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        海南房價逆勢上揚逼近歷史最高位
            2008-07-25    本報記者:趙葉蘋 李生東    來源:經(jīng)濟參考報

          今年一季度,海南房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達到32.16%,成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量。在經(jīng)歷了上世紀90年代初期一枝獨秀的局面后,房地產(chǎn)再度成為海南經(jīng)濟支柱的跡象日趨明顯。

          在廣州、深圳、北京、上海等國內(nèi)一線城市的商品房價格“降”聲四起之時,海南省的房價卻逆勢快速上漲。
          目前,三亞市新建商品房均價已超過每平方米8400元,海口市均價超過4500元,距離上世紀90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫時期的最高房價越來越近,老百姓對房價快速上漲的抱怨也越來越多。業(yè)內(nèi)人士稱,受多重因素影響,海南房價仍將繼續(xù)上漲。

        漲幅位居全國前列

          隨著2006年底處置海南積壓房地產(chǎn)的稅費優(yōu)惠政策結束、2007年處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成,以及島內(nèi)購買力持續(xù)增強,宜居環(huán)境改善,海南房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢,漲幅位居全國前列。
          在海口市區(qū)內(nèi)濱河路1號新開盤的“圣來·領寓”商品樓,記者看到,盡管只是一棟單體建筑,沒有小區(qū)配套,也不是南北通透型,這一樓盤的起價卻已在4998元/平方米。海南省價格監(jiān)測中心4月上旬公布的監(jiān)測情況顯示,海口房地產(chǎn)的建筑面積約占全省總量的70%,新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交價格已分別達到4547元/平方米、5433元/平方米,距離1993年的歷史最高價6000元越來越近。
          國家統(tǒng)計局三亞調(diào)查隊數(shù)據(jù)顯示,今年1月三亞新建商品房均價已達8416.56元/平方米。據(jù)了解,三亞市三亞灣的商品房“藍色海岸”均價12000元/平方米;大東海的“半島龍灣”均價16000元/平方米;亞龍灣的“亞龍灣會”均價15000元/平方米。
          面對快速上漲的房價,百姓的抱怨越來越多。2007年海口市城鎮(zhèn)居民可支配收入為12288.96元,如按套均面積90平方米、平均價格4500元/平方米、戶均3.4人計算,房價收入比為9.69∶1。2007年三亞市城鎮(zhèn)居民可支配收入為11642元,如按房價8400元/平方米計算,房價收入比為19.1∶1,均比世界銀行認為合理的房價收入比5∶1高出許多。
          張光海是海南鞍鋼實業(yè)總公司的一名司機,孩子已上小學二年級,一家人月均收入低于4000元。現(xiàn)在一家人住在20多平方米的集體宿舍,因此買房成為最迫切的需求。他說:“海口物價越來越貴,房價這么高,根本買不起嘛,貸款利息都付不起。”
          三亞市民對房價的抱怨聲也越來越大,認為海南的房價與百姓的實際購買能力嚴重背離。一位網(wǎng)民在“南海網(wǎng)”發(fā)帖說:“1500元一個月的工資,在海口要30年不吃不喝才能買一套房,比如一個人25歲就開始工作,也要不吃不喝工作到55歲才能買一套房,這種現(xiàn)象太不正常了。”

        外資動向值得關注

          海南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,1995年至2006年,海南竣工房屋的造價成本為2000元以下。2007年建筑成本提高,例如處置積壓房地產(chǎn)的稅費優(yōu)惠政策取消,土地、建材、勞動力等都在漲價,但造價成本不會超過2500元/平方米,而海口房價卻超過4500元/平方米,由此推算,海口房產(chǎn)的成本利潤率超過80%,銷售利潤率已超過44%,遠遠高于全社會的平均利潤率。三亞市房價更高,利潤率可想而知。業(yè)內(nèi)專家認為,如果政策調(diào)控不到位,將導致國內(nèi)外趨利資本再次涌入海南,掀起新一輪炒房高潮。
          投資者一般認為,投資海南房產(chǎn)比一線城市風險要小。由于前幾年海南房價出現(xiàn)滯漲,與內(nèi)地一線城市房價相比,有一定的炒作空間,在國內(nèi)一線房價紛紛下跌時,國內(nèi)外投機資本或?qū)⒘魅牒D铣醋鳌?BR>  據(jù)省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年一季度外資進入海南房地產(chǎn)業(yè)4791萬元,占比0.6%,雖然總量不大,但與去年同期相比增幅較大,達122.8%。據(jù)了解,截至2007年底,已有200多家外資企業(yè)在三亞投資旅游房地產(chǎn),全市已建成開業(yè)或在建的五星級酒店超過20家。預計未來2至3年,外資房地產(chǎn)投資總額將超過100億元。
          2006年國家出臺《規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》后,海南外資占房地產(chǎn)投資總額的比重迅速下降,由2006年的16.97%(220613萬元),降到2007年的0.4%(9715萬元),降幅之大令人懷疑。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些外商試圖通過投資工業(yè)和農(nóng)業(yè)的途徑,繞道進入房地產(chǎn)業(yè),一些港商為此提供過橋服務,直接兌換人民幣進入島內(nèi),因此外資占比究竟有多大,需要進一步調(diào)整統(tǒng)計口徑。

