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2008中國(guó)(深圳)春季房地產(chǎn)交易會(huì)(簡(jiǎn)稱春交會(huì))正在轟轟烈烈進(jìn)行，各種打折促銷活動(dòng)鋪天蓋地，同時(shí)深圳房?jī)r(jià)也傳出了新的震撼：自4月30日起，新房成交價(jià)格已連續(xù)3天跌破萬(wàn)元大關(guān)。深圳房?jī)r(jià)是否已經(jīng)調(diào)整到位？自住購(gòu)房是否可以出手？未來(lái)樓市將繼續(xù)探底還是轉(zhuǎn)而回暖？這些話題引起了一些市民和專家的熱烈討論。
深圳房?jī)r(jià)連續(xù)3天破萬(wàn)
2006年8月，經(jīng)過(guò)一輪猛漲，深圳新房成交均價(jià)突破一萬(wàn)元，達(dá)到每平方米10669元，成為國(guó)內(nèi)城市中的首個(gè)“萬(wàn)位城”。此后，深圳房?jī)r(jià)更是一路高歌猛進(jìn)，直達(dá)2007年10月達(dá)到均價(jià)每平方米17350元的歷史高位。當(dāng)時(shí)在深圳根本找不到均價(jià)1萬(wàn)元以下的樓盤(pán)，萬(wàn)元以下的房?jī)r(jià)，對(duì)于深圳而言，可謂暌違已久。
而自今年4月30日以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)就走出了調(diào)整以來(lái)的新低。深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)顯示，4月30日，深圳新房成交均價(jià)為每平方米9323元，成交量出現(xiàn)放大，當(dāng)日成交283套，基本恢復(fù)到往年的正常水平；5月1日，新房成交均價(jià)為每平方米9758元，成交208套；5月2日，新房均價(jià)為每平方米9929元，成交151套。
出現(xiàn)這種情況，主要原因是因?yàn)榻趯毎病垗彽确侵行膮^(qū)的樓盤(pán)成交量較大，拉低了全市均價(jià)。以5月2日為例，當(dāng)天成交的151套住宅中，寶安成交52套，均價(jià)為9878元/平方米，龍崗成交73套，均價(jià)為8609元/平方米，兩者加起來(lái)占了全市成交量的82.8%。這些非中心區(qū)的樓盤(pán)能夠大量地推出、成交，春交會(huì)功不可沒(méi)。
大規(guī)模降價(jià)行為并未出現(xiàn)
盡管房?jī)r(jià)連續(xù)3天破萬(wàn)，但對(duì)于深圳自住型的購(gòu)房者而言，實(shí)質(zhì)性的利好并未出現(xiàn)。“還是太貴了，降價(jià)的都是些特別邊遠(yuǎn)的樓盤(pán)。”在科技園上班的周小姐告訴記者，由于現(xiàn)在住的地方太吵，她一直想到關(guān)外去買一套安靜的住房，但這兩天看下來(lái)大失所望，萬(wàn)科第五園叫價(jià)每平方米1.25萬(wàn)元，金地梅隴鎮(zhèn)3期均價(jià)每平方米1.1萬(wàn)元，與原來(lái)的報(bào)價(jià)相比都沒(méi)有變化。
作為春交會(huì)上最熱門(mén)的特價(jià)房，記者走訪后發(fā)現(xiàn)，這些特價(jià)房本來(lái)就是樓盤(pán)中位置不好的項(xiàng)目，不是樓層低，就是朝向有問(wèn)題。例如皇御苑每平方米比均價(jià)便宜3000多元的特價(jià)房，主要位于5樓以下，而且面朝高速公路。售樓工作人員為記者推薦一套總價(jià)106萬(wàn)元的特價(jià)房，建筑面積70平方米，均價(jià)也在每平方米1.5萬(wàn)元左右。
這與購(gòu)房者的預(yù)期顯然有很大差距。在深圳房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下降的背景下舉行的春交會(huì)，此前人們普遍認(rèn)為開(kāi)發(fā)商會(huì)在春交會(huì)上集體降價(jià)，以緩解已經(jīng)緊繃了半年的資金鏈條壓力。甚至有說(shuō)法是，“降價(jià)是開(kāi)發(fā)商的惟一自救出路”。深圳本地開(kāi)發(fā)商踴躍報(bào)名參展，也讓更多人看到了降價(jià)的希望，然而開(kāi)發(fā)商只是集中展示他們認(rèn)為優(yōu)惠的樓盤(pán)，并未在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步降價(jià)。
“從這個(gè)意義上看，幾天的成交價(jià)格并不具有太多的研究?jī)r(jià)值。”深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，這主要是因?yàn)樾粜痛罅咳胧欣头績(jī)r(jià)所致，房?jī)r(jià)破萬(wàn)、成交量放大，說(shuō)明深圳的剛性需求很強(qiáng)，只要房?jī)r(jià)下降到合適的水平，就會(huì)有人追捧。
后市：繼續(xù)探底還是轉(zhuǎn)而回暖？
目前深圳樓市處于一個(gè)微妙的關(guān)口，升降的可能性都有，因此對(duì)于深圳樓市的未來(lái)走勢(shì)，專家們的判斷都比較審慎。深圳市社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，春交會(huì)是吸引購(gòu)房者眼光的最好時(shí)機(jī)，如果開(kāi)發(fā)商能夠一次性降價(jià)到位，則可以有效穩(wěn)定深圳樓市，但這種可能沒(méi)有在春交會(huì)上實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的博弈將繼續(xù)，樓市也將持續(xù)低迷。
深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平則認(rèn)為，從房地產(chǎn)的周期性判斷，目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)隱憂不少，房地產(chǎn)一旦進(jìn)入下降通道，就沒(méi)有那么快能夠重拾升勢(shì)，深圳樓市的調(diào)整還將繼續(xù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言現(xiàn)在是最困難的時(shí)期，不要輕易去拿地或擴(kuò)建地產(chǎn)，持有現(xiàn)金才能熬過(guò)眼前的冬天。
“深圳今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，應(yīng)該在謹(jǐn)慎中保持樂(lè)觀。”在本次春交會(huì)的有關(guān)論壇上，深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒承認(rèn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)泡沫，表示目前深圳樓市的狀況并不是拐點(diǎn)出現(xiàn)，仍是短期的大幅震蕩。王鋒認(rèn)為，春交會(huì)人氣很旺，房?jī)r(jià)達(dá)到低點(diǎn)，并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就能漲上去。不過(guò)，他同時(shí)認(rèn)為，深圳的剛性需求很強(qiáng)，宏觀經(jīng)濟(jì)也長(zhǎng)期向好，因此對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)應(yīng)持樂(lè)觀態(tài)度。 |