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北海市一直是全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。上個(gè)世紀(jì)九十年代初的“房地產(chǎn)熱”曾震動(dòng)全國(guó)，在宏觀(guān)調(diào)控后遺留了大量“爛尾樓”。房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)再度成為北海市的“滑鐵盧”，備受關(guān)注。圖為2006年底拆除爛尾別墅時(shí)的情景。 | 今年3月份起，廣西北海市住房交易量與價(jià)格急劇飆升，交易面積比2月份增長(zhǎng)336.9%，價(jià)格上漲3.9%。幾乎與去年同期，北海市房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)大幅上漲。在宏觀(guān)調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，深圳、北京等城市樓市人氣轉(zhuǎn)淡、觀(guān)望情緒加重之時(shí)，北海市這種“逆市上揚(yáng)”隱藏何種“玄機(jī)”？
反復(fù)炒作的其實(shí)是同樣的房子
從去年3月份起，北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)走出一條“怪異”的軌跡：房?jī)r(jià)在半年內(nèi)快速攀升；而進(jìn)入10月份后，交易量卻驟減，“十一”黃金周有三天時(shí)間成交空白，樓市提前進(jìn)入“冬季”。
這種頹勢(shì)畢現(xiàn)的情況延續(xù)到今年2月中旬以前。記者曾經(jīng)在不同地段的一些樓盤(pán)看到，看房者寥寥無(wú)幾。由于擔(dān)心直接降價(jià)影響聲譽(yù)，大部分樓盤(pán)仍然聲稱(chēng)維持原來(lái)的價(jià)格，但在“有價(jià)無(wú)市”的壓力下，普遍采取打折優(yōu)惠方式吸引購(gòu)房者，個(gè)別樓盤(pán)打折甚至低至9折。
而從2月下旬起，北海市樓市仿佛突然“復(fù)蘇”，出現(xiàn)了令人驚愕的“井噴”現(xiàn)象，紛至沓來(lái)的外地購(gòu)房者在各個(gè)樓盤(pán)前流連忘返，交易量和房?jī)r(jià)雙雙快速上升。銷(xiāo)售人員表示，電話(huà)咨詢(xún)和簽約購(gòu)房的人很多，有的樓盤(pán)一天接待三四十撥客人，他們主要來(lái)自上海、福建、浙江和東北等地，不少人“成群結(jié)隊(duì)”團(tuán)購(gòu)。一個(gè)名為“天寧小區(qū)”的偏遠(yuǎn)樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)每平方米2000元以?xún)?nèi)，很快漲至2700元以上，最高超過(guò)3000元。另一個(gè)名為“青青小城”樓盤(pán)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人王立告訴記者，2月中旬前一個(gè)月不過(guò)交易10多套，2月下旬一個(gè)周末的成交量就超過(guò)這個(gè)數(shù)字。
導(dǎo)致北海樓市升溫的直接原因，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北海調(diào)查隊(duì)副隊(duì)長(zhǎng)吳福良說(shuō)，自2月21日廣西壯族自治區(qū)政府在南寧召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)后，到北海的購(gòu)房者明顯增多。
北海海灣地產(chǎn)工作室負(fù)責(zé)人王欣說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，與供需不平衡有關(guān)。一方面外地購(gòu)房者大量求購(gòu)，另一方面供應(yīng)的房源有限。從去年下半年起，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間只有極少量的項(xiàng)目獲批準(zhǔn)開(kāi)工，而一些獲準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商采用“擠牙膏式”開(kāi)發(fā)，一個(gè)樓盤(pán)分成三四期，吊高市場(chǎng)胃口，而許多樓盤(pán)剛動(dòng)工甚至立項(xiàng)時(shí)就通過(guò)內(nèi)部登記方式銷(xiāo)售，反復(fù)炒作的其實(shí)是相同的房子，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來(lái)越高。
外地人購(gòu)房：利大還是弊大?