        多重利好推動房價走高

          房地產(chǎn)再度成為海南經(jīng)濟支柱的跡象日趨明顯。今年一季度,房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為32.16%,成為拉動一季度經(jīng)濟增長的重要力量,再現(xiàn)上世紀九十年代初期一枝獨秀的局面。
          從宏觀環(huán)境看,海南的實體經(jīng)濟已經(jīng)進入加速發(fā)展的軌道,對房地產(chǎn)起到了很大的支撐作用。海南金融環(huán)境持續(xù)改善,上世紀形成的金融高風險區(qū)的“帽子”,已因處置積壓房地產(chǎn)完畢而被摘掉。
          另外,海南生態(tài)省和環(huán)保的概念越來越吸引人。三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2007年已經(jīng)有多達27個國家和地區(qū)的人到三亞購房,這一數(shù)字比兩年前幾乎翻了一番。排在前五位的是美國、俄羅斯、加拿大、德國和瑞典。海南大學中國現(xiàn)代經(jīng)濟理論研究所所長王毅武說:“目前海南房價和國內(nèi)一線城市比,不是很高。從海南的環(huán)境、生態(tài)以及海南的發(fā)展走向看,房價還有上漲的空間。”
          島內(nèi)政策利好不斷,也是吸引購房者的重要動力。海南繼洋浦成為保稅港區(qū)之后,以“免簽證、零關稅、放航權”為內(nèi)涵的“國際旅游島”發(fā)展戰(zhàn)略,不久前獲得國務院同意;以“公路鐵路兩用通道”為標志的瓊州海峽跨海通道工程,勘查、論證和研究工作正在積極推進;海南東環(huán)高速鐵路正在建設當中。這些大型項目都將促進海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。
          海南正在積極爭取成為自由貿(mào)易區(qū),一旦獲批,房地產(chǎn)將向全世界開放。自由貿(mào)易區(qū)建設,將加速新時代的移民,直接帶動了現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展,改善經(jīng)濟結構,間接影響金融、保險、通訊、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、印刷等58個部門,覆蓋海南省從傳統(tǒng)服務業(yè)到現(xiàn)代服務業(yè)的所有行業(yè)和門類。
          從樓市本身發(fā)展來看,目前島內(nèi)房價已失去存量房和稅費優(yōu)惠的制約。海南從1999年7月開始處置積壓房地產(chǎn),在處置之初的幾年,因為大量存量房上市、島內(nèi)購買力較弱、政府給予開發(fā)商稅費優(yōu)惠等原因,房價漲幅一直低于全國平均水平。從2004年以來,房屋銷售面積超過竣工面積,房地產(chǎn)市場由復蘇階段進入旺盛階段。截至2007年底,銷售或出租原空置商品房445萬平方米,占積壓總量的97.6%,處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成。
          由于缺少存量房制約,開發(fā)商能夠坐地起價,房價炒作之風漸盛。據(jù)海南省統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2006年全省尚有空置房面積68.8萬平方米,2007年房屋竣工面積215.42萬平方米,銷售面積302.77萬平方米,不僅消化了空置房,還使房屋預售面積增加了18.55萬平方米。專家指出,在成熟的市場國家,存量市場對增量市場有著價格平衡與制約作用,一般比值在10%至15%左右,而我國目前各主要城市均不足住房總量的1%,這是“炒房團”得以興風作浪的重要原因。
          王毅武說,從全國看,海南房產(chǎn)已再度成為稀缺資源,具備快速上漲的動力。需要有力的政策及時進行調(diào)控,以確保海南房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展。

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