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        上海:轉(zhuǎn)按揭重現(xiàn)樓市 打擊炒房"猛藥"失效
            2008-07-07    本報記者:徐壽松    來源:經(jīng)濟參考報

          沒有還清銀行貸款、還處于抵押狀態(tài)的房子在上海也能買賣過戶了。日前,上海市推出一種全新的“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng),對二手房交易資金實施全程監(jiān)管。令人關(guān)注的是,它顛覆了以往的交易模式,賣家不再需要先籌措資金還清貸款,可以將有貸款的房子直接交易。
          分析人士認(rèn)為,新交易方式在防止中介吃差價、攜款潛逃,提高交易安全的同時,也使得樓市過熱時打擊投機炒房的一味“猛藥”——叫停“轉(zhuǎn)按揭”,瞬間失效了。在目前房地產(chǎn)市場交易較為冷淡的情況下,這一舉措將起到活躍交易的“救市”作用。

        改變:二手房“帶抵押交易”浮出水面

          6月25日,建設(shè)銀行上海分行各支行信貸部門在寄給客戶的對賬單中加塞了全新內(nèi)容:“無需結(jié)清貸款,即可輕松賣房,現(xiàn)本行與二手房專業(yè)交易服務(wù)機構(gòu)共同推出‘帶抵押買賣’服務(wù)。”
          所謂二手房“帶抵押買賣”服務(wù),緣起于上海新推出的一套全資金監(jiān)管交易系統(tǒng)。由上海市房地產(chǎn)交易中心牽頭,聯(lián)合上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行這四家銀行,以及上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司和衡聯(lián)投資、凱弈投資和信義房產(chǎn)三家房產(chǎn)中介,對二手房交易實行全過程監(jiān)管和服務(wù)。這套系統(tǒng)的最大特點是引發(fā)了二手房交易模式的巨變:由原來上家必須付清銀行貸款才能賣房,變?yōu)槎址抠u方不再需要還清貸款就可過戶。
          “這是一種‘帶抵押交易’,在房地產(chǎn)交易中是史無前例的。”建設(shè)銀行的一位信貸人士說。原先,只要一套住房有銀行貸款尚未還清,這套房屋就必然設(shè)定了抵押,且抵押權(quán)歸貸款銀行。房屋所有權(quán)人要賣這套房屋,必須先行籌集資金還清銀行貸款,待注銷抵押后,才能進(jìn)行交易、過戶。而現(xiàn)在,在上海市“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng)內(nèi),尚未還清貸款、抵押尚未注銷的房屋居然也可以直接交易了。這是對傳統(tǒng)交易模式的顛覆。
          據(jù)悉,6月23日上海市房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)召集銀行等交易相關(guān)方進(jìn)行了試點培訓(xùn),新的交易方式于6月29日正式上線。

        動因:“全資金監(jiān)管”保交易安全

          記者了解到,上海市推出這套全新的二手房交易系統(tǒng),緣起于整頓二手房交易秩序。今年年初,由于樓市成交持續(xù)萎縮,創(chuàng)輝、中天置業(yè)等二手房中介在上海的門店大批關(guān)門,有些客戶的買房款被卷攜而去。
          一開始,上海市房地產(chǎn)交易管理部門考慮的是如何通過對交易流程的監(jiān)管,來保證二手房交易中的資金安全。“后來,在系統(tǒng)開發(fā)過程中,他們發(fā)現(xiàn)可以更進(jìn)一步,探索‘有抵押’的交易。”一家參與交易系統(tǒng)試點的銀行信貸主管告訴記者。
          房產(chǎn)中介21世紀(jì)不動產(chǎn)的一家門店負(fù)責(zé)人說,客觀評價,這個新交易系統(tǒng)實現(xiàn)了將二手房交易中的資金監(jiān)管從“貸款環(huán)節(jié)的監(jiān)管”擴展到“全資金的監(jiān)管”。在資金監(jiān)管系統(tǒng)中,各參與方各司其職:房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)二手房過戶,上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行、中介與二手房買賣雙方間的關(guān)系,銀行負(fù)責(zé)資金安全、款項劃撥,中介負(fù)責(zé)撮合成交、辦理手續(xù)等業(yè)務(wù)。這就徹底改變了原來由房產(chǎn)中介一家既管協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)、撮合成交,又管資金進(jìn)出的局面。“將一家獨攬的活分散到房地產(chǎn)交易資金管理有限公司、銀行、中介三家去分段完成,有利于提高二手房交易資金的安全性。”這位人士說。

        影響:打擊炒房的“猛藥”失效了?

          上海“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng)導(dǎo)致的二手房交易模式巨變將給當(dāng)前的房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響?
          其一,二手房交易的安全性會大大提高。二手房中介別想再吃差價了,只能獲得其應(yīng)得的傭金;擔(dān)保機構(gòu)只能賺取服務(wù)費;銀行負(fù)責(zé)資金進(jìn)出,最大的好處是可以留住按揭客戶;房地產(chǎn)交易中心則負(fù)責(zé)交易安全。
          其二,三年前為打擊投機炒賣而被叫停的“轉(zhuǎn)按揭”又“復(fù)活”了。2005年4月,上海市為打擊投機炒房,下了一味“猛藥”:有貸款的房屋,上家必須還清貸款后,才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,上下家不得同時辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。當(dāng)時,樓市火熱,短線投機客異常活躍,他們往往投入較少的房屋首付款,利用銀行貸款購房,然后通過“轉(zhuǎn)按揭”將貸款轉(zhuǎn)給下家,拋出房屋賺取差價。叫停“轉(zhuǎn)按揭”,對于炒房資金流提出了非常高的要求,炒房成本大大增加,有力地打擊了利用銀行資金炒房的短期行為。而現(xiàn)在,“帶抵押交易”使得叫停“轉(zhuǎn)按揭”給炒房者帶來的約束不復(fù)存在,賣家隨時可以出貨,便捷異常。
          業(yè)內(nèi)人士提醒,聯(lián)系到當(dāng)前交易持續(xù)萎縮的樓市現(xiàn)實,此舉客觀上帶有活躍交易的“救市”色彩。現(xiàn)在,開發(fā)商的策略已出現(xiàn)重大調(diào)整,由原來的觀望、捂盤、堅守變?yōu)閽伿矍灞P。“原來有3萬平方米的銷售面積,開發(fā)商至少要分三次申請預(yù)售許可證,下一批比前一批總是賣得貴;而現(xiàn)在,由于對后市預(yù)期不好,變成一次性申請許可證,趕緊上市。”一位銀行信貸人士說,在這樣的境況之下,放松二手房交易約束,對于弱市行情是有正面影響的。

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