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目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動(dòng)在長三角和珠三角均有案例。而外資銀行在品牌、服務(wù)、信用方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)國內(nèi)房企也有很大誘惑力。圖為上海市浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)一瞥。 | 今年上半年，國內(nèi)多個(gè)城市住宅銷售量下滑、土地價(jià)格下跌，與此同時(shí)，外資出現(xiàn)加緊投資國內(nèi)城市商業(yè)地產(chǎn)，并進(jìn)入土地市場(chǎng)和服務(wù)市場(chǎng)的苗頭。
路徑一：頻頻進(jìn)入土地市場(chǎng) 打通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈
雖然近期國內(nèi)房企開發(fā)項(xiàng)目速度減緩，但外資進(jìn)入速度明顯增快。記者從南京市國土局獲悉，與以往主要是購買商業(yè)項(xiàng)目不同，今年以來外資開始直接進(jìn)入國內(nèi)土地一級(jí)市場(chǎng)從事項(xiàng)目開發(fā)。
今年6月南京掛牌出讓的兩塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，全部底價(jià)成交，分別被韓國SK集團(tuán)和香港恒基地產(chǎn)旗下公司摘牌，成交總價(jià)6.5億元。南京“長發(fā)都市”公司董事長周力明透露，外資近期已開始在國內(nèi)抄底拿地，一家英國基金正準(zhǔn)備接手南京中心城區(qū)一地塊，土地價(jià)格高達(dá)45億元。
美國凱雷集團(tuán)上海代表處副總裁康明訓(xùn)告訴記者：“凱雷目前在中國投資的地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)10個(gè)。有些二線城市的投資前景很不錯(cuò)。凱雷和眾多外資基金的投資思路相仿，將快速涉足二線城市的樓市，青島是首發(fā)站。”據(jù)了解，2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價(jià)購進(jìn)上海中房·森林別墅110套高級(jí)獨(dú)棟別墅。今年4月，凱雷又以近20億元的價(jià)格從印尼三林集團(tuán)手中購得上海濟(jì)南路8號(hào)西苑項(xiàng)目。
“選擇一個(gè)城市一定會(huì)有一個(gè)指標(biāo)數(shù)。過去10年，青島GDP年均增長率達(dá)到14%，第三產(chǎn)業(yè)及服務(wù)業(yè)的比重占到43%，這是一種難得的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，也決定了其消費(fèi)和居住需求會(huì)有一個(gè)很好的增長。”康明訓(xùn)說，城市未來的經(jīng)濟(jì)成長性正是凱雷投資標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)質(zhì)所在。正是有了這種判斷，2007年7月，凱雷開始介入青島CBD核心的凱悅中心。據(jù)悉，凱雷出資10億元入股該項(xiàng)目，占約70%股份。據(jù)項(xiàng)目開發(fā)商青島凱悅置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長王博介紹，凱悅中心目前公寓的均價(jià)約每平方米3萬元。有專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)指出，該項(xiàng)目僅住宅項(xiàng)目售罄即可套現(xiàn)12億至13億元，凱雷的投資回報(bào)率不低。
記者采訪了解到，外資除進(jìn)入土地、房產(chǎn)市場(chǎng)外，也開始進(jìn)入房產(chǎn)研發(fā)設(shè)計(jì)、中介服務(wù)等領(lǐng)域。
路徑二：外資銀企聯(lián)動(dòng)拓展樓市業(yè)務(wù)
記者獲悉，2007年我國金融業(yè)務(wù)全面放開后，外資銀行紛紛進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。近期由于國家實(shí)施緊縮調(diào)控，外資銀行憑借資金實(shí)力開始進(jìn)入我國房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域。
“東亞銀行的業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為主，在內(nèi)地的業(yè)務(wù)量將來很可能超過香港母公司。”東亞銀行南京分行行長許華說，“國內(nèi)一線城市中心地段房價(jià)前兩年上漲過猛，但整體來說泡沫成分不大。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也并不是不想投資，只是資金受到了控制。”此外，東亞銀行的創(chuàng)新服務(wù)多種多樣，如可以為開發(fā)商一次性提供10年的“企業(yè)按揭貸款”，總量相當(dāng)于開發(fā)商在售樓盤10年的總租金，很受歡迎。
記者調(diào)查了解到，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域外資企業(yè)與外資銀行聯(lián)動(dòng)在長三角和珠三角均有案例。與中資銀行相比，一些外資銀行擁有百年品牌、世界性影響力、資本充足率超過30%、高度的信用文化等優(yōu)勢(shì)。外資銀行為企業(yè)提供打包產(chǎn)品、一條龍服務(wù)，有財(cái)務(wù)分析師和市場(chǎng)分析師等專業(yè)化團(tuán)隊(duì)幫助企業(yè)搞策劃，還提供國際結(jié)算服務(wù)，甚至動(dòng)用海外關(guān)系為企業(yè)服務(wù)，這對(duì)房企有很大誘惑力。
