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最近半年時(shí)間，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗土地“流標(biāo)”“流拍”，引起部分城市房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，而市場狀況一直比較平穩(wěn)的合肥市、蕪湖市等二線城市日前也出現(xiàn)了“流標(biāo)”“流拍”，讓不少人跌破眼鏡。
據(jù)了解，合肥日前計(jì)劃拍賣12宗土地，結(jié)果10宗“流標(biāo)”、1宗“流拍”、1宗轉(zhuǎn)掛牌；蕪湖2宗土地結(jié)束掛牌準(zhǔn)備拍賣，結(jié)果1宗“流標(biāo)”、1宗“流拍”，這說明土地“流標(biāo)”“流拍”已經(jīng)呈現(xiàn)出向二線城市蔓延的趨勢(shì)。記者綜合土地、房產(chǎn)、金融等行業(yè)的專家觀點(diǎn)，信貸緊縮導(dǎo)致的開發(fā)商資金短缺，無疑是土地“流標(biāo)”“流拍”的最直接原因。
信貸緊縮，銀行放貸更謹(jǐn)慎
4月25日開始，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至16%，這也是今年第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，以金融機(jī)構(gòu)人民幣余額為基數(shù)計(jì)算，3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率相當(dāng)于凍結(jié)了約6000億元資金。
“存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)，被凍結(jié)在央行的資金增加了，銀行發(fā)放貸款的規(guī)模也就縮小了。”工商銀行安徽省分行副行長朱文信說，最近兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率相隔僅1個(gè)月，這使得一些銀行調(diào)整放貸計(jì)劃。
合肥一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者透露，他們一個(gè)多月前就開始向浦發(fā)銀行申請(qǐng)貸款，各項(xiàng)申請(qǐng)手續(xù)和資質(zhì)也都符合要求，可是錢還是貸不下來，而以前申請(qǐng)類似的貸款只要半個(gè)月時(shí)間。該負(fù)責(zé)人坦言，目前房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，放貸時(shí)銀行比以前更加謹(jǐn)慎了。
安徽中信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長虞浩東也告訴記者，目前銀行向開發(fā)商發(fā)放信用貸款的情況幾乎沒有了，都要求開發(fā)商以實(shí)物作擔(dān)保，開發(fā)商想玩“空手道”根本就行不通了。
資金短缺，開發(fā)商拿地缺底氣
合肥市土地有償使用服務(wù)中心負(fù)責(zé)人張克旺在分析合肥12宗土地拍賣結(jié)果時(shí)認(rèn)為，8宗離市區(qū)較遠(yuǎn)，面積也偏大，而且價(jià)格也不算便宜，但市區(qū)內(nèi)的“黃金”地塊也賣不出去，真正的原因可能還是開發(fā)商資金短缺，拿地沒有底氣。
張克旺給記者算了一筆細(xì)賬，以一宗100畝的地塊為例，出讓金就將超過2億元，如果一家開發(fā)商想?yún)⒓痈偱模托枰U納至少4000萬元保證金，而競拍的開發(fā)商必須達(dá)到3家以上才達(dá)到拍賣條件，也就是說要占用3家開發(fā)商總共至少1.2億元流動(dòng)資金，這不是一個(gè)小數(shù)目。
據(jù)介紹，在掛牌出讓前，前來購買標(biāo)書的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多達(dá)100多家，來咨詢的企業(yè)就更多了。在競標(biāo)拍賣的當(dāng)天，人氣也很旺盛。張克旺說，這說明房地產(chǎn)商對(duì)市場的熱度不減，企業(yè)還是看好合肥的房市的。至于觀望者多、競買者少，主要原因還是當(dāng)前房產(chǎn)商的資金限制。
房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥房屋的空置率已經(jīng)從去年的6.6%左右下降到目前的約3%，這說明房屋銷售情況并沒有出現(xiàn)不順暢的情況，開發(fā)商資金回籠應(yīng)該不存在問題，但開發(fā)商為何不拿地呢？
合肥市房地產(chǎn)管理局總工程師李慧秋一語道破“天機(jī)”：目前開發(fā)商的資金自有率普遍只有25%左右，也就是說約75%的資金都是靠銀行貸款等方式融資和買房者支付購房款獲得的，而當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商自有資金達(dá)到35%才能申請(qǐng)委托貸款。“很多開發(fā)商的錢只夠買地，在后續(xù)建設(shè)資金沒有保障的情況下，開發(fā)商肯定不敢輕易拿地。”
風(fēng)險(xiǎn)加大，開發(fā)商出手更理性
4月初，福州融信地產(chǎn)寧愿損失7000萬元保證金，退掉了去年9月高價(jià)拍得的一塊“黃金地”，在房地產(chǎn)業(yè)激起了千層浪；一些知名房地產(chǎn)企業(yè)也因資金周轉(zhuǎn)問題導(dǎo)致項(xiàng)目“流產(chǎn)”，少數(shù)城市土地價(jià)格還出現(xiàn)了下降。這使開發(fā)商不得不反思以前瘋狂“搶”地的行為，出手時(shí)也更加理性。
“目前許多城市房屋銷售市場充滿了觀望的氣氛，房子賣不出去，資金就不能回籠，也就沒錢再拿地。”浙江一位開發(fā)商在參加長江三角洲地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)系網(wǎng)第十四次會(huì)議時(shí)告訴記者，以前拿了地即使不立刻開工，囤地也可以賺錢，但現(xiàn)在新政策規(guī)定囤地要收土地閑置費(fèi)甚至被收回，還有可能貶值，“如果拿了地又遲遲不能開工，無異于‘飛蛾撲火’”。
“現(xiàn)在很多城市的形勢(shì)都不太好，有的城市不僅房價(jià)不穩(wěn)定，土地價(jià)格也在波動(dòng)，貸款又那么難，誰還敢輕易買地啊？”一位參加合肥土地拍賣會(huì)的開發(fā)商無奈地說。 |