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由財政部、國稅總局和央行聯(lián)手出臺的組合利好尚未來得及消化，中國樓市又迎來降息暖風(fēng)。在1個半月內(nèi)連續(xù)3次下調(diào)貸款利率，央行的出發(fā)點自然是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長、盡量減少外圍金融風(fēng)暴沖擊，但對房地產(chǎn)市場而言仍然是一個積極的信號。盡管樓市復(fù)蘇仍需時間，但市場將有所分化，在買賣雙方的博弈下，未來樓市將呈現(xiàn)“L型”走勢。
降息為市場注入流動性
中國人民銀行29日晚宣布，從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個百分點；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率則保持不變。
這已是9月15日以來，我國貸款利率的第三次下調(diào)，至此，金融機(jī)構(gòu)貸款利率已累計下調(diào)0.81個百分點。
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟說：“在全球金融海嘯的背景下，央行降息為市場注入了流動性。中國并非資金不夠，但由于信心不足、消費萎靡，導(dǎo)致市場流動性收緊。央行降息意在傳遞信心、釋放流動性，避免經(jīng)濟(jì)過快下滑。”
由于對經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)心加劇，亞太股市27日上演“黑色星期一”：港股恒生指數(shù)周一下跌超過12.7%，創(chuàng)歷史最大跌幅；臺北股市跌4.65%；日經(jīng)指數(shù)下跌6.4%，創(chuàng)26年來最大跌幅；菲律賓股市下跌12%；滬深兩市一路重挫，滬指收盤暴跌逾6%。盡管28日歐美股市全線暴漲，滬深股市29日卻再度“跳水”，上證綜指跌幅接近3%。
“作為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，股市下跌表明市場信心不足，對未來經(jīng)濟(jì)形勢非常擔(dān)憂。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球，我國經(jīng)濟(jì)增速也出現(xiàn)了明顯回落。央行連續(xù)降息，旨在提振經(jīng)濟(jì)，也是為股市和樓市注入信心。
購房者成本降低
業(yè)內(nèi)人士分析，連續(xù)三次降息，商業(yè)貸款利率累計下降0.81個百分點；而公積金貸款利率連續(xù)2次下調(diào)，購房者成本已大大降低。
此前，財政部、國家稅務(wù)總局、人民銀行以罕見的力度出臺“組合拳”，為買房人松綁減負(fù)：從11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫下調(diào)到1%；個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為20%。
緊隨其后，上海出臺了力度更大的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵居民住房消費，其中規(guī)定，購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%；家庭購房公積金每戶最高貸款限額提高至80萬元。
美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉表示，以一套總價100萬元的商品房、首付三成來計算，上海原來規(guī)定公積金貸款每戶最高限額為50萬元，也就是需要另外承擔(dān)20萬元的商業(yè)貸款，現(xiàn)在則可申請全額公積金貸款，利息負(fù)擔(dān)有所減輕。加上上海14條新政對二手房交易稅費的大幅減免，近來門店接待的看房者比政策出臺前增加了三成。
政策釋放需時間
陳晟表示，我國目前已進(jìn)入降息通道，加上從地方到中央對樓市的一系列刺激政策，從長期來看房地產(chǎn)市場將趨于穩(wěn)定。但所謂“病來如山倒、病去如抽絲”，政策生效需要一段時間的累積效應(yīng)，樓市短期內(nèi)的調(diào)整格局尚難扭轉(zhuǎn)，市場復(fù)蘇還有待時日。
市場對政策的反應(yīng)具有滯后性，以直接影響樓市“拐”入調(diào)整期的“第二套房房貸政策”為例，數(shù)據(jù)顯示，政策出臺后，2007年四季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比仍上漲10.2%，漲幅比三季度又高出2個百分點。其中，四季度新建商品住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比三季度高2.4個百分點；二手住房銷售價格漲幅比三季度高2.2個百分點。
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄提供的數(shù)據(jù)表明，由于樓市“救市”新政要到11月起才開始實施，加上普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)則沒有出臺，使得當(dāng)下市場處于“真空期”，在上海14條新政出臺后的首個星期，全市住宅日均成交量比新政出臺前下滑近20%。
“但隨著政策的逐漸明朗，以及各項優(yōu)惠措施的刺激，市場剛性需求將會逐漸入市。”薛建雄說，“9月份上海商品住宅成交量僅為43萬平方米，為去年同期的三成左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合市場需求的真實狀況。預(yù)計在接下來的2個月里，上海的商品住宅成交量將會有三成左右的回升，月均成交將達(dá)到60萬平方米。”
專家認(rèn)為，樓市在自身調(diào)整需要和外部環(huán)境惡化的雙重壓力下，盡管面對一系列“利好”，房價也不可能在短期內(nèi)出現(xiàn)“U”型反彈。比較理想的狀態(tài)是經(jīng)過一段時間的調(diào)整，使房價穩(wěn)定呈現(xiàn)“L”型走勢。 |