不斷增加，以人均居住面積25平方米計算，每年至少要凈增250萬平方米住宅，這還未估算常住人口、流動人口每年增長的需求。這些購買欲望并沒有消失，只不過他們在等待購房時機(jī)。現(xiàn)在關(guān)鍵是如何提振市場信心，讓有效需求釋放出來。對此，廣州寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同建議，除了開發(fā)商要主動把房價回調(diào)到合理的區(qū)間外，政府也應(yīng)該在樓市跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行之時，及時采取有效措施，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，防止樓市“大落”。 |