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        資金鏈吃緊 正在勒緊地產(chǎn)商“脖子”
            2008-04-08    本報(bào)記者:李佳鵬 彭勇 侯大偉    來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

          “我們從來(lái)就沒(méi)這樣缺過(guò)錢(qián),資金正在日益勒緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的‘脖子’,如果情況不能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),真有點(diǎn)熬不住了。”近日接受記者采訪(fǎng)的多數(shù)開(kāi)發(fā)商都表達(dá)了相同或相類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),受銀根緊縮等多重因素影響,一些中小開(kāi)發(fā)商資金鏈開(kāi)始吃緊,部分還出現(xiàn)了“錢(qián)荒”的現(xiàn)象,一些頂不住壓力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)售樓。

        開(kāi)發(fā)商熬不住 開(kāi)始降價(jià)售樓

          記者了解到,目前深圳、成都等城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng),一些樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了較大幅度的降價(jià)。金地梅隴鎮(zhèn)是深圳龍華街道的大型社區(qū),該樓盤(pán)去年發(fā)售的二期項(xiàng)目均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米,好的戶(hù)型和樓層達(dá)到1.7萬(wàn)元/平方米,還不打折。今年2月下旬,情況出現(xiàn)了明顯變化。該社區(qū)推出的三期項(xiàng)目均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米還帶精裝修,房?jī)r(jià)也可打97折。
          其他一些樓盤(pán)也出現(xiàn)了大幅度的降價(jià),曾經(jīng)銷(xiāo)售良好的可園六期均價(jià)至少為1.4萬(wàn)元/平方米,而現(xiàn)在的七期均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米。不僅如此,記者采訪(fǎng)得知,可園現(xiàn)在還推限量特價(jià)房,這些特價(jià)房?jī)r(jià)格均在8000元至9000多元/平方米之間,總價(jià)大致在60萬(wàn)元至70萬(wàn)元之間。
          成都市也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況,將于今年4月中下旬開(kāi)盤(pán)的“朗朗風(fēng)景”是遠(yuǎn)大地產(chǎn)在城南集中開(kāi)發(fā)的第四期高檔樓盤(pán),比起去年開(kāi)發(fā)的三期項(xiàng)目,“朗朗風(fēng)景”增加了地?zé)嵯到y(tǒng)、換風(fēng)系統(tǒng)、同層排水、酒店大堂等多項(xiàng)高檔設(shè)施。當(dāng)記者以買(mǎi)房者身份來(lái)到其售樓處時(shí),售樓小姐一再向記者保證,其價(jià)格絕不會(huì)高于去年開(kāi)盤(pán)的三期價(jià)格。
          華潤(rùn)置地(成都)公司于2007年下半年開(kāi)發(fā)的高檔住宅項(xiàng)目——“鳳凰城”也加大了市場(chǎng)銷(xiāo)售力度,推出了部分優(yōu)惠特價(jià)房,其價(jià)格為每平方米6500左右,相比其年初對(duì)外銷(xiāo)售的每平方米7500余元的均價(jià)來(lái)說(shuō),也降了1000元左右。
          就在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)售樓的同時(shí),一些炒房者也抵擋不住資金的壓力,開(kāi)始往外降價(jià)吐房。記者從深圳中原地產(chǎn)證實(shí),作為深圳豪宅代表的香密湖一號(hào),炒房者近期也準(zhǔn)備降價(jià)1000萬(wàn)元以求速賣(mài)。據(jù)悉,這名炒房者2006年全額貸款1618萬(wàn)元買(mǎi)下這套別墅,高峰時(shí)曾經(jīng)叫賣(mài)3800萬(wàn)元。
          “目前,對(duì)于房地產(chǎn)公司而言可謂是一個(gè)融資‘冰凍期’,去年金融調(diào)控將開(kāi)發(fā)商的自有資金提高到了35%,并且嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目只有開(kāi)發(fā)到中后期才能貸款。做這行這么久了,頭一次感覺(jué)到資金這么緊張。”北京某房地產(chǎn)公司老總接受記者采訪(fǎng)時(shí)無(wú)奈地說(shuō)。

