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 “孩子明年就要上小學(xué)了，聽(tīng)說(shuō)在名校周邊購(gòu)房就能就近入學(xué)，雖然房?jī)r(jià)貴了點(diǎn)，但只要能入學(xué)我們就打算買。”在北京一家設(shè)計(jì)公司工作的邱女士說(shuō)。
和邱女士想法相似的購(gòu)房者不在少數(shù)，記者采訪發(fā)現(xiàn)，每到新學(xué)年開(kāi)始，重點(diǎn)中小學(xué)周邊的房產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入新一輪的角逐。在當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的大環(huán)境下，“學(xué)區(qū)房”還是讓諸多的學(xué)生家長(zhǎng)趨之若鶩。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒，學(xué)區(qū)置業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，由于各學(xué)區(qū)、學(xué)校入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)不一，購(gòu)買學(xué)區(qū)房并不一定能夠順利就近入學(xué)。
“學(xué)區(qū)房”低迷樓市中熱銷
記者從北京多家房產(chǎn)中介公司了解到，近兩個(gè)月內(nèi)，人大附中、北京市第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)等學(xué)校周邊的房產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注，其中二手房市場(chǎng)較新房市場(chǎng)要火熱很多，周邊的經(jīng)紀(jì)公司門店咨詢量、登記量均有明顯上升，其中因?yàn)楹⒆尤雽W(xué)而有置業(yè)需求的客戶占據(jù)了相當(dāng)比例，在已成交房產(chǎn)中也占據(jù)了相當(dāng)份額。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入9月份以來(lái)，二手房市場(chǎng)相比8月份同期回暖明顯，整體成交上漲一成左右，而對(duì)于重點(diǎn)中小學(xué)集中的“學(xué)區(qū)房”而言，成交上漲更為顯著。其中，9月前半月，中關(guān)村、東直門、金融街、和平里等“學(xué)區(qū)房”集中區(qū)域二手房成交量均上漲兩成左右。同時(shí)，“學(xué)區(qū)房”集中區(qū)域的租賃成交也進(jìn)一步走高，同比成交量普遍上漲二至三成。
“我愛(ài)我家”工作人員告訴記者，每年新學(xué)期開(kāi)學(xué)前都會(huì)有家長(zhǎng)前來(lái)咨詢名校周邊的二手房，中關(guān)村、北京小學(xué)等重點(diǎn)學(xué)區(qū)的房產(chǎn)交易也非常活躍，因此房?jī)r(jià)也相應(yīng)較高。
“我愛(ài)我家”中關(guān)村店負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，6、7月份是家長(zhǎng)置業(yè)的高峰期，每年因?qū)W生就學(xué)而成交的二手房占該區(qū)域總體交易量的45%左右，而房?jī)r(jià)也是一年比一年高。雖然今年受樓市調(diào)整影響，一些區(qū)域房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，但重點(diǎn)學(xué)校周邊的房產(chǎn)價(jià)格卻表現(xiàn)得非常穩(wěn)定。
記者發(fā)現(xiàn)，“學(xué)區(qū)房”受追捧絕非偶然。重點(diǎn)小學(xué)——重點(diǎn)中學(xué)——重點(diǎn)大學(xué)，這樣的成長(zhǎng)過(guò)程幾乎是所有家長(zhǎng)給子女規(guī)劃的“理想人生三部曲”。“望子成龍、望女成鳳”是每一位家長(zhǎng)的愿望。而當(dāng)今社會(huì)，人才競(jìng)爭(zhēng)、就業(yè)壓力不斷增強(qiáng)，家長(zhǎng)希望自己的孩子從小就能接受最好的教育，于是，跨區(qū)域置業(yè)，買二手房“就近上學(xué)”就成了上“名校”的一種捷徑。
北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說(shuō)，購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”這一現(xiàn)象并不僅僅在北京盛行，其熱度已經(jīng)涵蓋全國(guó)。一些地區(qū)甚至推出專門的“學(xué)區(qū)房”展示會(huì)，且成交情況非常可觀。當(dāng)前學(xué)區(qū)置業(yè)，正悄然成為升級(jí)置業(yè)、投資投機(jī)等購(gòu)房需求之外的另外一種大眾化置業(yè)需求，在房產(chǎn)市場(chǎng)普遍走低的大環(huán)境下，以高價(jià)著稱的“學(xué)區(qū)房”卻逆市熱銷。
