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 作為傳統(tǒng)的銷售高峰，5月向來被視作樓市交易的黃金時(shí)機(jī)，對(duì)于調(diào)整期的深圳樓市而言，5月更是很多人期待的回暖之時(shí)。然而深圳市國(guó)土房管局最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，卻給這種熱望兜頭潑了一盆冷水：盡管成交有所增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)卻繼續(xù)在探底。結(jié)合銀行和開發(fā)商的種種動(dòng)向，有關(guān)專家判斷，深圳樓市平靜的背后或在醞釀著新的風(fēng)暴。
市場(chǎng)：誰來消費(fèi)龐大的存量住房？
據(jù)深圳市國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月全市新房共成交4732套，成交總面積約40.45萬平方米，日均成交152.6套，單日成交量最高達(dá)276套，成交均價(jià)每平方米11204元，較4月份每平方米11962元的房?jī)r(jià)更低。
從成交套數(shù)看，5月深圳全市成交總量接近去年同期水平，且創(chuàng)下自去年8月以來全市月成交套數(shù)的新高。尤其值得注意的是，從5月1日到15日全市日均成交量193套，基本恢復(fù)深圳以往每日200多套的正常成交量。
明眼人看得出，深圳5月的這種亮色主要來源于開發(fā)商“特價(jià)房”的促銷。自“五一”假期以來，深圳有的樓盤將一些樓層和朝向不好的房子拿出來當(dāng)作“特價(jià)房”銷售，一般而言，這些住房?jī)r(jià)格上本來就便宜許多，比如福田中心區(qū)的皇御苑均價(jià)在每平方米1.6萬元左右，而特價(jià)房只要1.3萬元，優(yōu)惠的價(jià)格吸引了一部分急等著購(gòu)房的消費(fèi)者出手，也就是所謂的剛性需求拉動(dòng)了成交的增長(zhǎng)。
但顯然，更多的存量住房和源源不斷的新房依舊在等待著買家。中原地產(chǎn)的一份報(bào)告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅消化期至少10個(gè)月，今年5月至12月全市一手住宅預(yù)計(jì)有591萬平方米新增供應(yīng)。“特價(jià)房”撐起了成交的半壁江山，卻撐不起樓市的大局。高昂的房?jī)r(jià)妨礙了更多的剛性需求釋放，市場(chǎng)調(diào)整的整體預(yù)期也讓購(gòu)房者搖擺不定。
世聯(lián)地產(chǎn)的分析報(bào)告顯示，5月深圳土地市場(chǎng)成交平淡，僅成交土地4塊，平均樓面地價(jià)為3188元/平方米；二手房成交面積為47.83萬平方米，環(huán)比4月上升24.5%，與上年同期相比卻下降54.2%，成交均價(jià)為12216.1元/平方米，環(huán)比下降2.6%，同比也下降1.8%。
銀行：在擴(kuò)張信貸與防范風(fēng)險(xiǎn)間“走鋼絲”
5月，銀行的日子也不好過。自去年下半年深圳樓市進(jìn)入調(diào)整期以來，成交量猛降，讓很多積極發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的銀行坐立不安，一些銀行原來指望5月樓市回暖可以刺激成交，也可以幫助他們完成全年的信貸任務(wù)，但事與愿違，有的銀行只能鋌而走險(xiǎn)，開始違規(guī)放貸。
記者日前以購(gòu)房者的身份走訪了萬科第五園，這個(gè)號(hào)稱熱銷的樓盤據(jù)說現(xiàn)在只有高層的10多套房子，全在115平方米以上，為四房一廳單位，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，這樣的住房首付至少要在三成以上，按揭利率也要比基準(zhǔn)利率提高1.5倍，然而售樓部的工作人員卻告訴記者，這套房子是兩套小房子為規(guī)避國(guó)家相關(guān)政策而打通的，現(xiàn)在按照兩套房子辦理按揭，可以享受兩成首付和基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠。
開發(fā)商的伎倆并不高明，之所以能夠得逞，顯然得到了銀行的默許。據(jù)記者了解，深圳的一些銀行在執(zhí)行國(guó)家相關(guān)宏觀調(diào)控政策時(shí)有曖昧不明之嫌。“銀行也要吃飯，大量的存款都是要支付利息的，不貸款是不行的。”一位銀行人士這樣告訴記者。
