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盡管開(kāi)發(fā)商采用了多種促銷手段，但目前國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的樓市銷售狀況依然不容樂(lè)觀。 | “目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子不好過(guò)，如何融資是他們普遍且最為關(guān)心的問(wèn)題。”近日接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了相同或相似的看法。
記者發(fā)現(xiàn)，與以往開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相一擲萬(wàn)金拿地、“地王”身價(jià)不斷攀升有所不同，自去年底開(kāi)始，土地交易市場(chǎng)開(kāi)始遭遇寒潮，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地變得越來(lái)越謹(jǐn)慎，多個(gè)城市出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象。對(duì)此，專家認(rèn)為，受銀根緊縮等綜合性政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊，同時(shí)，持續(xù)低迷的樓市成交量更令開(kāi)發(fā)商的資金鏈備受考驗(yàn)。
資金短缺開(kāi)發(fā)商拿地底氣不足
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心副研究員李恩平告訴記者，從2007年初至第四季度初期，一些開(kāi)發(fā)商特別是上市公司瘋狂拿地，各地“地王”層出不窮。根據(jù)總地價(jià)計(jì)算的10大“地王”競(jìng)價(jià)信息，可以發(fā)現(xiàn)，成交價(jià)與起始價(jià)之間的溢價(jià)率非常驚人，一些地塊溢價(jià)率竟達(dá)到近五倍。
“不過(guò)，由于受美國(guó)次貸危機(jī)影響和國(guó)內(nèi)進(jìn)一步從緊的調(diào)控政策影響，2007年第四季度后期，年中一度保持的強(qiáng)勁用地需求趨勢(shì)開(kāi)始發(fā)生逆轉(zhuǎn)。”李恩平說(shuō)，2007年12月中旬開(kāi)始，土地一級(jí)市場(chǎng)交易開(kāi)始遇冷并明顯進(jìn)入寒冬，北京、廣州、深圳、福州、南京等城市陸續(xù)傳來(lái)土地招拍掛出讓失敗信息。其中，2007年12月14日，廣州12宗地，2宗流拍，5宗底價(jià)成交；2007年12月14日至20日，深圳6宗居住用地全部出讓失敗；2007年12月26日，南京11塊商住用地，2塊流標(biāo)，7塊底價(jià)成交。
李恩平認(rèn)為，從2007年土地市場(chǎng)熱得燙手的土地交易和兩位數(shù)以上的高速地價(jià)增長(zhǎng)率及隨后的市場(chǎng)冷凍，可以看出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)并不健康。一方面暴露出部分開(kāi)發(fā)商追求超額壟斷利潤(rùn)的本質(zhì)，另一方面也暴露出房地產(chǎn)市場(chǎng)短期“熱錢”過(guò)度涌入，土地市場(chǎng)充斥著短期性的投機(jī)行為，成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的害群之馬。
他同時(shí)指出，一些地方政府片面追求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓費(fèi)最大化也對(duì)此起到了推波助瀾的作用。因此，對(duì)于由地方政府主導(dǎo)的土地交易，僅僅通過(guò)土地督察或其他行政監(jiān)督很難規(guī)范，還必須由市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)。
對(duì)于頻頻發(fā)生的土地流拍事件，明天地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰認(rèn)為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)絕非偶然。他解釋說(shuō)，土地和房子就像是一對(duì)“孿生兄弟”，房?jī)r(jià)不斷升高會(huì)刺激地價(jià)的上升。開(kāi)發(fā)商在對(duì)樓市銷售市場(chǎng)普遍看好的情況下，拿地?zé)崆榭隙ê芨叨視?huì)加價(jià)拿地，價(jià)格必然出現(xiàn)上漲，這也是去年“地王”頻頻出現(xiàn)的重要原因。相反，在樓市并不十分景氣、大家都在爭(zhēng)論有關(guān)“拐點(diǎn)”問(wèn)題的情況下，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性肯定會(huì)受到影響，包括以萬(wàn)科為代表的對(duì)全國(guó)樓市影響非常大的企業(yè)也都采取了謹(jǐn)慎態(tài)度。
陳云峰告訴記者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中開(kāi)發(fā)商最大的資金投入就是在拿地階段，地價(jià)成本占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的45%至60%之間。由于銀根緊縮，從銀行獲取購(gòu)地貸款幾乎已經(jīng)不可能，開(kāi)發(fā)商更多的是依靠銷售回款來(lái)購(gòu)地，拿地方面的資金壓力對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言是最大的壓力。因此，由于開(kāi)發(fā)商融資渠道本就單一，加上銀根緊縮等綜合性因素影響必然會(huì)直接影響開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椋词沟貎r(jià)再低，也難以掩蓋資金緊張的情況，出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象也就不足為奇了。
銷售受阻資金鏈愈加緊張