常淑娟指出，很多家庭想讓孩子在名校讀書(shū)，買房則成為入學(xué)的“配套產(chǎn)品”，致使這些地區(qū)的房產(chǎn)非常熱銷，形成“學(xué)區(qū)房”市場(chǎng)的供小于求，因此區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅肯定更快，久而久之也就偏離了正常的房?jī)r(jià)。
購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”須謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)
記者采訪發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)置業(yè)，已經(jīng)成為很多家長(zhǎng)望子成龍的被動(dòng)之舉，面對(duì)學(xué)區(qū)高昂的房?jī)r(jià)，其實(shí)很多家庭都承受著較大的經(jīng)濟(jì)壓力，不少家長(zhǎng)表示，由于自家戶口所在的區(qū)域內(nèi)沒(méi)有好學(xué)校，不得已只有通過(guò)置業(yè)遷移，來(lái)完成讓孩子在重點(diǎn)學(xué)校上學(xué)的心愿。但是，買了房子就真的能讓孩子就近入學(xué)嗎？
我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)部李季告訴記者，雖然大批家長(zhǎng)為了子女能夠上“名校”而不惜重金在學(xué)校周邊置業(yè)，但這并不代表只要在學(xué)校附近購(gòu)房就能順利進(jìn)入相應(yīng)的學(xué)校。其中包含許多具體的條件，也存在一些風(fēng)險(xiǎn)。
李季說(shuō)，以北京中關(guān)村三小為例，根據(jù)規(guī)定能夠上該小學(xué)的小區(qū)只有黃莊小區(qū)、科育小區(qū)和東大院，而科育小區(qū)中還有一部分房源是上中關(guān)村一小的。如果家長(zhǎng)不仔細(xì)進(jìn)行專業(yè)咨詢，盲目購(gòu)房可能造成因該房源不在就讀范圍內(nèi)而影響孩子按時(shí)上學(xué)。
除此之外，上中關(guān)村三小還需要同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：第一，父母和孩子必須是北京市戶口；第二，全家人戶口應(yīng)在一起(父母及子女)，并且要求他們的戶口同在有資格上該小學(xué)的房產(chǎn)上；第三，房產(chǎn)證必須是父親或者母親的名字，其他人不可。與此同時(shí)，還要滿足在戶口所在地居住三年以上的條件。也就是說(shuō)，如果家長(zhǎng)希望自己的孩子上中關(guān)村三小，而戶口所在地并不在其規(guī)定的小區(qū)范圍內(nèi)，家長(zhǎng)必須在孩子入學(xué)前三年辦理房產(chǎn)交易和過(guò)戶手續(xù)。
“即使以上條件家長(zhǎng)都一一滿足了，通過(guò)置業(yè)實(shí)現(xiàn)‘就近上學(xué)’的目標(biāo)仍存在一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)。以中關(guān)村的幾所重點(diǎn)小學(xué)來(lái)說(shuō)，能夠就讀相應(yīng)學(xué)校的周邊小區(qū)范圍的劃分可能因?yàn)橐恍┮蛩囟l(fā)生變動(dòng)。而這種變動(dòng)只有在該年招生簡(jiǎn)章出來(lái)之后才會(huì)確定，盡管變動(dòng)頻率不高，也只是小范圍內(nèi)的調(diào)整，但對(duì)于煞費(fèi)苦心的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)可能是致命的打擊。好不容易等到購(gòu)房滿三年，突然被告知他所購(gòu)房源已經(jīng)不能上此前規(guī)定的重點(diǎn)小學(xué)，而孩子上學(xué)年齡已經(jīng)到了，就學(xué)計(jì)劃將受到很大影響。”李季補(bǔ)充說(shuō)。
此外，不同重點(diǎn)小學(xué)的招生條件可能各有不同。有些學(xué)校因?yàn)橐郧皹I(yè)主的小孩已經(jīng)享受過(guò)就讀待遇，而房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后繼任業(yè)主的孩子就不再屬于學(xué)校招生范圍內(nèi)。另外，一些學(xué)校招生人數(shù)有限，即使提前購(gòu)房滿足條件也可能享受不到就學(xué)機(jī)會(huì)。
“小升初”雖然不像入小學(xué)那樣嚴(yán)格，但跨區(qū)域就讀也要滿足以下三個(gè)條件中的一個(gè)：戶口所在地、畢業(yè)小學(xué)所在地、家庭實(shí)際居住地。而租房家庭能否允許跨區(qū)就讀，還需按照各區(qū)縣教育部門的具體規(guī)定，對(duì)租賃時(shí)間和居住時(shí)間等可能會(huì)做出具體的時(shí)間限定。
