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在福州一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷活動現(xiàn)場，購房人氣低迷。 | 持續(xù)了五個(gè)多月的觀望，房地產(chǎn)市場由全面“量縮價(jià)漲”一步步踱進(jìn)了“量縮價(jià)跌”的調(diào)整期。奏效的緊縮政策仍在繼續(xù)，由其造成的樓市觀望也在繼續(xù)，調(diào)整中的樓市路在何方？
繼續(xù)觀望試探房價(jià)底線
前一段時(shí)期，國內(nèi)個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商挑頭的降價(jià)行動波及到不少城市，房價(jià)也隨之呈現(xiàn)波動調(diào)整狀態(tài)。“房價(jià)要降的消息天天都能聽到好幾回。”在福州某裝修工程公司擔(dān)任項(xiàng)目總負(fù)責(zé)的陳翰告訴記者。
陳翰是一位老大不小的單身青年，買房是他改善居住條件的迫切需求，然而在過去的半年時(shí)間里，他始終徘徊在觀望的購房者行列。陳翰說：“不僅是我在福州買房觀望，在鄭州的一些好朋友也在觀望。盡管期待房價(jià)下跌有點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)，我們還是愿意繼續(xù)等待。”
今年前兩個(gè)月，國內(nèi)大多數(shù)城市的商品房價(jià)依然沒有明顯下跌跡象。在福州、廈門的房地產(chǎn)市場，商品住宅的交易量分別比去年同期萎縮了50%以上，房產(chǎn)中介已關(guān)閉了近30%的直營或連鎖店鋪。廈門島內(nèi)萬元高位的房價(jià)只是出現(xiàn)了與廣州、深圳等高房價(jià)城市一樣的調(diào)整。
另據(jù)鄭州市房管部門統(tǒng)計(jì)，繼1月份商品住宅成交量下降過半以后，2月份商品住宅交易量比1月份又下降了51%，這是自去年12月份以來，鄭州市商品住宅成交量的第三次大幅度下降。商品住宅每平方米3836元的銷售均價(jià)卻較上月小幅上漲了1.72%；2月份住宅二手房均價(jià)也較上月上漲了2.34%。
廈門大學(xué)教授陳培愛分析，目前處于調(diào)整期的房價(jià)仍在上升區(qū)間，這時(shí)，如果只有個(gè)別開發(fā)商在降價(jià)，人家會搶著買，買了降價(jià)房就等于是撿了便宜。一旦越來越多的開發(fā)商跟著降價(jià)，造成了市場的降價(jià)循環(huán)，買家只會繼續(xù)觀望，等待試探房價(jià)的底線。
房價(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”可能性上升？
國內(nèi)房地產(chǎn)市場的觀望主要還是緊縮政策造成的，觀望導(dǎo)致樓市不斷萎縮的局面。北京科技大學(xué)教授趙曉直言，從目前看來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)房價(jià)“拐點(diǎn)”的可能性是30%，出現(xiàn)“調(diào)整”是70%。但如果市場觀望繼續(xù)的話，出現(xiàn)房價(jià)“拐點(diǎn)”的可能性就要上升了。
趙曉認(rèn)為，很多現(xiàn)象都在顯示，2007年與1997年調(diào)控情形相似，政府對經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂與調(diào)控政策的出臺似乎就是要將有點(diǎn)過熱的經(jīng)濟(jì)降降溫。“現(xiàn)在還出現(xiàn)了一個(gè)很明顯的趨勢，在房地產(chǎn)市場，不但投資與投機(jī)型的需求被抑制住了，連一些剛性需求也被抑制了。”
與趙曉的觀點(diǎn)不同，閩江學(xué)院經(jīng)濟(jì)師林忠華認(rèn)為，盡管繼續(xù)觀望會導(dǎo)致樓市進(jìn)一步萎縮，但隨著樓市的調(diào)整完成后，房價(jià)將會再一次平穩(wěn)上漲。
林忠華的依據(jù)是，目前各大城市的新建商品房價(jià)仍在上漲，商品住宅價(jià)格逐漸出現(xiàn)分層現(xiàn)象，高檔住宅、別墅等高端商品住房正成為“托價(jià)”主力。
以福州為例，1月份以來，中低價(jià)位的中小戶型撐起了房地產(chǎn)交易總量“半壁江山”，受中低價(jià)位的中小戶型成交量增長沖擊，中間價(jià)位各檔次商品房交易量一降再降；每平方米1萬元以上的高檔商品房交易量居高不下，別墅銷售均價(jià)漲幅一改去年年底的趨緩行情，有了較大程度的反彈，1月份即突破了12390元/平方米，較上個(gè)月的11270元/平方米，漲幅超過了9%。
樓市新路始于結(jié)構(gòu)調(diào)整
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，如何讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，同時(shí)保障群眾“住有所居”的需求，政府在房地產(chǎn)市場中扮演的角色已經(jīng)轉(zhuǎn)變，這就為樓市發(fā)展新路起了一個(gè)好頭：從住房結(jié)構(gòu)調(diào)整開始。
王阿忠說，過去商品房價(jià)過快上漲主要源于房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求和投機(jī)炒房現(xiàn)象，在過高的房價(jià)壓力下，出現(xiàn)了大多數(shù)人買不起的問題。現(xiàn)在經(jīng)過一輪有效的調(diào)控，政府決心做好住房保障工作，面向中低收入階層的保障性住房不斷上市，逐步改變了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，同時(shí)也改變了市場預(yù)期。
現(xiàn)實(shí)的情況正是如此，廣州、廈門、福州等一些城市通過推出一批限價(jià)房、廉租房等保障性住房，既平抑了過高增長的房價(jià)，又滿足了部分經(jīng)濟(jì)困難家庭和“夾心層”家庭的住房需求。
記者從福建省建設(shè)廳獲悉，2008年，福建省還將加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)明確廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)普通商品住房和中低價(jià)位、中小套型普通住房的結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)規(guī)模，并落實(shí)到地塊、項(xiàng)目。
對開發(fā)商來說，今后樓市將涇渭分明：一邊是保障性住房保障中低收入人群的住房問題，一邊是普通商品房，市場競爭日益激烈。“2008年，樓市將在長期向好和短期調(diào)整狀態(tài)中前進(jìn)，這種狀態(tài)所暗示出的理性回歸，是一種積極的、合理的回歸。”福建群升置業(yè)有限公司總經(jīng)理肖斌說。
市場競爭的激烈，對開發(fā)商也提出了更高的要求，成熟的市場環(huán)境要求思路的轉(zhuǎn)變。不久前，萬科地產(chǎn)首次面向福州市場進(jìn)行了正面的高調(diào)的宣傳，無論是產(chǎn)品、操作、服務(wù)，萬科將在福州樹立一個(gè)全新的標(biāo)桿。福建省內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商——融僑集團(tuán)總裁助理林茂松認(rèn)為，房地產(chǎn)市場發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)品牌爭市和質(zhì)量取勝的新時(shí)代。 |