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曾經(jīng)是房?jī)r(jià)漲幅榜冠軍的深圳今年以來一直在領(lǐng)跌全國，開始出現(xiàn)“購房者斷供”現(xiàn)象。記者最近赴深圳等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著深圳房?jī)r(jià)不斷走低，一些高位入市的購房者所購物業(yè)已大幅縮水，有的損失甚至超過了首付，淪為地地道道的負(fù)資產(chǎn)，應(yīng)對(duì)危機(jī)，深圳一些業(yè)主選擇了主動(dòng)“斷供”。
與深圳的狀況相比，北京、上海等樓市熱點(diǎn)城市的狀況仍較樂觀。一些專家認(rèn)為，雖然深圳發(fā)生的事件僅是個(gè)案，并不會(huì)演變?yōu)槿珖允录珣?yīng)引起相關(guān)金融部門的高度重視。
負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象增加 主動(dòng)斷供者出現(xiàn)
來自深圳國土房管局的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前5個(gè)月深圳房?jī)r(jià)分別為15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米和11014元/平方米。與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比，到今年5月，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌了36.5%。
按照負(fù)資產(chǎn)的概念，只要房?jī)r(jià)下跌超過30%，首付在三成的購房者，不僅首付化為烏有，手中的房產(chǎn)按照市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)也無法抵償銀行貸款，就已經(jīng)是名副其實(shí)的負(fù)資產(chǎn)。這種現(xiàn)象，在今年年初時(shí)已初見端倪。今年2月，深圳市龍崗區(qū)布吉街道購房者任小姐告訴記者，她在布吉街道的東方盛世樓盤買的一套住房，在半年時(shí)里，由于開發(fā)商降價(jià)銷售，她還沒有收樓，所購房產(chǎn)就由當(dāng)時(shí)的133萬元變成93萬元，無端縮水40萬元，成為負(fù)資產(chǎn)。
此后，由于房?jī)r(jià)下調(diào)，開發(fā)商不斷打折促銷，深圳市寶安區(qū)、龍崗區(qū)和南山區(qū)的一些樓盤，如金地梅隴鎮(zhèn)、卡羅社區(qū)、半山溪谷等都出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象，而且有的業(yè)主還選擇了主動(dòng)斷供。
深圳一家銀行透露，該銀行已經(jīng)遭遇一宗斷供案例。這位買家于去年七八月份，以單價(jià)8000元購入位于寶安泰華大廈一套50多平方米的物業(yè)。而相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年6月該樓盤單價(jià)僅為5600元左右，跌幅達(dá)到30%。今年1月份，這位買家便已停止還貸，并明確告知銀行不再續(xù)供。銀行經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該買家名下有5套房產(chǎn)。
斷供分為三種情況 尚未影響全局
根據(jù)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息，今年深圳房貸業(yè)務(wù)不良率略有上升。到3月末，深圳全市個(gè)人住房不良貸款余額為13.36億元，比去年末增加了0.81億元。房貸不良率為0.58%，比去年末上升了0.04個(gè)百分點(diǎn)。
長(zhǎng)城證券行業(yè)分析師劉昆認(rèn)為，負(fù)資產(chǎn)目前對(duì)于自住購房者而言，還主要是一種心理概念，因?yàn)椴还苁菨q是跌，對(duì)于自住影響都不大。而且房產(chǎn)不同于股票，有著更強(qiáng)的保值能力，至少它有收租的保證。負(fù)資產(chǎn)真正影響的是那些手握多套住房的炒房者，他們不堪利息重負(fù)，才有可能斷供。
就主動(dòng)斷供而言，據(jù)記者了解，在深圳主要有三種情況：一是有些高位入市但目前又未收樓的業(yè)主想通過斷供逼迫銀行向開發(fā)商施壓，希望后者能夠給予他們補(bǔ)償；二是炒房者不堪多套住房的利息重壓，丟卒保車，被迫放棄保值增值條件不太好的房產(chǎn)；三是業(yè)主覺得確實(shí)房子跌得太多，不再物有所值，主動(dòng)放棄房產(chǎn)。而在這當(dāng)中，第一種情況占了70%以上，目前泰華陽光海和半山溪谷都是這種情況，第二種情況占20%左右，第三種情況微乎其微。