李季說(shuō)，近年來(lái)，想入重點(diǎn)小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)的孩子越來(lái)越多，學(xué)校的招生條件也更加嚴(yán)格。因此，家長(zhǎng)切忌盲目置業(yè)，建議家長(zhǎng)到權(quán)威的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行細(xì)致的咨詢，確保萬(wàn)無(wú)一失再購(gòu)房。
業(yè)內(nèi)人士支招學(xué)區(qū)置業(yè)
對(duì)于如何在學(xué)區(qū)置業(yè)，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也給出了具體建議。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說(shuō)，要仔細(xì)甄別“學(xué)區(qū)房”是否在劃片之列。一般重點(diǎn)中小學(xué)集中的區(qū)域都是較為成熟的社區(qū)，區(qū)域商品房與已購(gòu)公房同時(shí)存在，并且二手房交投較為活躍，從廣義上講這些名校周邊的房產(chǎn)都可以稱作“學(xué)區(qū)房”。但是，對(duì)于一些專門為孩子上學(xué)而購(gòu)房的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，只有部分房產(chǎn)是屬于重點(diǎn)學(xué)校片區(qū)范圍之內(nèi)的，即購(gòu)買后有申請(qǐng)?jiān)撝攸c(diǎn)學(xué)校名額的資格；而絕大部分房產(chǎn)購(gòu)買后是不具備直接申請(qǐng)資格的，需要交納贊助費(fèi)或以其他方式才能夠入學(xué)，甚至最終不能入學(xué)。因此，事先需要向?qū)W校等相關(guān)單位詢問(wèn)清楚，甄別“學(xué)區(qū)房”的具體情況。
同時(shí)，要考慮前期支出成本過(guò)大問(wèn)題。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)，北京市重點(diǎn)小學(xué)的劃片小區(qū)與附近普通房產(chǎn)二手房買賣價(jià)位每平方米相差約2000元至5000元。以中關(guān)村區(qū)域?yàn)槔瑓^(qū)域內(nèi)知名的重點(diǎn)學(xué)校有中關(guān)村一小、三小，兩個(gè)學(xué)校的劃片小區(qū)科育小區(qū)、科源小區(qū)二手房?jī)r(jià)位約為每平方米1.95萬(wàn)元，同屬劃片范圍內(nèi)并且小區(qū)環(huán)境較好的黃莊小區(qū)、東南小區(qū)二手房均價(jià)更是達(dá)到每平方米2.1萬(wàn)元左右，而中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的普通房產(chǎn)如小南莊、雙榆樹(shù)北里和知春里小區(qū)的二手房均價(jià)約在每平方米1.5萬(wàn)元至1.65萬(wàn)元。因此，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)應(yīng)該考慮到前期支出成本過(guò)大問(wèn)題，衡量劃片學(xué)區(qū)房和非劃片學(xué)區(qū)房具體品質(zhì)金額的差距，再比較出直接購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”的成本與普通交納贊助費(fèi)上學(xué)哪樣更適宜。
常淑娟提醒說(shuō)，要關(guān)注相關(guān)重點(diǎn)學(xué)校、學(xué)區(qū)的政策變動(dòng)，注意學(xué)區(qū)的劃分，最好不要買兩個(gè)學(xué)區(qū)交界線附近的房產(chǎn)，因?yàn)槊磕杲逃謺?huì)對(duì)學(xué)區(qū)劃分做一些細(xì)微的調(diào)整，避免從名校學(xué)區(qū)調(diào)整到另外一個(gè)普通學(xué)區(qū)，避免花高價(jià)買房而孩子無(wú)學(xué)上的尷尬情況的發(fā)生，一定要在購(gòu)房之前到該區(qū)域?qū)W校就此事詳細(xì)咨詢，包括入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等，確定自己的購(gòu)房行為和學(xué)校入學(xué)要求相吻合。
“如果購(gòu)買二手房，必須在購(gòu)買前調(diào)查清楚房屋的戶籍狀況，核實(shí)清楚原房主戶口的遷出問(wèn)題，如原房主沒(méi)有另外的落戶地，那購(gòu)房者的戶口并不能遷入該地，必須要在確定原房主所有家庭成員戶口都遷出的情況下方可購(gòu)買。還要了解區(qū)域是否會(huì)被拆遷的情況，以免造成不必要的損失。”常淑娟說(shuō)。 |