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最近一段時(shí)間，有關(guān)政府是否應(yīng)該救市的爭論成了業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，盡管這種爭論尚未形成共識，但一些地方政府已經(jīng)開始有所動作。接受記者采訪的專家認(rèn)為，這些動作具體成效如何尚待觀察，而近日央行下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率有望刺激買賣雙方信心，但降息政策難破樓市當(dāng)前困局，短期內(nèi)樓市尚難回暖。
打折促銷成風(fēng) 交易未見回暖
自去年底以來，全國樓市一直處于濃厚的觀望情緒之中，成交量大幅萎縮，眾多開發(fā)商都把樓市復(fù)蘇的希望寄托在了奧運(yùn)會后的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”。然而，到了九月份，樓市的交易量依然不景氣。
以樓市熱點(diǎn)城市北京為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月上旬京城成交期房住宅僅為1518套，成交面積為143326平方米，成交現(xiàn)房住宅僅為357套，成交面積51991平方米。與去年同期相比，無論是期房住宅還是現(xiàn)房住宅成交量下降幅度都非常大。其中，期房住宅成交套數(shù)下降了55%，成交面積下降了67.4%；現(xiàn)房住宅成交套數(shù)下降了53.2%，成交面積下降了59.4%。而且，不僅同比下降明顯，即便是與奧運(yùn)會前的6、7月上旬的交易量相比，也呈現(xiàn)下降趨勢。
為了緩解交易量的下滑態(tài)勢，同時(shí)消除消費(fèi)者的觀望情緒，一些地方政府和開發(fā)商都使出了渾身解數(shù)。一方面，地方政府開始出臺刺激樓市回暖的政策，包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費(fèi)、購房給予財(cái)政補(bǔ)貼等內(nèi)容；另一方面，萬科等龍頭企業(yè)紛紛打折促銷。但由于受眾多利空因素影響，樓市交易量未見明顯回暖，同時(shí)樓市的打折降價(jià)風(fēng)潮已從深圳、上海蔓延到了北方城市。以北京為例，京城開發(fā)商耐不住樓市蕭條的現(xiàn)狀，紛紛加入到了打折促銷的大軍中來。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中秋前后，北京打折促銷的項(xiàng)目多達(dá)二三十個(gè)。其中遠(yuǎn)洋山水項(xiàng)目一次性推出100套特價(jià)房，且打折幅度達(dá)到了六三折，優(yōu)惠幅度驚人；東亞上北中心項(xiàng)目9月推出“青年置業(yè)計(jì)劃”，可享受一次性付款9折、起價(jià)7900元優(yōu)惠。其他老項(xiàng)目如順馳藍(lán)調(diào)、珠江帝景也以各種名義推出特價(jià)房，給出前所未有的優(yōu)惠。此外，還有許多項(xiàng)目以各種名義讓利銷售。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，樓市之所以會出現(xiàn)打折促銷風(fēng)愈演愈烈的局面，除了政府的調(diào)控措施力度不減，尚無明確的救市意向等外部因素外，還與開發(fā)商自身的實(shí)際情況及銷售心理有很大的關(guān)系。一是多數(shù)開發(fā)商在銀行嚴(yán)格控制信貸的情況下資金鏈越來越緊張，二是當(dāng)前的樓市環(huán)境使得開發(fā)商信心嚴(yán)重不足，多數(shù)開發(fā)商對樓市未來一兩年的預(yù)期持悲觀態(tài)度。在此背景下，開發(fā)商自然把希望寄托在了銷售項(xiàng)目快速回款上，因此，打折促銷的項(xiàng)目此起彼伏，而且力度也越來越大。
“從九月上旬交易仍然低迷的現(xiàn)狀來看，樓市在未來一段時(shí)間內(nèi)很難出現(xiàn)明顯的交易回暖態(tài)勢。”王英男說。
降息有望刺激 買賣雙方信心
就在樓市表現(xiàn)低迷、政府是否救市的爭論聲日漸高漲之際，中國人民銀行近日宣布下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。