針對(duì)外界“深圳房貸壞賬超千億”的說法，深圳銀監(jiān)局回應(yīng)說，深圳銀行包括房貸在內(nèi)的全部壞賬余額估計(jì)也不到1000億元，而其中開發(fā)貸款的壞賬率目前還低于全國平均水平。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳發(fā)生的情況并未影響到全局。與深圳相比，北京、上海等樓市熱點(diǎn)城市的狀況仍然樂觀。“深圳斷供現(xiàn)象的產(chǎn)生，有兩方面因素，一方面深圳毗鄰香港，當(dāng)?shù)爻捶楷F(xiàn)象非常普遍；另一方面，深圳房?jī)r(jià)相比去年最高峰時(shí)期嚴(yán)重縮水，大量房產(chǎn)變成負(fù)資產(chǎn)。北京、上海的情況要比深圳好很多。”北京開太物業(yè)保證有限公司總經(jīng)理白鈞接受記者采訪時(shí)表示，北京短時(shí)間內(nèi)發(fā)生斷供風(fēng)波的可能性不大，金融風(fēng)險(xiǎn)處在可控范圍。
一家國有銀行北京支行的一位工作人員也證實(shí)了上述說法。該工作人員告訴記者，目前他們銀行無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個(gè)人住房按揭貸款都有著嚴(yán)格的審查程序，對(duì)于這兩種貸款都采取了非常審慎的態(tài)度。
他向記者透露，前一段時(shí)間他們?cè)槍?duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行過專門檢查，檢查證明房地產(chǎn)貸款客戶整體信用度較高，貸款質(zhì)量較好，客戶信用風(fēng)險(xiǎn)處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。“自去年以來，各家銀行已經(jīng)增加了警覺性，并采取了多方措施防止出現(xiàn)問題，目前并沒出現(xiàn)房貸不良貸款率大幅上升的情況。”他補(bǔ)充說。
嚴(yán)格遵循房貸政策 銀行才能防范風(fēng)險(xiǎn)
盡管大規(guī)模的負(fù)資產(chǎn)和涌動(dòng)的“斷供潮”并未出現(xiàn)，但這并不意味著可以高枕無憂。深圳大學(xué)國際金融研究所所長(zhǎng)國世平說，深圳的銀行在住房貸款方面呆賬壞賬情況不算太壞，這主要是與美國次貸相比，中國的住房貸款主要是給優(yōu)質(zhì)客戶的，也就是說，國內(nèi)購房者的經(jīng)濟(jì)條件和還款能力都比次貸客戶高，所以還沒有出現(xiàn)大問題。但這不等于銀行違規(guī)放貸沒有風(fēng)險(xiǎn)，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下調(diào)，今年下半年或明年將迎來客戶違約的高峰。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國強(qiáng)認(rèn)為，目前部分人在認(rèn)識(shí)中存在誤區(qū)，認(rèn)為房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的下跌必然會(huì)引發(fā)全局性的金融風(fēng)險(xiǎn)。他說，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率并不如想象得那么高，假定房?jī)r(jià)每平方米下跌了30%，但對(duì)于不同的購房者影響各不相同。因?yàn)榇蠖鄶?shù)的購房者并不是在房?jī)r(jià)最高點(diǎn)購進(jìn)的，而是在房?jī)r(jià)處于上升通道過程中買入的，因此多數(shù)的購房者并不會(huì)出現(xiàn)資不抵債的情況。
陳國強(qiáng)說，目前應(yīng)該進(jìn)一步了解市場(chǎng)上的真實(shí)情況，從近年來，個(gè)人住房按揭貸款的情況看，不良貸款率相對(duì)較低。以上海為例，上海曾出現(xiàn)過房?jī)r(jià)下跌的情況，但并未引發(fā)全局性或較為嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)性問題。因此我們要注意區(qū)別特定市場(chǎng)與全國市場(chǎng)、個(gè)案現(xiàn)象與普遍現(xiàn)象的區(qū)別。對(duì)于金融管理層而言，引起相關(guān)的重視是正確的，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)該盡快回歸到理性的發(fā)展道路上來。
有關(guān)專家表示，在當(dāng)前樓市持續(xù)調(diào)整的情況下，銀行應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循國家二套住房房貸等政策，才能防止風(fēng)險(xiǎn)，保證房貸資金安全。 |