“2007年以前，幾乎所有的人都在說(shuō)房?jī)r(jià)上漲，僅有個(gè)別專家持不同意見(jiàn)，這是當(dāng)時(shí)業(yè)界最為明顯的現(xiàn)象。但是進(jìn)入2007年12月，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了普遍不樂(lè)觀的現(xiàn)象，雖然沒(méi)有說(shuō)房?jī)r(jià)下跌，但都采取謹(jǐn)慎態(tài)度，只有極個(gè)別的開(kāi)發(fā)商還沉浸在連續(xù)三年房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的夢(mèng)里，而更多的開(kāi)發(fā)商逐漸清醒了，大家對(duì)降價(jià)促銷等方式表現(xiàn)的尤為關(guān)心，這也是業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的最大變化。”陳云峰說(shuō)。
記者從北京國(guó)貿(mào)春季房展會(huì)和目前市場(chǎng)上在售的一些樓盤上證實(shí)了陳云峰的看法。目前樓市打折、促銷幾乎成為各房產(chǎn)商的共識(shí)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了全款購(gòu)房可享受9.3折優(yōu)惠、買房贈(zèng)寶馬轎車等各種促銷手段。在北京春季房展會(huì)上參展的多個(gè)項(xiàng)目的銷售人員都對(duì)記者表示，如果能夠在展會(huì)期間確定購(gòu)房，則可以享受9.6折、9.8折等優(yōu)惠，這在以往歷次展會(huì)上是很難看到的。
盡管開(kāi)發(fā)商采用了多種促銷手段，但樓市銷售狀況依然不容樂(lè)觀。以北京為例，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)公布的消息顯示，1至4月，北京市商品房銷售面積為261.3萬(wàn)平方米，同比下降49.6%，降幅比一季度擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)。從銷售套數(shù)看：1至4月，北京市銷售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%。其中，4月當(dāng)月銷售住宅4619套，比3月減少502套。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，土地流拍和銷售受阻分別反映了企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期。土地頻頻流拍說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金面臨較大壓力，現(xiàn)金流比較緊張，已經(jīng)沒(méi)有多余的資金用來(lái)購(gòu)地。而銷售受阻則反映出消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)前景并不看好，多數(shù)人選擇繼續(xù)觀望，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本就脆弱的資金鏈將是十分嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這種狀況對(duì)于不同的企業(yè)，影響可能各不相同，對(duì)于部分資金實(shí)力較弱的企業(yè)而言，資金鏈隨時(shí)面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況比較好的、資金相對(duì)充裕的企業(yè)而言，則可能是一個(gè)好的、新的發(fā)展機(jī)遇。
量力而行加速融資成當(dāng)務(wù)之急
無(wú)論是發(fā)展新機(jī)遇還是可能面臨的絕境，接受記者采訪的專家認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)務(wù)之急就是綜合衡量自身狀況，加速通過(guò)多渠道方式來(lái)進(jìn)行融資。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部經(jīng)理齊凡認(rèn)為，通常房地產(chǎn)商的融資渠道主要有兩方面，一方面是上市融資，一方面是通過(guò)銀行貸款融資。她指出，目前國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要是銀行。但是由于目前國(guó)家政策仍然會(huì)是從緊的貨幣原則，信貸不會(huì)放松。而上市融資，由于近期全球股市低迷，投資者入市態(tài)度審慎，對(duì)新股認(rèn)購(gòu)也十分冷淡，也減緩了地產(chǎn)企業(yè)股市融資速度。而在銀行貸款和上市融資越來(lái)越難的情況下，開(kāi)發(fā)商不得不使出渾身解數(shù)拓寬融資渠道，其中，房地產(chǎn)私募開(kāi)始成為目前各房地產(chǎn)商尋求融資的主要手段。
陳國(guó)強(qiáng)建議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在目前這種市場(chǎng)狀態(tài)下要量力而行，根據(jù)自身企業(yè)的資源條件，尤其是資金狀況，制定比較現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)策略，同時(shí)對(duì)未來(lái)發(fā)展要有比較務(wù)實(shí)的做法。否則一旦外部環(huán)境發(fā)生新的變化，企業(yè)自身的選擇余地就會(huì)十分有限，甚至?xí)媾R被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。他說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該盡快通過(guò)多渠道來(lái)加速融資，降價(jià)促銷也不失為一個(gè)手段。
業(yè)內(nèi)人士還建議，在目前的行業(yè)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)效率、財(cái)務(wù)安全和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略。因?yàn)殡S著宏觀調(diào)控的不斷深入，行業(yè)的資金來(lái)源將面臨較大的挑戰(zhàn)，資金將取代土地成為制約住房供應(yīng)能力的主要瓶頸，并成為推動(dòng)行業(yè)整合的關(guān)鍵性因素。 |