路徑三：機(jī)構(gòu)資金深度介入中國樓市
日前，由德國LTK設(shè)計(jì)事務(wù)所、五合國際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)、上海五合智庫投資顧問有限公司等六大機(jī)構(gòu)共同組成的合資跨國機(jī)構(gòu)——洲聯(lián)集團(tuán)正式亮相。此次重組被業(yè)界認(rèn)為，盡管中國樓市正處于調(diào)整期，但境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入?yún)s越來越深。在一浪高過一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開始轉(zhuǎn)移到開發(fā)和設(shè)計(jì)等相關(guān)領(lǐng)域。
從投資對(duì)象上來看，自2003年以來，國際資本以機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入為主，投資領(lǐng)域逐步從住宅物業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)、工業(yè)等非住宅物業(yè)，選擇投資的重點(diǎn)分別為甲級(jí)辦公樓、優(yōu)質(zhì)服務(wù)型公寓、五星級(jí)酒店、高檔商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及產(chǎn)權(quán)分散的住宅物業(yè)。從經(jīng)營領(lǐng)域上來看，外資逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營和金融投資等業(yè)務(wù)。
早期的房地產(chǎn)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)的直接投資業(yè)務(wù)，而近年來的海外機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)全面進(jìn)入房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、經(jīng)營、中介服務(wù)和投融資等各個(gè)環(huán)節(jié)，甚至更偏好于整體收購，適時(shí)進(jìn)行租賃經(jīng)營或套現(xiàn)。從投資地域上來看，外資逐步從北京、上海、深圳等一線城市逐漸向南京、武漢、哈爾濱等二線城市擴(kuò)展。隨著一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資源的下降，大量外資逐漸開始向二級(jí)城市滲透。
三種因素吸引外資“淘金”國內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)
權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2008年一季度，上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額最多，達(dá)到4.4億美元。而“2008年通過商務(wù)部備案的外資房地產(chǎn)企業(yè)名單”顯示，截至5月30日，400余家獲批備案企業(yè)中，常州、成都、重慶、大連、無錫等城市成為獲批企業(yè)集中所在城市。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的研究報(bào)告指出，外資占中國房地產(chǎn)總投資比例高達(dá)10%。同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達(dá)650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2%，顯示去年在中國從緊的貨幣政策下，有大量的外資涌入中國樓市。
業(yè)內(nèi)人士分析，外資深度進(jìn)入我國房地產(chǎn)主要有三方面原因：首先是看中我國房地產(chǎn)發(fā)展的前景。我國的城市化與美國的高科技被公認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)兩大引擎，尤其是東部大城市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)具有長期增值潛力，被外資普遍看好。
其次是自7月1日起商務(wù)部正式把外商投資房產(chǎn)的備案權(quán)下放至地方，此項(xiàng)措施可能在一定程度上加快審批的進(jìn)度，并將引來更多海外資金流入。
第三是國內(nèi)開發(fā)商受到抑制，地價(jià)進(jìn)入低谷，為外資進(jìn)入讓出了空間。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)由于受到資金和政策的限制而減少了開發(fā)速度，“拿地”很謹(jǐn)慎，地價(jià)比去年大幅降低。去年以來銀行提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的自有資金比例，審批極為嚴(yán)格，同時(shí)，土地供應(yīng)從近幾年的趨勢(shì)來看也有壓縮供給量的趨勢(shì)。
有關(guān)專家認(rèn)為，外資進(jìn)入中國樓市有積極因素，但也不能忽視可能帶來的消極作用，有必要嚴(yán)密監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向，如關(guān)注外資對(duì)某個(gè)城市、某種物業(yè)類型的集中投資行為，分析這種行為與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)承受能力之間是否匹配，以便提前做好預(yù)警，防范外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，避免外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作。 |