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“我們從來(lái)就沒(méi)這樣缺過(guò)錢(qián)，資金正在日益勒緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的‘脖子’，如果情況不能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，真有點(diǎn)熬不住了。”近日接受記者采訪(fǎng)的多數(shù)開(kāi)發(fā)商都表達(dá)了相同或相類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，受銀根緊縮等多重因素影響，一些中小開(kāi)發(fā)商資金鏈開(kāi)始吃緊，部分還出現(xiàn)了“錢(qián)荒”的現(xiàn)象，一些頂不住壓力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)售樓。
開(kāi)發(fā)商熬不住 開(kāi)始降價(jià)售樓
記者了解到，目前深圳、成都等城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，一些樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了較大幅度的降價(jià)。金地梅隴鎮(zhèn)是深圳龍華街道的大型社區(qū)，該樓盤(pán)去年發(fā)售的二期項(xiàng)目均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，好的戶(hù)型和樓層達(dá)到1.7萬(wàn)元/平方米，還不打折。今年2月下旬，情況出現(xiàn)了明顯變化。該社區(qū)推出的三期項(xiàng)目均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米還帶精裝修，房?jī)r(jià)也可打97折。
其他一些樓盤(pán)也出現(xiàn)了大幅度的降價(jià)，曾經(jīng)銷(xiāo)售良好的可園六期均價(jià)至少為1.4萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在的七期均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米。不僅如此，記者采訪(fǎng)得知，可園現(xiàn)在還推限量特價(jià)房，這些特價(jià)房?jī)r(jià)格均在8000元至9000多元/平方米之間，總價(jià)大致在60萬(wàn)元至70萬(wàn)元之間。
成都市也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況，將于今年4月中下旬開(kāi)盤(pán)的“朗朗風(fēng)景”是遠(yuǎn)大地產(chǎn)在城南集中開(kāi)發(fā)的第四期高檔樓盤(pán)，比起去年開(kāi)發(fā)的三期項(xiàng)目，“朗朗風(fēng)景”增加了地?zé)嵯到y(tǒng)、換風(fēng)系統(tǒng)、同層排水、酒店大堂等多項(xiàng)高檔設(shè)施。當(dāng)記者以買(mǎi)房者身份來(lái)到其售樓處時(shí)，售樓小姐一再向記者保證，其價(jià)格絕不會(huì)高于去年開(kāi)盤(pán)的三期價(jià)格。
華潤(rùn)置地(成都)公司于2007年下半年開(kāi)發(fā)的高檔住宅項(xiàng)目——“鳳凰城”也加大了市場(chǎng)銷(xiāo)售力度，推出了部分優(yōu)惠特價(jià)房，其價(jià)格為每平方米6500左右，相比其年初對(duì)外銷(xiāo)售的每平方米7500余元的均價(jià)來(lái)說(shuō)，也降了1000元左右。
就在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)售樓的同時(shí)，一些炒房者也抵擋不住資金的壓力，開(kāi)始往外降價(jià)吐房。記者從深圳中原地產(chǎn)證實(shí)，作為深圳豪宅代表的香密湖一號(hào)，炒房者近期也準(zhǔn)備降價(jià)1000萬(wàn)元以求速賣(mài)。據(jù)悉，這名炒房者2006年全額貸款1618萬(wàn)元買(mǎi)下這套別墅，高峰時(shí)曾經(jīng)叫賣(mài)3800萬(wàn)元。
“目前，對(duì)于房地產(chǎn)公司而言可謂是一個(gè)融資‘冰凍期’，去年金融調(diào)控將開(kāi)發(fā)商的自有資金提高到了35%，并且嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目只有開(kāi)發(fā)到中后期才能貸款。做這行這么久了，頭一次感覺(jué)到資金這么緊張。”北京某房地產(chǎn)公司老總接受記者采訪(fǎng)時(shí)無(wú)奈地說(shuō)。
銀根緊縮切斷了樓市資金流入渠道
記者了解到，開(kāi)發(fā)商鬧“錢(qián)荒”絕非偶然。從銀行貸款方面看，盡管目前有關(guān)銀行放松二套房貸款的傳言不斷，但從總體上看商業(yè)銀行住房貸款的閘門(mén)仍然把守得比較嚴(yán)。
記者從某商業(yè)銀行授信審批部了解到，由于該銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款額度在總貸款量中的比例是固定的，目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的放貸情況基本是兩個(gè)極端。只要還有放款額度，信用良好的大企業(yè)隨時(shí)都可以拿到貸款。但據(jù)了解，這些企業(yè)中部分企業(yè)目前并不存在資金問(wèn)題，沒(méi)有貸款意愿。而對(duì)于中小企業(yè)，該銀行態(tài)度十分謹(jǐn)慎，幾乎不予考慮。針對(duì)外界關(guān)于商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款出現(xiàn)松動(dòng)的說(shuō)法，該銀行表示不太可能。
一方面是貸款閘門(mén)被全面收緊，另一方面多家銀行今年的貸款額度也普遍少于往年。一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士透露，四大國(guó)有商業(yè)銀行的深圳分行的新增貸款額度每一家都不到100億元，其中工行約60億元，建行60億元，農(nóng)行40億元。而建行深圳分行去年一年就發(fā)放了140億元的個(gè)人住房貸款。