        銀根緊縮切斷了樓市資金流入渠道

          記者了解到,開(kāi)發(fā)商鬧“錢(qián)荒”絕非偶然。從銀行貸款方面看,盡管目前有關(guān)銀行放松二套房貸款的傳言不斷,但從總體上看商業(yè)銀行住房貸款的閘門(mén)仍然把守得比較嚴(yán)。
          記者從某商業(yè)銀行授信審批部了解到,由于該銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款額度在總貸款量中的比例是固定的,目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的放貸情況基本是兩個(gè)極端。只要還有放款額度,信用良好的大企業(yè)隨時(shí)都可以拿到貸款。但據(jù)了解,這些企業(yè)中部分企業(yè)目前并不存在資金問(wèn)題,沒(méi)有貸款意愿。而對(duì)于中小企業(yè),該銀行態(tài)度十分謹(jǐn)慎,幾乎不予考慮。針對(duì)外界關(guān)于商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款出現(xiàn)松動(dòng)的說(shuō)法,該銀行表示不太可能。
          一方面是貸款閘門(mén)被全面收緊,另一方面多家銀行今年的貸款額度也普遍少于往年。一位不愿透露姓名的銀行業(yè)人士透露,四大國(guó)有商業(yè)銀行的深圳分行的新增貸款額度每一家都不到100億元,其中工行約60億元,建行60億元,農(nóng)行40億元。而建行深圳分行去年一年就發(fā)放了140億元的個(gè)人住房貸款。
          不僅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款被全面收緊,記者還注意到,銀行對(duì)曾經(jīng)“興風(fēng)作浪”的炒房者也收緊了錢(qián)袋。“我們的態(tài)度很明確,個(gè)人住房貸款主要滿(mǎn)足自住需求。”中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳分行個(gè)人業(yè)務(wù)部總經(jīng)理助理壽永春表示,他們?cè)诜抠J方面保持了比較穩(wěn)健的發(fā)展,其方針就是滿(mǎn)足自住、規(guī)范投資、遏制投機(jī)。
          據(jù)他透露,目前深圳的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)仍然處于試探恢復(fù)階段。從業(yè)務(wù)量看,與高峰時(shí)期的平均數(shù)值相比,新年以來(lái)貸款數(shù)量大約減少了1/3,主要是以自住需求為主。一個(gè)重要原因就是,去年底人民銀行叫停轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)后,各家銀行更加嚴(yán)格執(zhí)行“家庭首套住房”標(biāo)準(zhǔn)。
          記者發(fā)現(xiàn),由于銀根全面緊縮,樓市資金流入主渠道被切斷。成都置信實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司副總經(jīng)理陳建蓉告訴記者,在“銀根緊縮”的背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的考驗(yàn),很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都面臨著巨大資金壓力,成都置信也不例外。她分析說(shuō),由于原材料、勞動(dòng)力、土地等生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)遠(yuǎn)不可能再獲得像過(guò)去幾年那種高利潤(rùn)了。
          陳建蓉說(shuō),成都置信旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售量與去年同期相比下降了很多,而很多購(gòu)房者也在“房?jī)r(jià)下跌”的預(yù)期中“被動(dòng)觀(guān)望”,更進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟程度。如果不能盡快扭轉(zhuǎn)這種局面,可能會(huì)讓一些房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈的斷裂而出現(xiàn)崩盤(pán)。
          和陳建蓉的擔(dān)憂(yōu)相同,海南一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士童先生也表達(dá)了相同的擔(dān)憂(yōu)。他說(shuō),一方面是銀行全面收緊信貸閘門(mén),另一方面市場(chǎng)成交量也不容樂(lè)觀(guān),如果情況進(jìn)一步惡化,中小房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨生存危機(jī)。

        低迷成交量令開(kāi)發(fā)商資金鏈“雪上加霜”

          童先生的這種說(shuō)法并非“聳人聽(tīng)聞”。記者發(fā)現(xiàn),開(kāi)發(fā)商資金鏈條的另一個(gè)流入渠道——售房所得也因?yàn)槌山涣课叶兊卯惓>o張。根據(jù)深圳中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示,受樓市不景氣以及春節(jié)等因素的影響,2月深圳僅成交一手住宅781套,環(huán)比減少65.5%;全市成交二手住宅2020套,環(huán)比下降了35.87%;成交面積為16.81萬(wàn)平方米,環(huán)比下滑了43.51%。
          與深圳成交量不景氣的情況類(lèi)似,北京等一線(xiàn)城市也出現(xiàn)了成交量低迷的情況。多位接受記者采訪(fǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都表示,如果情況不能夠出現(xiàn)好轉(zhuǎn),未來(lái)樓市還可能出現(xiàn)更大的變數(shù),當(dāng)前部分城市出現(xiàn)的降價(jià)售樓現(xiàn)象就是市場(chǎng)的一個(gè)真實(shí)寫(xiě)照。的確,受多重壓力的共同影響,為了盡快回籠資金,很多開(kāi)發(fā)商正在加大降價(jià)幅度,以實(shí)際行動(dòng)進(jìn)行自救。
          對(duì)于目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的情況,深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為,今年國(guó)家依然堅(jiān)持宏觀(guān)調(diào)控,住房貸款不僅總額減少,而且主要針對(duì)自住客戶(hù),這打破了很多開(kāi)發(fā)商的幻想。迫于資金回籠的壓力,一些小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始對(duì)外小幅度降價(jià),別的開(kāi)發(fā)商擔(dān)心自己的房?jī)r(jià)太高,最終會(huì)砸在手里,也開(kāi)始降價(jià)。這樣互相影響,最終將導(dǎo)致大范圍降價(jià)的出現(xiàn)。
          關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何化解當(dāng)前所面臨的困局,接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家建議,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量開(kāi)拓新融資渠道,比如通過(guò)私募資金、海外融資等方式。對(duì)于土地儲(chǔ)備充足的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還可以考慮通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地獲得資金。此外,打折讓利促銷(xiāo),盡快回籠資金也不失為一個(gè)有效的辦法。

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