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新房開(kāi)始優(yōu)惠大甩賣了？開(kāi)發(fā)商熬不住打折換促銷了？但這只是城外的策略、城里的期盼。“上海之春”房展會(huì)上的最新信息顯示，折扣很小很微弱，并且限于城市外圍的樓盤，中心城區(qū)房?jī)r(jià)依然很堅(jiān)挺，打折還沒(méi)有“進(jìn)城”。
樓市新“定律”：折扣與距離成正比
上海樓市向來(lái)被當(dāng)作是中國(guó)一線城市房地產(chǎn)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)，而一年一度的春季房展會(huì)又被視為測(cè)度上海樓市走向的晴雨表。在前期成交萎縮、樓市“拐點(diǎn)”爭(zhēng)論未息的當(dāng)下，“上海之春”的“表情”無(wú)疑為觀察、研判房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)提供了一個(gè)標(biāo)本。
14日午后，記者細(xì)細(xì)踏訪了“上海之春”房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。數(shù)數(shù)參展的房地產(chǎn)公司，不過(guò)70來(lái)家，大量的咨詢、廣告公司甚至一些建材、設(shè)計(jì)公司夾雜其間，對(duì)市場(chǎng)具有深度影響力的房企不多。參展樓盤以城外(外環(huán)、郊環(huán)一帶)及與上海毗鄰的蘇南、浙北樓盤居多，中心城區(qū)樓盤寥若晨星。
打折樓盤絕大部分在外環(huán)線以外甚至更遠(yuǎn)的郊環(huán)以外。北面的寶山，如萬(wàn)科四季花城，90平方米裝修房總價(jià)在90萬(wàn)元至116萬(wàn)元之間。售樓小姐說(shuō)，會(huì)員有優(yōu)惠，一次付款現(xiàn)場(chǎng)可以談價(jià)。南面松江九亭的“象嶼都城”，“讓利”促銷來(lái)得更直白，在樓書上寫明，凡在房展會(huì)期間辦理會(huì)員卡，即可享受“三重優(yōu)惠”：一是抽獎(jiǎng)；二是持卡會(huì)員在開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)并在一周內(nèi)完成簽約者，一次性付款可享受9.5折優(yōu)惠；三是會(huì)員每介紹成功一名親友前來(lái)辦卡并認(rèn)購(gòu)，可再享受20元/平方米的優(yōu)惠，“可以不斷累加，介紹越多優(yōu)惠越多。”
即便遠(yuǎn)在城外的樓盤，房?jī)r(jià)所謂的“降幅”也不大，均價(jià)鮮有低于每平方米1萬(wàn)元的，連位于浦東康橋的一樓盤均價(jià)都在11000元/平方米。
至于市區(qū)樓盤，因?yàn)轼P毛麟角，價(jià)格自是“巋然”不動(dòng)。譬如自詡為“上游生活·精英寓所”的徐匯區(qū)電影華苑，售樓人員連話也不愿多搭理，在一張白紙上寫明：“均價(jià)2.6萬(wàn)元，毛坯，無(wú)折”，且只有三房的大戶型。
走訪房展會(huì)，各樓盤不同的“表情”讓人強(qiáng)烈地感受到當(dāng)下流行的某種樓市“定律”：房?jī)r(jià)折扣與樓盤至中心城區(qū)的距離成正比。
成交開(kāi)始增量 顯露回暖跡象
與房展會(huì)上的情形相映照，進(jìn)入3月份以來(lái)，上海新房成交量開(kāi)始從2月份的谷底回升。上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)顯示，3月10日預(yù)售各類商品房552套，13日上升到680套，14日至698套。如不考慮動(dòng)遷房因素，目前的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)與去年同期的銷量比較接近。
知名中介中原地產(chǎn)的“掌門”施宏睿認(rèn)為，3月份較多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始加大了推盤力度。盡管部分開(kāi)發(fā)商對(duì)新推房源價(jià)格是明升暗降，但房?jī)r(jià)最終還將走高。截至15日上午，全上海可售一手住宅房源依然偏少，只有538.94萬(wàn)平方米，其中普通住宅為194.67萬(wàn)平方米。二手房面積倒是達(dá)1143.48萬(wàn)平方米。而上海二手房指數(shù)辦公室統(tǒng)計(jì)顯示，即便在“冰點(diǎn)”的2月份，上海二手房?jī)r(jià)環(huán)比仍是小漲0.3%，下降的只是漲幅。
非唯上海，北京、廣東的樓市成交量也開(kāi)始呈現(xiàn)出“陽(yáng)春三月”的跡象。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京樓市交易量自2月底開(kāi)始逐漸回升，3月前11天，住宅期房成交總量為1620套，日均簽約147套，相比2月份的平均水平增加了四成。
在此前降幅較大的廣東東莞、珠海等地，最近在開(kāi)發(fā)商降價(jià)的刺激下，市場(chǎng)也呈現(xiàn)出回暖跡象。據(jù)東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，3月上旬，東莞住宅成交的建筑面積達(dá)8.86萬(wàn)平方米，而2月份同期為1.11萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅696%。
住房保障比房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”更值得期待
“上海之春”房展會(huì)上依然火熱的場(chǎng)面、純粹是技巧層面的策略性促銷，聯(lián)系近來(lái)各地攀升的成交量，依稀透露出以下信號(hào)：
其一，目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)大的降幅條件并不具備。從需求看，今年中央用于廉租房建設(shè)的資金為68億元，就算地方拿2：1配套資金，全國(guó)廉租房投資不過(guò)200多億元，尚屬杯水車薪，根本不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)構(gòu)成沖擊。大量的剛性需求在觀望無(wú)果之后仍會(huì)回到商品房市場(chǎng)。從成本看，土地流標(biāo)現(xiàn)象不會(huì)長(zhǎng)久，地價(jià)仍將維持在高位。因?yàn)槟壳巴恋爻鲎屖杖肴允堑胤街饕?cái)源，這一點(diǎn)沒(méi)有改觀，地價(jià)就不會(huì)大落——地方政府通過(guò)調(diào)節(jié)土地出讓規(guī)模、節(jié)奏就可以輕而易舉地控制地價(jià)。
其二，住房保障比房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”更值得期待。這對(duì)于中低收入群體是如此，對(duì)于高收入者也是如此，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言更應(yīng)如此。九部委聯(lián)合下發(fā)《廉租住房保障辦法》以及《廉租住房保障資金管理辦法》出臺(tái)已有時(shí)日，中央已明確要求地方必須從土地出讓金中拿出10%用于住房保障體系建設(shè)，2008年中央財(cái)政用于全國(guó)廉租房建設(shè)的資金也已公布，現(xiàn)在的問(wèn)題是，地方還鮮有動(dòng)作。年初，廣州、深圳、上海等地紛紛制定并公布了未來(lái)五年住房發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)規(guī)劃占比均大幅提高，現(xiàn)在已進(jìn)入3月中旬，需要地方政府將紙上規(guī)劃變成保障房的土地、建筑了。
此外，已有媒體報(bào)道，上海市場(chǎng)出現(xiàn)第二套房貸款政策松動(dòng)現(xiàn)象。一些銀行因?yàn)?月份房貸銳減，開(kāi)始對(duì)還清第一套房按揭貸款再購(gòu)買第二套房的按揭客戶，給予第一套房同等優(yōu)惠利率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果銀行信貸向樓市開(kāi)閘，消費(fèi)者當(dāng)前的持幣觀望將會(huì)迅速變成入市行動(dòng)，供需矛盾又可能加劇，將會(huì)導(dǎo)致樓市再熱。 |