從去年3月份持續(xù)漲價(jià)起，外地人購(gòu)房一直是北海市房地產(chǎn)行業(yè)爭(zhēng)議的話(huà)題。吳福良說(shuō)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北海調(diào)查隊(duì)人員走訪(fǎng)顯示，去年上半年北海市外地人購(gòu)房超過(guò)六成，而今年3月份劇增的購(gòu)房者大部分也是外地人，比例約在七成左右，外地人到北海購(gòu)房是房?jī)r(jià)攀升的主因。
記者了解到，越是高檔的樓盤(pán)，外地人購(gòu)房的比例越高，那些每平方米3500元以上、特別是打出海景概念的住房，甚至高達(dá)90%以上。王立告訴記者，外地人購(gòu)房導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，使本地人也打消了觀(guān)望心態(tài)，追漲入市，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格相對(duì)低廉、實(shí)用性較強(qiáng)的房子。每平方米2300元左右的“青青小城”5月前全部售罄，近八成購(gòu)房者為本地人和打算在本地從業(yè)或落戶(hù)的人員。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，北海市每平方米3000多元的房?jī)r(jià)，與不少大中城市比較有“落差”，《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲批準(zhǔn)實(shí)施，進(jìn)一步刺激了“炒房者”的升值期望。北海一家房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳雪梅說(shuō)，北海本身是旅游城市，《規(guī)劃》定位為“建設(shè)宜居城市”，對(duì)有錢(qián)人有吸引力，加上供應(yīng)量小，價(jià)格自然上漲得快。
外地人購(gòu)房熱拉升了北海市的地價(jià)。有關(guān)資料顯示，去年北海市土地拍賣(mài)平均價(jià)94萬(wàn)元/畝，是上一年初每畝二三十萬(wàn)元的三到四倍，一些地段的地塊甚至拍出了每畝150萬(wàn)元甚至200萬(wàn)元的高價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)成為政府“錢(qián)袋子”的主要來(lái)源，北海市去年30多億元的財(cái)政收入中，超過(guò)10億元為土地出讓金。
但“炒房”并非有利無(wú)弊。在北海市一個(gè)網(wǎng)站上，抱怨房?jī)r(jià)上漲使收入較低的當(dāng)?shù)厝速I(mǎi)不起房子的帖子引起眾多共鳴。這種情況還影響了當(dāng)?shù)乜桃馀囵B(yǎng)的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”。北海市外地老人協(xié)會(huì)的武老師說(shuō)，由于房?jī)r(jià)太高，一些曾打算到北海買(mǎi)房的老人也打退堂鼓了，房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，抬高了城市吸納人口的“門(mén)檻”，影響外來(lái)人員就業(yè)。
在“炒房”風(fēng)中因房?jī)r(jià)上漲而得益的開(kāi)發(fā)商也嘗到了這柄“雙刃劍”的苦頭。記者了解到，短期炒作的購(gòu)房者交納少量定金后，因房?jī)r(jià)未升至認(rèn)可價(jià)位，遲遲不肯轉(zhuǎn)手，有多個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商資金難以回籠。王立說(shuō)，實(shí)際上大部分開(kāi)發(fā)商并不歡迎“炒房者”，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，一旦出現(xiàn)波動(dòng)，如果大量房子押在“炒房者”手里，會(huì)造成銷(xiāo)售“爛盤(pán)”。
警惕城市被房地產(chǎn)所“綁架”
據(jù)了解，北海市住房銷(xiāo)售價(jià)格飆升的同時(shí)，房屋租賃價(jià)也大幅上漲。普通兩房一廳的公寓，月租金從1500元到三四千元不等——前提是這些公寓必須配備有電視、熱水器、廚具等必需生活用品，這個(gè)價(jià)格與當(dāng)?shù)卮蟛糠制胀◤臉I(yè)者1000多元的月收入相比，顯然太過(guò)高昂。
