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曾被寄予厚望的“金九銀十”銷售旺季，沒能挽回房價(jià)下滑的頹勢(shì)。來自上海、北京、杭州、深圳等城市的最新數(shù)據(jù)表明，在9月份和“十一”黃金周期間，樓市的交易量和價(jià)格仍不斷走低。一方面是百姓希望房價(jià)進(jìn)一步理性回歸，另一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。如何在樓市遇冷的態(tài)勢(shì)下在兩者間保持平衡，考驗(yàn)著政府的調(diào)控智慧。
10月17日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議在安排部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，明確提出要加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房。這一政策信息清晰地表明國家將在加快住房保障的基礎(chǔ)上，支持自住和改善性購房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
22日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局宣布下調(diào)住房交易稅費(fèi)，央行則將房貸首付款比例調(diào)低至20%，一系列政策組合拳，對(duì)于深陷“寒冬”的房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑是陣陣“暖風(fēng)”。
樓市進(jìn)入調(diào)整轉(zhuǎn)型期
來自國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，全國不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的局面。1至8月，全國有20個(gè)省市的住房銷售量處于下降的態(tài)勢(shì)。8月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲5.3%，但環(huán)比卻下降了0.1%。
回顧今年以來房價(jià)走勢(shì)，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比漲幅1至9月分別為：11.3%，10.9%，10.7%，10.1%，9.2%，8.2%，7.0%，5.3%，3.5%。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國房景氣指數(shù)也印證了樓市的低迷走勢(shì)，國房景氣指數(shù)從年初的近106，回落至8月份的101.78，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)、資金來源分類指數(shù)、土地開發(fā)面積分類指數(shù)、房屋施工面積分類指數(shù)等也悉數(shù)下滑。
中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，全國范圍的房價(jià)環(huán)比下降表明樓市博弈結(jié)果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，房價(jià)的回落說明市場(chǎng)的成熟程度在向前推進(jìn)，行業(yè)洗牌在加劇，“是個(gè)房子就賺錢”的時(shí)代一去不復(fù)返了。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一也表示，今年下半年以來，在國內(nèi)國際因素共同作用下，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)仍然保持穩(wěn)定外，我國大部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期。
有關(guān)專家表示，盡管樓市運(yùn)行方向已經(jīng)發(fā)生了改變，但我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面還是好的，“沒有必要產(chǎn)生崩盤的惶恐”。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，1至8月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18430億元，同比增長29.1%。住宅完成投資13385億元，增長31.7%。國房景氣指數(shù)也在100點(diǎn)以上。
一線城市房價(jià)偏離幅度收窄
在房價(jià)漲幅達(dá)到高峰值的2007年，全國商品房的銷售面積達(dá)到了竣工面積的兩倍以上，房產(chǎn)銷售在“剛性需求”的支撐下呈現(xiàn)出熱火朝天的景象。如今房屋銷售交易額卻連創(chuàng)新低。
“市場(chǎng)交易的冷清再一次表明，剛性需求不等于有效需求。”房地產(chǎn)評(píng)論人顧海波認(rèn)為，盡管伴隨著住房市場(chǎng)的改革、城市化的不斷推進(jìn)以及人均收入的不斷提高，住房方面的需求被極大釋放，但一路飆升的房價(jià)也使很多購房者駐足觀望，而有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。
隨著今年各地土地流拍等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，人們對(duì)房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期已經(jīng)改變。也正是隨這種預(yù)期的改變，大量超購買能力的“惶恐性”購房行為放緩，“買漲不買跌”的心態(tài)加劇了樓市的低迷。與此同時(shí)，資本市場(chǎng)的大幅調(diào)整導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)大大縮水，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本屬性減弱，這使得曾一度支撐房價(jià)上漲的短期因素“疲態(tài)盡顯”。
此輪房價(jià)的調(diào)整具有其周期性和必然性，雖然短期內(nèi)支撐房價(jià)上行的一些因素發(fā)生了變化，但從中長期來看，供應(yīng)依然偏緊。“今后幾十年是中國城市化加速階段，每年城市人口將增加1000多萬人，2020年中國的城鎮(zhèn)人口將超過7.5億人。健康、快速的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速的發(fā)展。”牛鳳瑞說。
一些專家分析認(rèn)為，我國經(jīng)濟(jì)的總體形勢(shì)依然向好，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。對(duì)樓市的專項(xiàng)調(diào)控政策和宏觀緊縮政策是導(dǎo)致此次調(diào)整的直接原因，可以說目前房價(jià)的回落，還處在預(yù)期的回歸軌道。“隨著一線城市的房價(jià)偏離幅度逐步收窄，當(dāng)房價(jià)進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域后，我國的房地產(chǎn)業(yè)可以維持較長時(shí)期的較快發(fā)展。”
健康穩(wěn)定發(fā)展：樓市調(diào)控的主要目標(biāo)
隨著全球金融危機(jī)的愈演愈烈，我國出口形勢(shì)嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)增速面臨放緩的壓力。在“內(nèi)憂外患”的困境下，擴(kuò)大內(nèi)需成為了我國經(jīng)濟(jì)“保增長”的優(yōu)選路徑。而擴(kuò)大內(nèi)需離不開上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)。
據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)行業(yè)在我國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)1/5，上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)。在出口萎縮、消費(fèi)不足的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)劇烈下挫，我國經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險(xiǎn)將加大。
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任、中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟表示，今年國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)衰退陰影籠罩全球。在這一背景下，樓市調(diào)控就不僅僅是房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的問題，而應(yīng)立足整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來看待。
國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松日前也認(rèn)為，拉動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)業(yè)是不可或缺的重要力量。一方面部分城市房價(jià)的過快上漲超過了居民的購買能力，百姓希望房價(jià)進(jìn)一步回歸的呼聲較高，另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷不利于行業(yè)及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，如何在兩者中尋求平衡，成為此輪調(diào)控政策的關(guān)鍵。
發(fā)展改革委投資研究所研究員張漢亞認(rèn)為，樓市遇冷時(shí)期更加需要政府的調(diào)控智慧，此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳遞的一個(gè)明顯信號(hào)是，國家將在加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過調(diào)整稅費(fèi)等多項(xiàng)配套措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國計(jì)民生，這在很大程度上要求調(diào)控只能使市場(chǎng)“軟著陸”而不能“硬著陸”。調(diào)控政策的制訂和實(shí)施，必須注意讓市場(chǎng)泡沫在不再擴(kuò)大的前提下逐步消化，確保市場(chǎng)回歸穩(wěn)定健康狀態(tài)。短時(shí)間內(nèi)“刺破”泡沫的“硬著陸”不僅是非理性的，也是十分危險(xiǎn)的。
“一方面用保障的辦法解決中低收入居民的住房需求，另一方面維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，防止房價(jià)大起大落，這對(duì)各方而言都是一個(gè)利好。”牛鳳瑞說。 |