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 一石激起千層浪。
最近，有關(guān)西安市出臺(tái)的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》在業(yè)內(nèi)外引起了廣泛關(guān)注。按照這份文件，居民購(gòu)房、政府將給予不同等級(jí)的財(cái)政補(bǔ)貼，雖然補(bǔ)貼金額不大，但這種做法還是掀起了一陣波瀾，同時(shí)也引發(fā)新一輪關(guān)于樓市應(yīng)否“救市”的爭(zhēng)論。
在救市與不救市兩大陣營(yíng)的爭(zhēng)論中，反對(duì)一方陣營(yíng)的支持者明顯多于支持救市陣營(yíng)一方。反對(duì)方認(rèn)為，深度調(diào)整有利于房?jī)r(jià)達(dá)到市場(chǎng)認(rèn)可的水平，而一味用行政手段來(lái)干預(yù)樓市很可能會(huì)帶來(lái)較大負(fù)面影響。
“救市利于穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)”
事實(shí)上，樓市救市呼聲的出現(xiàn)絕非偶然。自去年底以來(lái)，全國(guó)樓市一直處于濃厚的觀望情緒之中，成交量急劇萎縮。國(guó)家發(fā)改委的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月，全國(guó)商品住房銷售面積，無(wú)論是現(xiàn)房還是期房，卻均出現(xiàn)了不同程度的下降。其中，現(xiàn)房銷售面積同比下降17.8%，增幅同比下降27.6個(gè)百分點(diǎn)；期房銷售面積同比下降8.2%，增幅同比下降42個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，以往的樓市熱點(diǎn)城市深圳，更是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的大幅調(diào)整和“斷供”現(xiàn)象，于是樓市“救市”呼聲在深圳率先引發(fā)。
伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣程度的不斷加深，有關(guān)“救市”的呼聲和爭(zhēng)論也一再高漲，盡管這種爭(zhēng)論并沒(méi)有形成共識(shí)，但一些地方政府已經(jīng)開(kāi)始出臺(tái)措施試圖為樓市注入“強(qiáng)心劑”。西安市的做法就是其中一例，而在此之前，河南、沈陽(yáng)等地也紛紛出臺(tái)了類似“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費(fèi)、辦理戶口等內(nèi)容。按照這些地方政府的說(shuō)法，這么做的目的就是使房地產(chǎn)恢復(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
對(duì)于地方政府出臺(tái)“救市”政策的動(dòng)機(jī)，我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉分析說(shuō)，地方政府之所以紛紛出臺(tái)救市措施，最直接的動(dòng)機(jī)就是土地出讓金減少。他指出，土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要支柱，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大的城市，土地出讓金要占到財(cái)政收入的一半以上。從去年下半年開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，使得開(kāi)發(fā)商不再競(jìng)相拿地，地方政府的財(cái)政收入肯定受到了影響。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)萎縮，可能會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成較大影響。地方政府看到了這一點(diǎn)，另一層面地方政府也看到今年以來(lái)土地市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，其中近一半的土地以底價(jià)成交，將近10%的土地流拍，這和去年的市場(chǎng)形成了十分鮮明的對(duì)比，這也對(duì)地方政府財(cái)政收入造成了較大影響。因此，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，地方政府必然會(huì)出臺(tái)一定的舉措。
對(duì)于這種觀點(diǎn)，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示贊同。他說(shuō)，表面上來(lái)看，地方政府出臺(tái)這些政策是在打“民生牌”，旨在維護(hù)和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，但背后深層次的動(dòng)機(jī)實(shí)際上是為了穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榈胤秸畵?dān)心如果樓市進(jìn)一步下滑必定會(huì)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較大的負(fù)面影響。
陳國(guó)強(qiáng)表示，由于樓市的不景氣，地方政府的土地出讓金以及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入下滑明顯。他以上海為例說(shuō)，以往股市和樓市是推動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩個(gè)最重要的“引擎”，但今年上半年由于樓市的調(diào)整股市的巨幅震蕩，這兩大推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要因素卻成了負(fù)數(shù)，上海GDP的增速低于全國(guó)的平均水平，這是近年來(lái)十分罕見(jiàn)的一個(gè)現(xiàn)象。由此也可以看出，樓市調(diào)整與地方經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。“地方政府出臺(tái)這些‘救市’措施，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和地方經(jīng)濟(jì)必將產(chǎn)生積極意義，但具體效果如何仍有待觀察。”他補(bǔ)充說(shuō)。
慎用行政之手
雖然救市可能有利于穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)，但接受記者采訪的一些專家明確表達(dá)了反對(duì)救市意見(jiàn)。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞明確表示：“我并不贊成政府出面救市。以財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房者為例，政府財(cái)政應(yīng)主要用于公共事業(yè)，而如果購(gòu)房人本身財(cái)力殷實(shí)，再給予財(cái)政補(bǔ)貼，可能有失公平。”他說(shuō)，無(wú)論是國(guó)家出臺(tái)的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，都屬于政策調(diào)整范圍，目前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制也正處于完善過(guò)程中。“當(dāng)前我們面臨的主要傾向是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)思維方式還很有市場(chǎng)，所以一旦市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，就希望政府運(yùn)用行政之手加以控制，因?yàn)檫@種方式簡(jiǎn)單也容易見(jiàn)效，但同時(shí)也容易造成很多后遺癥，政策成本非常高，不利于經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，我認(rèn)為更多地應(yīng)該運(yùn)用市場(chǎng)手段而非行政手段。”牛鳳瑞補(bǔ)充說(shuō)。
與此同時(shí)，多數(shù)的消費(fèi)者堅(jiān)定地選擇站在了不支持救市陣營(yíng)一方。
根據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“樓市再設(shè)賭局，你認(rèn)為政府會(huì)救市嗎？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，63.64%的被調(diào)查者認(rèn)為目前樓市不需要救市，房?jī)r(jià)還沒(méi)回落到合理價(jià)位；59.74%的被調(diào)查者明確表示不支持政府救市。
焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行的“政府該救市嗎？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查也顯示，94%的被調(diào)查者明確表示不贊成政府救市；90%的人認(rèn)為救市是在為開(kāi)發(fā)商“松綁”；96%的被調(diào)查者認(rèn)為目前沒(méi)必要救市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還是高。
調(diào)控仍在繼續(xù)
記者發(fā)現(xiàn)，盡管有關(guān)救市與否的爭(zhēng)論日漸高漲，但當(dāng)前國(guó)家的調(diào)控政策并無(wú)松動(dòng)跡象，相反調(diào)控仍在繼續(xù)。央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，就明確要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，同時(shí)金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。業(yè)內(nèi)人士稱，這道限貸令對(duì)業(yè)已冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。
對(duì)于未來(lái)樓市走勢(shì)，接受記者采訪的專家相對(duì)樂(lè)觀。牛鳳瑞說(shuō)，盡管樓市出現(xiàn)了較大程度的調(diào)整，但中國(guó)房地產(chǎn)的供求基本面并沒(méi)有出現(xiàn)根本性變化，剛性住房需求依然存在。同時(shí)，雖然全國(guó)商品房的平均價(jià)格增速在下降或停滯，但這并不等于房?jī)r(jià)絕對(duì)值在下降。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然看好，有望維持穩(wěn)中有升的走勢(shì)。 |