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目前，“銀十”已經(jīng)過(guò)半，但北京樓市依舊沒有出現(xiàn)去年“金九銀十”樓市熱銷的場(chǎng)景，相反，濃厚的觀望氣氛令未來(lái)樓市走勢(shì)變得愈發(fā)充滿懸念。記者10月15日從多方機(jī)構(gòu)獲得的數(shù)據(jù)顯示，三季度北京樓市狀況并不樂(lè)觀，無(wú)論是住宅項(xiàng)目用地成交、期房商品住宅交易量還是取證項(xiàng)目及預(yù)售面積都出現(xiàn)了較大幅度下降的情況。
住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少
據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心、亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2008年三季度北京市共交易土地31宗，土地成交面積為221.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積為204.6萬(wàn)平方米，成交總金額達(dá)到31.2億，在這31宗出讓土地中，住宅及含住宅項(xiàng)目用地僅有4宗，土地成交面積為40.7萬(wàn)平方米，僅占總土地成交面積的18.4%，規(guī)劃建筑面積為59.3萬(wàn)平方米，僅占總規(guī)劃建筑面積的29%。其余均為非住宅項(xiàng)目建設(shè)用地。
與2007年同期及2008年二季度相比，土地成交量增幅明顯，但住宅項(xiàng)目用地的成交量大幅減少，住宅項(xiàng)目用地樓面價(jià)持續(xù)回落。2008年三季度北京土地成交量大幅增加，環(huán)比上一季度，土地成交面積增加了51%，規(guī)劃建筑面積增加了9.9%，同比2007年三季度，土地成交面積增加了36%，規(guī)劃建筑面積下降了19.6%。
而與此同時(shí)，住宅及含住宅項(xiàng)目用地的成交量卻呈現(xiàn)出大幅減少的態(tài)勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比上一季度，住宅及含住宅項(xiàng)目用地成交面積下降了59.2%，規(guī)劃建筑面積下降了59.2%；同比2007年三季度，土地成交面積下降了74.4%，規(guī)劃建筑面積下降了76%。
亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為，三季度之所以會(huì)出現(xiàn)住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少的現(xiàn)象主要和當(dāng)前低迷的樓市現(xiàn)狀及開發(fā)商資金鏈高度緊張的窘境有關(guān)。京城樓市自2007年底進(jìn)入轉(zhuǎn)折期以來(lái)，交易量持續(xù)低迷，購(gòu)房者觀望的情緒與日俱增，加之8、9月份的奧運(yùn)因素影響，京城樓市的成交量同比跌幅超過(guò)了5成，慘淡的交易直接影響了開發(fā)商的資金流動(dòng)，加劇了緊張的局面。
與此同時(shí)，政府對(duì)樓市的調(diào)控未見明顯松動(dòng)，開發(fā)商信貸的渠道基本被堵死，資本市場(chǎng)受美國(guó)次貸危機(jī)影響也是大幅動(dòng)蕩。在這樣的大背景下，開發(fā)商拿地的能力大為降低。因此，出現(xiàn)了住宅項(xiàng)目用地成交量大幅減少的現(xiàn)象。
期房商品住宅交易量下降明顯
和住宅項(xiàng)目用地成交量大幅下降情況相同，受樓市大勢(shì)、及奧運(yùn)會(huì)召開等因素影響，三季度期房商品住宅交易量也出現(xiàn)大幅下降。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年三季度，京城共銷售期宅商品住宅18676套，銷售面積186.4萬(wàn)平方米；同期，全市共銷售現(xiàn)房商品住宅3573套，銷售面積56.2萬(wàn)平方米。分析得出，三季度全市網(wǎng)上銷售的期房商品住宅日均銷售203套，銷售面積20259平方米；同期，現(xiàn)房商品住宅日均銷售39套，銷售面積6109平方米。
2008年三季度環(huán)比2008年二季度，京城期房商品住宅銷售套數(shù)下降了4.3%，銷售面積下降了17%；日均銷售套數(shù)下降了5.6%，日均銷售面積下降了17.9%；而現(xiàn)房商品住宅的銷售情況相對(duì)較好，成交套數(shù)環(huán)比小幅上漲了1.1%，成交面積上漲了7.9%，日均成交套數(shù)同上季度持平，日均成交面積上漲了6.8%。而與2007年同期相比，無(wú)論是期房商品住宅還是現(xiàn)房商品住宅成交量均呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢(shì)。
專家認(rèn)為，2008年三季度京城樓市受奧運(yùn)會(huì)召開、樓市觀望氣氛濃重等多種因素影響，依舊延續(xù)了交易下滑的頹勢(shì)。與此同時(shí)，政府的宏觀調(diào)控措施未見明顯松動(dòng)，雖然央行9月16日、10月8日連續(xù)下調(diào)了存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，但這主要是針對(duì)廣大的處于困境的中小企業(yè)的，對(duì)于開發(fā)商則收益甚微。
此外，在京城樓市持續(xù)低迷的大環(huán)境下，購(gòu)房者的“買漲不買跌”的消費(fèi)心理也日漸強(qiáng)烈。
取證項(xiàng)目及預(yù)售面積大幅下降
三季度，取證項(xiàng)目及預(yù)售面積出現(xiàn)較大幅度下降，同時(shí)開盤均價(jià)環(huán)比也出現(xiàn)明顯回落。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年三季度北京市建委共批準(zhǔn)預(yù)售許可證115個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積共計(jì)426.8萬(wàn)平方米，其中，商品住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)上市套數(shù)為32829套，批準(zhǔn)預(yù)售面積372.1萬(wàn)平方米，整體預(yù)售均價(jià)為16100元每平方米。環(huán)比2008年二季度，整體預(yù)售面積減少了24.6%，其中商品住房上市套數(shù)減少了24.7%，批準(zhǔn)預(yù)售面積減少了24.8%。商品住房的預(yù)售均價(jià)上漲了0.02個(gè)百分點(diǎn)。同比2007年同期，整體預(yù)售面積減少20.3%，其中商品住宅上市套數(shù)下降了4.2%，批準(zhǔn)預(yù)售面積減少了12.8%。
對(duì)此，王英男認(rèn)為，三季度的取證項(xiàng)目個(gè)數(shù)和預(yù)售面積均出現(xiàn)了大幅下降的現(xiàn)象，主要是由于目前的市場(chǎng)觀望氣氛濃重，交易量持續(xù)下滑，嚴(yán)重影響了開發(fā)商的信心，許多開發(fā)商都推遲了拿證的計(jì)劃，以期渡過(guò)目前的艱難期，所以，拿證力度明顯降低。
王英男認(rèn)為，第四季度土地供應(yīng)量會(huì)十分充足，取證及開盤項(xiàng)目不會(huì)有太明顯的變化，商品住宅的成交量受多種因素影響，年底前也不會(huì)有太大的改觀。樓市低迷的氣氛仍將延續(xù)。 |