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沒有還清銀行貸款、還處于抵押狀態(tài)的房子在上海也能買賣過戶了。日前，上海市推出一種全新的“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng)，對二手房交易資金實施全程監(jiān)管。令人關(guān)注的是，它顛覆了以往的交易模式，賣家不再需要先籌措資金還清貸款，可以將有貸款的房子直接交易。
分析人士認(rèn)為，新交易方式在防止中介吃差價、攜款潛逃，提高交易安全的同時，也使得樓市過熱時打擊投機炒房的一味“猛藥”——叫停“轉(zhuǎn)按揭”，瞬間失效了。在目前房地產(chǎn)市場交易較為冷淡的情況下，這一舉措將起到活躍交易的“救市”作用。
改變：二手房“帶抵押交易”浮出水面
6月25日，建設(shè)銀行上海分行各支行信貸部門在寄給客戶的對賬單中加塞了全新內(nèi)容：“無需結(jié)清貸款，即可輕松賣房，現(xiàn)本行與二手房專業(yè)交易服務(wù)機構(gòu)共同推出‘帶抵押買賣’服務(wù)。”
所謂二手房“帶抵押買賣”服務(wù)，緣起于上海新推出的一套全資金監(jiān)管交易系統(tǒng)。由上海市房地產(chǎn)交易中心牽頭，聯(lián)合上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司、建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行這四家銀行，以及上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司和衡聯(lián)投資、凱弈投資和信義房產(chǎn)三家房產(chǎn)中介，對二手房交易實行全過程監(jiān)管和服務(wù)。這套系統(tǒng)的最大特點是引發(fā)了二手房交易模式的巨變：由原來上家必須付清銀行貸款才能賣房，變?yōu)槎址抠u方不再需要還清貸款就可過戶。
“這是一種‘帶抵押交易’，在房地產(chǎn)交易中是史無前例的。”建設(shè)銀行的一位信貸人士說。原先，只要一套住房有銀行貸款尚未還清，這套房屋就必然設(shè)定了抵押，且抵押權(quán)歸貸款銀行。房屋所有權(quán)人要賣這套房屋，必須先行籌集資金還清銀行貸款，待注銷抵押后，才能進(jìn)行交易、過戶。而現(xiàn)在，在上海市“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng)內(nèi)，尚未還清貸款、抵押尚未注銷的房屋居然也可以直接交易了。這是對傳統(tǒng)交易模式的顛覆。
據(jù)悉，6月23日上海市房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)召集銀行等交易相關(guān)方進(jìn)行了試點培訓(xùn)，新的交易方式于6月29日正式上線。
動因：“全資金監(jiān)管”保交易安全
記者了解到，上海市推出這套全新的二手房交易系統(tǒng)，緣起于整頓二手房交易秩序。今年年初，由于樓市成交持續(xù)萎縮，創(chuàng)輝、中天置業(yè)等二手房中介在上海的門店大批關(guān)門，有些客戶的買房款被卷攜而去。
一開始，上海市房地產(chǎn)交易管理部門考慮的是如何通過對交易流程的監(jiān)管，來保證二手房交易中的資金安全。“后來，在系統(tǒng)開發(fā)過程中，他們發(fā)現(xiàn)可以更進(jìn)一步，探索‘有抵押’的交易。”一家參與交易系統(tǒng)試點的銀行信貸主管告訴記者。
房產(chǎn)中介21世紀(jì)不動產(chǎn)的一家門店負(fù)責(zé)人說，客觀評價，這個新交易系統(tǒng)實現(xiàn)了將二手房交易中的資金監(jiān)管從“貸款環(huán)節(jié)的監(jiān)管”擴展到“全資金的監(jiān)管”。在資金監(jiān)管系統(tǒng)中，各參與方各司其職：房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)二手房過戶，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)銀行、中介與二手房買賣雙方間的關(guān)系，銀行負(fù)責(zé)資金安全、款項劃撥，中介負(fù)責(zé)撮合成交、辦理手續(xù)等業(yè)務(wù)。這就徹底改變了原來由房產(chǎn)中介一家既管協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)、撮合成交，又管資金進(jìn)出的局面。“將一家獨攬的活分散到房地產(chǎn)交易資金管理有限公司、銀行、中介三家去分段完成，有利于提高二手房交易資金的安全性。”這位人士說。
影響：打擊炒房的“猛藥”失效了？
上海“二手房交易資金監(jiān)管”系統(tǒng)導(dǎo)致的二手房交易模式巨變將給當(dāng)前的房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響？
其一，二手房交易的安全性會大大提高。二手房中介別想再吃差價了，只能獲得其應(yīng)得的傭金；擔(dān)保機構(gòu)只能賺取服務(wù)費；銀行負(fù)責(zé)資金進(jìn)出，最大的好處是可以留住按揭客戶；房地產(chǎn)交易中心則負(fù)責(zé)交易安全。
其二，三年前為打擊投機炒賣而被叫停的“轉(zhuǎn)按揭”又“復(fù)活”了。2005年4月，上海市為打擊投機炒房，下了一味“猛藥”：有貸款的房屋，上家必須還清貸款后，才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，上下家不得同時辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。當(dāng)時，樓市火熱，短線投機客異常活躍，他們往往投入較少的房屋首付款，利用銀行貸款購房，然后通過“轉(zhuǎn)按揭”將貸款轉(zhuǎn)給下家，拋出房屋賺取差價。叫停“轉(zhuǎn)按揭”，對于炒房資金流提出了非常高的要求，炒房成本大大增加，有力地打擊了利用銀行資金炒房的短期行為。而現(xiàn)在，“帶抵押交易”使得叫停“轉(zhuǎn)按揭”給炒房者帶來的約束不復(fù)存在，賣家隨時可以出貨，便捷異常。
業(yè)內(nèi)人士提醒，聯(lián)系到當(dāng)前交易持續(xù)萎縮的樓市現(xiàn)實，此舉客觀上帶有活躍交易的“救市”色彩。現(xiàn)在，開發(fā)商的策略已出現(xiàn)重大調(diào)整，由原來的觀望、捂盤、堅守變?yōu)閽伿矍灞P。“原來有3萬平方米的銷售面積，開發(fā)商至少要分三次申請預(yù)售許可證，下一批比前一批總是賣得貴；而現(xiàn)在，由于對后市預(yù)期不好，變成一次性申請許可證，趕緊上市。”一位銀行信貸人士說，在這樣的境況之下，放松二手房交易約束，對于弱市行情是有正面影響的。 |