盡管此次降息并非專門針對樓市，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次央行下調(diào)貸款利率對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極影響，有望刺激買賣雙方的信心。“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗說，自2004年10月份加息以來，貸款利率處于加息通道已經(jīng)有4個(gè)年頭，可以說以往的貸款從緊政策從一定程度上打擊了部分人群的購房信心。而此次利率下調(diào)，對于已經(jīng)降溫大半年的房產(chǎn)市場來說，是一個(gè)恢復(fù)消費(fèi)信心的利好因素。
對于這種觀點(diǎn)，北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟表示贊同。她說，雖然此次調(diào)息本著短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，貸款利率的下調(diào)幅度并不是很大，但正是這一試探性政策信號，讓購房借款人看到了“希望”，至少不用再擔(dān)心央行會持續(xù)加息。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在二手房市場中至少有約七成的人群需要通過貸款來解決基本購房需求，降息會刺激部分人群購買力的釋放。
祁世釗說，根據(jù)8月份央行金融報(bào)告顯示，8月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額為45萬億元，也就是說，下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)幾乎可以釋放4500億元貸款。開發(fā)貸款環(huán)境相對更為寬松，這對恢復(fù)開發(fā)商信心以及獲得更多貸款都有很大益處。
與此同時(shí)，買方持有成本降低，刺激剛性需求入市。對于普通百姓來說，此次貸款利率下調(diào)，盡管幅度微小，但仍讓貸款購房者嘗到了“小甜頭”。其中，五年期以上貸款利率下調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，對于房貸消費(fèi)者來說，每月減少支出成本是顯而易見的。例如，貸款60萬元期限20年，按等額本息還款法，每月節(jié)省支出33.36元，20年節(jié)省利息共計(jì)8004.19元。
樓市短期 尚難回暖
盡管降息政策有利于刺激買賣雙方信心，但接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為短期內(nèi)樓市困局尚難打破。
北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，本次降息信號性雖強(qiáng)，但實(shí)質(zhì)性作用還有待時(shí)間考證。她說，在此次貸款利率下浮調(diào)整的過程中，六個(gè)月至三年期的短期貸款利率下浮明顯，其中六個(gè)月期貸款利率下浮達(dá)到0.36%，而作為百姓購房貸款常選擇的五年以上長期貸款利率僅下浮0.09%。這雖然在一定程度上也將刺激樓市的需求，增強(qiáng)消費(fèi)者的貸款購房意愿，但長期貸款利率的微量下浮對于2008年長期萎靡的樓市而言，其刺激性的作用大小還有待時(shí)間的考驗(yàn)。
同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，也是除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等六大金融機(jī)構(gòu)之外的中小金融機(jī)構(gòu)下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，這也充分證明此次存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整是政府機(jī)構(gòu)試探性的操作，其執(zhí)行也是有保有壓，因此對于所謂松動信號的釋放對樓市的作用能有多大，也需等待時(shí)間的證明。
“降息政策的出臺對于萎靡的京城樓市投資市場影響有限，畢竟對于選擇長期貸款的投資者而言，此次長期貸款利率0.09%的微量下浮尚顯微薄，他們更多的是關(guān)注政策后市，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格實(shí)際走勢來決定自己的投資步調(diào)。”宮萍補(bǔ)充說。
專家指出，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款更多是中長期貸款，但央行此次調(diào)低貸款利率，短期貸款利率的調(diào)幅明顯大于長期貸款的調(diào)幅，所以政策導(dǎo)向并不是說要刺激長期投資，刺激房地產(chǎn)市場，而更多的是解決目前中小企業(yè)的融資難、融資成本高的狀況。對于開發(fā)商而言，依然很難獲得銀行貸款，所以短期看很難說對樓市有實(shí)質(zhì)性利好。 |