房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了40%的深圳樓市隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)記者了解，目前深圳寶安、龍崗、南山等一些非中心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過50%。“目前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入‘虛假按揭’尤其是一手住房‘虛假按揭’發(fā)生的高危時(shí)期。”中國(guó)銀行深圳分行的一位工作人員告訴記者。
因此各家商業(yè)銀行已加大了風(fēng)險(xiǎn)控制的力度，要求尤其注意審查交易和首期款的真實(shí)性，嚴(yán)格執(zhí)行面簽制度，確保客戶資料的真實(shí)性、完整性和一致性。在原有信息核查的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大核查的范圍，重點(diǎn)關(guān)注樓盤的成交價(jià)格合理性。
在擴(kuò)張信貸與防范風(fēng)險(xiǎn)之間小心翼翼地“走鋼絲”，銀行的這種做法不能維持太久，因?yàn)殡S著深圳樓市的進(jìn)一步調(diào)整，房?jī)r(jià)不斷探底，風(fēng)險(xiǎn)越來越高，如果繼續(xù)擴(kuò)張信貸，銀行呆壞賬勢(shì)必增加，這是監(jiān)管部門不允許的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，銀根緊縮是大勢(shì)所趨。
房企：破產(chǎn)并購(gòu)正成為現(xiàn)實(shí)
長(zhǎng)期的觀望給開發(fā)商的資金鏈條造成了巨大的壓力，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始放棄原來的高傲，在“特價(jià)房”、“優(yōu)惠折扣”等小恩小惠之外，嘗試起貨真價(jià)實(shí)的降價(jià)。以中海地產(chǎn)旗下的兩個(gè)項(xiàng)目為例，康城國(guó)際項(xiàng)目位于深圳龍崗區(qū)中心城，是世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)的概念社區(qū)，但其價(jià)格卻定在4988元/平方米；西岸華府占地14萬平方米，建筑面積36萬平方米，是當(dāng)?shù)匾?guī)模最大的商住小區(qū)，總戶數(shù)超過3000套，其價(jià)格僅為5500元/平方米。
深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說，這些樓盤不像前期的一些特價(jià)項(xiàng)目，它們的出現(xiàn)說明開發(fā)商確實(shí)出現(xiàn)了現(xiàn)金流的緊張。這些優(yōu)質(zhì)低價(jià)樓盤必然會(huì)帶動(dòng)周邊樓盤的價(jià)格下調(diào)，從而帶動(dòng)深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)探底，這與房?jī)r(jià)上漲過程中一些樓盤漲價(jià)帶來的“標(biāo)桿效應(yīng)”是相同的。
此外，令人矚目的是，一些小型開發(fā)商由于實(shí)力不濟(jì)，難以抵御樓市長(zhǎng)期的低迷而面臨并購(gòu)的命運(yùn)。日前，深圳萬科已完成對(duì)深圳市易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)收購(gòu)，這是繼去年收購(gòu)富春東方后，萬科在深圳的又一收購(gòu)行動(dòng)，也是深圳樓市今年首宗收購(gòu)案例。
通過此次收購(gòu)，萬科獲得建筑面積10萬平方米的易理園景臺(tái)項(xiàng)目，并將其納入萬科第五園，更名為第五園·景臺(tái)，預(yù)計(jì)將于6月入市。據(jù)公開資料顯示，深圳市易理房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是深圳市易理集團(tuán)有限公司旗下企業(yè)，除園景臺(tái)外，曾開發(fā)布吉東方半島花園和半島苑項(xiàng)目。
據(jù)記者了解，事實(shí)上，易理園景臺(tái)項(xiàng)目已經(jīng)接近完工，在即將發(fā)售之時(shí)被萬科收購(gòu)，其中的意味頗為深長(zhǎng)。記者試圖就這些問題聯(lián)系采訪易理地產(chǎn)，但未果。業(yè)內(nèi)人士表示，處于社會(huì)焦點(diǎn)中的房地產(chǎn)企業(yè)向來行事低調(diào)，但樓市長(zhǎng)期低迷，必然會(huì)造成行業(yè)的洗牌，如果深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)走低，將會(huì)有更多的并購(gòu)浮出水面。 |