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| 新華社記者:任瓏
攝 | 春節(jié)后，深圳、廣州等地樓市出現(xiàn)了較大范圍的降價現(xiàn)象，這對于解決普通市民的住房要求當然是有利的。但記者同時注意到，在這一輪降價過程中也出現(xiàn)了一些問題，如社會糾紛和金融問題增加等。如果這些問題得不到有效解決，很可能成為樓市調(diào)整帶來的“次生災害”。
樓市降價短期內(nèi)可能持續(xù)
在萬科等龍頭企業(yè)帶頭降價的影響下，深圳、廣州等地的很多樓盤也紛紛打出降價的招牌。南方都市報的一份調(diào)查顯示，廣州市108個主流在售樓盤中，與2007年10月最高峰時的房價相比，有一個樓盤跌幅超過50%，17個樓盤跌幅在20%至40%之間，44個樓盤跌幅在20%以內(nèi)，降價的樓盤超過六成，只有10個樓盤在繼續(xù)上漲。
深圳大學國際金融研究所所長國世平說，樓市的這一輪降價，主要是開發(fā)商和炒房者迫于資金壓力而采取的自救行為。它的出現(xiàn)，是宏觀調(diào)控政策發(fā)生作用的表現(xiàn)。去年國家收緊銀根時，樓市成交量急劇下降，但房價比較堅挺，主要原因是開發(fā)商還心存僥幸，希望能夠等待今年樓市回暖，但沒想到今年房貸仍然吃緊，經(jīng)過衡量只好降價售房。
國世平說，雖然一些樓盤本次降價幅度比較大，但這主要是非中心區(qū)的住宅，總體而言，深圳、廣州等大城市的房價仍然虛高，還有不少“水分”。深圳2月份房價為14543元/平方米，與去年10月17350元/平方米的最高價相比，有了比較大的下降，但與深圳市民的工資收入相比，仍然處于高位，還有下調(diào)空間。
在萬科等率先降價開發(fā)商的帶動下，迫于資金回籠的壓力，一些小的開發(fā)商對樓市的擔心也會加劇，短期內(nèi)可能導致開發(fā)商在一些中等城市降價，市場的觀望氣氛會更加濃厚。
高價購房者要求退差價或退房
記者了解到，面對樓盤的降價，最著急的是在去年樓市最“瘋狂”時買房的業(yè)主，眼看自己的住房迅速貶值，他們普遍感覺嚴重心理不平衡，紛紛要求開發(fā)商退差價或退房。
深圳萬科第五園近日重新調(diào)整價格銷售，均價較之前下調(diào)了近3000元/平方米。幾乎與此同時，深圳萬科第五園推出優(yōu)惠活動，原來購房的客戶每平方米只需付300元/平方米就可以獲得1500元/平方米的精裝修。盡管萬科否認，這種優(yōu)惠與樓市的調(diào)整有聯(lián)系，但外界普遍認為萬科此舉明顯帶有“安慰高價買房業(yè)主”的意思。據(jù)悉，萬科的降價行為曾引起該社區(qū)部分業(yè)主的不滿，一些業(yè)主自發(fā)組織到銷售中心，要求彌補降價帶來的損失。
由于房價較自己買房時下調(diào)了30%，深圳鹽田區(qū)中海半山溪谷的業(yè)主告訴記者，他們已經(jīng)聯(lián)名向中海總部提出申請，要求開發(fā)商補償每平方米5000元至6000元的差價，或者采取贈送管理費等方式給予經(jīng)濟補償。部分業(yè)主提出，如果開發(fā)商不答應他們的條件，他們將采取更激進的方式維護自己的權益。
此外，一些購房者還聚集在各樓盤的業(yè)主論壇里，商討如何討要“降價補償”。金地梅隴鎮(zhèn)業(yè)主論壇上，一些購買了二期項目的業(yè)主表示，任何商品出售，在一定時間內(nèi)是必須要保值的，否則無論對代理商還是對客戶都是不公平的；有的則指責開發(fā)商過河拆橋，要求補償二期業(yè)主；有的業(yè)主則宣稱要和開發(fā)商打官司。
法律專家普遍認為，對于高價購房者提出的退差價或退房的說法，從法律上判斷難以成立。如果開發(fā)商在履行合同上沒有問題的話，就很難要求退房或退差價，因為畢竟簽訂的是具有法律效力的合同。
一位不愿透露姓名的中介工作人員說，買房是一種市場行為，沒有只賺不賠的道理。過去，房子升值的現(xiàn)象司空見慣，沒有哪個業(yè)主把房子升值賺的錢分一點給開發(fā)商；現(xiàn)在房子價格暫時下降，要求開發(fā)商承擔損失，是說不通的。
如果樓市深入調(diào)整，此類社會糾紛必然會大幅增加。對于這種情況，政府有關部門應該加強法律宣傳，同時信訪等部門應該積極關注類似案例的走向，國土房管部門應做好處置的準備。
主動斷供房貸現(xiàn)象可能增加
除了可能引發(fā)的社會糾紛，記者還注意到，一些激憤的購房者聲稱要斷供。金地梅隴鎮(zhèn)業(yè)主論壇上，一位網(wǎng)名為“煙快滅了”的業(yè)主在帖子中說：她去年花170萬元買了金地梅隴鎮(zhèn)二期的房子，按三期的價格，現(xiàn)在只值110萬元，要減少損失，最好的辦法就是立即斷供，讓銀行收回房子。
由于不滿開發(fā)商開出6.5折銷售的價格，最近深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道泰華陽光海的100多名業(yè)主聚集在該樓盤的售樓部門口舉行抗議活動。他們提出，開發(fā)商應該承擔降價銷售給他們造成的損失，業(yè)主要求“補差價”或“退房”，否則就要中止還貸。
負責該樓盤按揭業(yè)務的中國建設銀行深圳分行表示，他們查詢了相關資料，目前泰華陽光海樓盤還沒有主動斷供的情況發(fā)生。對于可能發(fā)生的事情，建行也做了充足準備：每個月扣款會提前短信通知購房者，如果扣不到款就會進入催收程序，第一個月用電話和書信催收，第二個月通過律師事務所發(fā)律師函催收，第三個月會采取向法院起訴等措施。
深圳社科院城市營運中心主任高海燕認為，主動斷供說法主要是情緒上的宣泄。從理論上講，只有降價的損失遠遠超過了購房者的首付，他們才可能考慮讓銀行收回房子。從目前房價的降幅判斷，自住客戶出現(xiàn)這種情況的可能性比較小。
高海燕說，倒是一些手里握有幾套房子的炒房者，為了減少損失，可能會選擇將縮水最嚴重的房子斷供，以緩解資金的壓力。雖然中國銀行業(yè)在資產(chǎn)證券化等金融衍生品市場并不發(fā)達，房貸斷供造成的影響不會像美國次級貸危機那樣，但它會造成銀行的不良資產(chǎn)增加，需要認真對待。
高海燕說，住房貸款一直是我國各家銀行的“重倉”，目前一線城市的房價正處于下降通道。在購房者不買賬的情況下，不能排除開發(fā)商進一步降價的可能，這會造成負資產(chǎn)的增加，購房者主動斷供房貸的可能加大。 |