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| 資金困局加速內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的融資步伐 |
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| 2008-04-18 本報(bào)記者:李佳鵬 劉振冬 實(shí)習(xí)生:宋燕 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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“前段時(shí)間接觸了一個(gè)重慶本地開發(fā)商的IPO項(xiàng)目，這個(gè)開發(fā)商在重慶的規(guī)模還不小，但在宏觀調(diào)控背景下，房企的前景不明，市場(chǎng)對(duì)房企的認(rèn)同度并不高。”某券商投行部副總告訴記者，因?yàn)殂y根緊縮不少房地產(chǎn)企業(yè)都寄望于上市融資，但是無論是內(nèi)地還是海外的投資者，都對(duì)內(nèi)地房企單純的拿地——融資——開發(fā)——再拿地的單一模式表示疑慮，恒大地產(chǎn)推遲香港上市計(jì)劃就是一個(gè)例子。
現(xiàn)在，即便是好一些的房地產(chǎn)企業(yè)在做IPO的時(shí)候都不得不面對(duì)一個(gè)問題——就是要放低身價(jià)。重慶那個(gè)開發(fā)商原本想以PE(市盈率)為基礎(chǔ)，比照內(nèi)地房地產(chǎn)板塊40多倍的市盈率估值，但與一些機(jī)構(gòu)接觸后就發(fā)現(xiàn)這個(gè)想法不大現(xiàn)實(shí)，因?yàn)殡m然去年房地產(chǎn)市場(chǎng)很好企業(yè)盈利都不錯(cuò)，可不少機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)今年的盈利前景并不看好。
記者采訪發(fā)現(xiàn)，因?yàn)閮?nèi)地銀根緊縮，不少房地產(chǎn)企業(yè)都急于融資，或者以IPO公募形式，或者以私募方式尋找戰(zhàn)略投資者，再或者尋找資金成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)。而因?yàn)榉科髧?guó)內(nèi)A股上市要求較高，不少內(nèi)地房企準(zhǔn)備香港上市，包括星河灣、龍湖地產(chǎn)、金隅地產(chǎn)、香江國(guó)際、河南建業(yè)、棕櫚泉置業(yè)等20多家公司在香港排隊(duì)。其中，星河灣地產(chǎn)、河南建業(yè)等多家公司已通過香港聯(lián)交所的聆訊，但由于近期市場(chǎng)狀況不好，這些公司遲遲沒有展開招股活動(dòng)。
與此同時(shí)，樓市持續(xù)觀望的局面，令房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈愈發(fā)經(jīng)受考驗(yàn)，幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都面臨不同程度的資金缺口，一些中小企業(yè)更是陷入了資金困局。今年3月份以來，從已公布2007年年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，大部分公司現(xiàn)金流項(xiàng)目出現(xiàn)負(fù)數(shù)，部分房企還被迫通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式來進(jìn)行融資。此外，外資與國(guó)內(nèi)房企之間的合作也愈加明顯。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事高世斌接受記者采訪時(shí)說，當(dāng)前在銀根緊縮的背景下，國(guó)內(nèi)的一些房地產(chǎn)開發(fā)商從資金層面上確實(shí)需要尋求合作伙伴來共同開發(fā)項(xiàng)目，這也就給外資尋求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來了更多的機(jī)會(huì)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)或增資擴(kuò)股的方式來與之進(jìn)行合作。雖然這并不是一種新的趨勢(shì)，但目前表現(xiàn)得更加明顯了。
高世斌告訴記者，外資進(jìn)入中國(guó)樓市一般會(huì)通過兩種方式，一種是通過直接購(gòu)買項(xiàng)目資產(chǎn)，另一種是通過購(gòu)買持有項(xiàng)目資產(chǎn)的公司即股權(quán)交易方式。當(dāng)前，隨著國(guó)家樓市“限外”政策的不斷出臺(tái)，對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)直接購(gòu)買的方式已經(jīng)受到了多重約束，因此更多的外資選擇股權(quán)交易的方式，這樣相對(duì)更容易。
對(duì)于此種方式進(jìn)入的外資規(guī)模，高世斌表示，目前還很難統(tǒng)計(jì)具體的數(shù)量，因?yàn)楝F(xiàn)在無論是一線城市、二線城市都存在這樣的合作模式。他進(jìn)一步解釋說，北京、上海、廣州等一線城市目前都存在這種模式，如果用具體的數(shù)據(jù)來說有多少，可能比較難區(qū)分，應(yīng)該說至少不下幾十家。
高世斌還告訴記者，一直以來中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是外資投資的一個(gè)熱點(diǎn)，根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2006年外資投入中國(guó)樓市大概是80多個(gè)億美金，2007年是100億美金，有將近20%的增長(zhǎng)，從未來來看，這種趨勢(shì)并不會(huì)明顯減緩。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好、市場(chǎng)透明度的不斷增加和人民幣的升值都是吸引外資的利好因素。當(dāng)然，如果今后有更加嚴(yán)格的“限外”政策出臺(tái)，外資的投入可能會(huì)受到影響。
除了上市、股權(quán)融資方式之外，私募融資等方式也被提上日程，但業(yè)內(nèi)人士提醒房地產(chǎn)開發(fā)商要謹(jǐn)防惹火上身。北京千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部總經(jīng)理常淑娟說，信貸難度的加大和上市受阻，讓很多開發(fā)商被動(dòng)通過私募資金緩解資金壓力，但由于私募資金數(shù)額往往達(dá)不到運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目所應(yīng)有的資金流數(shù)額，僅能在短期內(nèi)解決企業(yè)的資金問題，如果在今后一段周期內(nèi)，市場(chǎng)仍沒有好轉(zhuǎn)跡象，房企的壓力將不僅僅是項(xiàng)目的運(yùn)作停滯和土地的繼續(xù)空置，很可能會(huì)因?yàn)椴荒芗皶r(shí)還清私下融資款項(xiàng)而惹火上身。
對(duì)于房企應(yīng)該如何化解當(dāng)前的資金困局，常淑娟說，對(duì)于項(xiàng)目已進(jìn)入銷售階段的企業(yè)來講，改變價(jià)格策略可能對(duì)緩解資金鏈起到更好的作用，而不應(yīng)僅看重高價(jià)格所帶來的高額利潤(rùn)，實(shí)質(zhì)性的降低價(jià)格，成交量理應(yīng)能取得一定的提高，雖說預(yù)期利潤(rùn)會(huì)打一些折扣，但資金回籠速度卻會(huì)加快，對(duì)緩解資金壓力能起到不小的作用。
高世斌建議，房地產(chǎn)開發(fā)商避免膨脹式發(fā)展模式，在土地儲(chǔ)備與現(xiàn)金流之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，要避免顧此失彼出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)盡可能地多渠道開拓融資模式，包括和私募股權(quán)基金的合作。
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