去年底以來(lái)，一種所謂“啟動(dòng)民間資本參與北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃”的活動(dòng)，吸引眾多外來(lái)人員絡(luò)繹不絕涌進(jìn)北海。他們每個(gè)人交納6.98萬(wàn)元或其倍數(shù)，聯(lián)絡(luò)3個(gè)人參加，宣稱(chēng)“最多可以獲得1040萬(wàn)元入賬”，當(dāng)?shù)厝藨蚍Q(chēng)為“698工程”。
這種神秘的金融活動(dòng)引起了公安機(jī)關(guān)的注意。到底有多少這類(lèi)人員進(jìn)入北海說(shuō)法不一，惟一能證明的是，許多原先銷(xiāo)售后空置的小區(qū)，現(xiàn)在因大量人員租賃入住晚上不再黑燈瞎火。陳雪梅說(shuō)，不少人看到住房租金如此高昂，購(gòu)房后出租成為投資的直接動(dòng)機(jī)，刺激了房?jī)r(jià)的上漲。
北海市一直是全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。上個(gè)世紀(jì)九十年代初的“房地產(chǎn)熱”震動(dòng)全國(guó)，在宏觀(guān)調(diào)控后遺留了大量“爛尾樓”，被戲稱(chēng)為“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。直到2006年底，北海市的“爛尾樓”才基本處置完畢。房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)再度成為北海市的“滑鐵盧”，備受關(guān)注。
曾主編《破冰之旅——北海市處置停緩建工程實(shí)錄》一書(shū)的陳地盛認(rèn)為，1992年、1993年在宏觀(guān)調(diào)控后出現(xiàn)大量“爛尾樓”，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金基本源自銀行和國(guó)有企業(yè)，而目前投資房地產(chǎn)的主要是民間資本，市場(chǎng)化程度高，不會(huì)出現(xiàn)當(dāng)年的“爛尾樓”現(xiàn)象。他同時(shí)認(rèn)為，異地購(gòu)房打破了房地產(chǎn)的地域性，加上民間資本充裕，投資渠道少，橫向比較房?jī)r(jià)較低的二、三線(xiàn)城市就成為投資洼地。地方政府不能只看到房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的收益，形成依賴(lài)心理，否則就等同于城市被房地產(chǎn)所綁架，而這正是當(dāng)年房地產(chǎn)一枝獨(dú)放給北海留下的教訓(xùn)。他直陳北海市的房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨讲幌喾Q(chēng)，目前的經(jīng)濟(jì)基本面還不足于支撐高達(dá)每平方米四五千元的房?jī)r(jià)。
“五一”期間，北海市大街小巷懸掛了眾多打擊傳銷(xiāo)的宣傳標(biāo)語(yǔ)，對(duì)“698工程”取締的“風(fēng)聲”越來(lái)越緊，北海市一些租賃的公寓已陸續(xù)出現(xiàn)了退租，北海市住房銷(xiāo)售的“火爆”似乎有所減退。從南寧到北海考察市場(chǎng)的廣西合城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理夏乾海說(shuō)，外來(lái)投資者其實(shí)更關(guān)心的是北海市各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)，房?jī)r(jià)歸根結(jié)底靠經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)支撐。不少企業(yè)紛紛投資樓市，以一次性付款方式購(gòu)買(mǎi)商品房，一方面獲得可以保值增值的資產(chǎn)，另一方面實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)避稅，如果缺乏其他產(chǎn)業(yè)的支撐，小城市的樓市很容易因?yàn)檫@種資金進(jìn)入而變得搖擺不定。“北海的樓市如果老是忽高忽低、忽起忽落，人們就覺(jué)得它只是一個(gè)投機(jī)場(chǎng)所，對(duì)真正的投資是缺乏吸引力的，畢竟穩(wěn)健性是大開(kāi)發(fā)商對(duì)一個(gè)城市的最重要選擇。”他說(shuō)。 |