不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款被全面收緊，記者還注意到，銀行對(duì)曾經(jīng)“興風(fēng)作浪”的炒房者也收緊了錢(qián)袋。“我們的態(tài)度很明確，個(gè)人住房貸款主要滿(mǎn)足自住需求。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳分行個(gè)人業(yè)務(wù)部總經(jīng)理助理壽永春表示，他們?cè)诜抠J方面保持了比較穩(wěn)健的發(fā)展，其方針就是滿(mǎn)足自住、規(guī)范投資、遏制投機(jī)。
據(jù)他透露，目前深圳的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)仍然處于試探恢復(fù)階段。從業(yè)務(wù)量看，與高峰時(shí)期的平均數(shù)值相比，新年以來(lái)貸款數(shù)量大約減少了1/3，主要是以自住需求為主。一個(gè)重要原因就是，去年底人民銀行叫停轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)后，各家銀行更加嚴(yán)格執(zhí)行“家庭首套住房”標(biāo)準(zhǔn)。
記者發(fā)現(xiàn)，由于銀根全面緊縮，樓市資金流入主渠道被切斷。成都置信實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理陳建蓉告訴記者，在“銀根緊縮”的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的考驗(yàn)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都面臨著巨大資金壓力，成都置信也不例外。她分析說(shuō)，由于原材料、勞動(dòng)力、土地等生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)遠(yuǎn)不可能再獲得像過(guò)去幾年那種高利潤(rùn)了。
陳建蓉說(shuō)，成都置信旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售量與去年同期相比下降了很多，而很多購(gòu)房者也在“房?jī)r(jià)下跌”的預(yù)期中“被動(dòng)觀(guān)望”，更進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟程度。如果不能盡快扭轉(zhuǎn)這種局面，可能會(huì)讓一些房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈的斷裂而出現(xiàn)崩盤(pán)。
和陳建蓉的擔(dān)憂(yōu)相同，海南一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士童先生也表達(dá)了相同的擔(dān)憂(yōu)。他說(shuō)，一方面是銀行全面收緊信貸閘門(mén)，另一方面市場(chǎng)成交量也不容樂(lè)觀(guān)，如果情況進(jìn)一步惡化，中小房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨生存危機(jī)。
低迷成交量令開(kāi)發(fā)商資金鏈“雪上加霜”
童先生的這種說(shuō)法并非“聳人聽(tīng)聞”。記者發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商資金鏈條的另一個(gè)流入渠道——售房所得也因?yàn)槌山涣课叶兊卯惓＞o張。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，受樓市不景氣以及春節(jié)等因素的影響，2月深圳僅成交一手住宅781套，環(huán)比減少65.5%；全市成交二手住宅2020套，環(huán)比下降了35.87%；成交面積為16.81萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑了43.51%。
與深圳成交量不景氣的情況類(lèi)似，北京等一線(xiàn)城市也出現(xiàn)了成交量低迷的情況。多位接受記者采訪(fǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都表示，如果情況不能夠出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，未來(lái)樓市還可能出現(xiàn)更大的變數(shù)，當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的降價(jià)售樓現(xiàn)象就是市場(chǎng)的一個(gè)真實(shí)寫(xiě)照。的確，受多重壓力的共同影響，為了盡快回籠資金，很多開(kāi)發(fā)商正在加大降價(jià)幅度，以實(shí)際行動(dòng)進(jìn)行自救。
對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的情況，深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，今年國(guó)家依然堅(jiān)持宏觀(guān)調(diào)控，住房貸款不僅總額減少，而且主要針對(duì)自住客戶(hù)，這打破了很多開(kāi)發(fā)商的幻想。迫于資金回籠的壓力，一些小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)外小幅度降價(jià)，別的開(kāi)發(fā)商擔(dān)心自己的房?jī)r(jià)太高，最終會(huì)砸在手里，也開(kāi)始降價(jià)。這樣互相影響，最終將導(dǎo)致大范圍降價(jià)的出現(xiàn)。
關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何化解當(dāng)前所面臨的困局，接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家建議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量開(kāi)拓新融資渠道，比如通過(guò)私募資金、海外融資等方式。對(duì)于土地儲(chǔ)備充足的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還可以考慮通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地獲得資金。此外，打折讓利促銷(xiāo)，盡快回籠資金也不失為一個(gè)有效的辦法。 |