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一家關(guān)門(mén)后的房產(chǎn)中介公司門(mén)口，往日掛滿房源廣告的玻璃窗變得空空蕩蕩。
本報(bào)記者:黃深鋼
攝 | 伴隨著樓市交易量的下滑，近來(lái)上海、深圳等地發(fā)生多起房產(chǎn)中介公司一夜之間關(guān)門(mén)倒閉、購(gòu)房人的錢款被中介席卷而去的案件。中介卷款潛逃屢禁不止，主要原因在于交易資金監(jiān)管存在漏洞。用什么來(lái)保護(hù)買房人的錢袋？樓市亟待借鑒股市做法，引入第三方存管。
房產(chǎn)中介攜款潛逃頻現(xiàn)
今年1月，一家名叫“創(chuàng)輝租售”的二手房中介分布在上海的280家門(mén)店突然關(guān)門(mén)歇業(yè)，人去樓空，其替客戶“監(jiān)管”的資金杳如黃鶴。
同樣，兩個(gè)月前，在上海、深圳等地開(kāi)有門(mén)店的房產(chǎn)中介中天置業(yè)，也是一夜之間突然關(guān)門(mén)走人，買房人交付的意向金、定金、購(gòu)房預(yù)付款、部分甚至全部房款不知所終。其在上海的26家門(mén)店全部關(guān)閉，一些買房客戶反映，存放在公司的首付款、定金及意向金全被卷走，催討無(wú)門(mén)。
近年來(lái)，中介公司攜款潛逃的惡劣事件頻頻發(fā)生，給二手房市場(chǎng)帶來(lái)嚴(yán)重危害。記者了解到，在中天置業(yè)事件發(fā)生之前半個(gè)月，福建省的福州誠(chéng)業(yè)房產(chǎn)也發(fā)生了老板卷款“蒸發(fā)”之事。2006年，天津市匯眾房產(chǎn)一夜之間全線停業(yè)，1.5億元房款不翼而飛；2005年，安徽省當(dāng)時(shí)規(guī)模最大的房產(chǎn)中介桃園房產(chǎn)老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬(wàn)元。
二手房交易資金疏于監(jiān)管
房產(chǎn)中介輕而易舉地?cái)y客戶巨額房款潛逃，充分暴露了二手房市場(chǎng)在資金監(jiān)管方面存在巨大漏洞。
其一，房款經(jīng)中介公司過(guò)手時(shí)，客戶資金與中介公司自己的資金并不分賬戶管理。這就導(dǎo)致客戶購(gòu)房資金事實(shí)上處于中介公司的獨(dú)立控制狀態(tài)，在交付賣家之前，“想怎么花就怎么花”。
目前，在二手房市場(chǎng)，中介公司接收客戶房款的通行流程分兩種：一種是門(mén)店業(yè)務(wù)員首先將房款移交給分行經(jīng)理，由分行經(jīng)理轉(zhuǎn)交給區(qū)域經(jīng)理。這個(gè)時(shí)間大約是三天左右。之后，區(qū)域經(jīng)理將款項(xiàng)直接打到中介總部的指定資金賬戶上。大多數(shù)中小中介都采用這一流程。事實(shí)上，買房人的資金在各流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)隨時(shí)都有可能發(fā)生流失。另一種是，一些規(guī)模較大的中介在過(guò)手二手房交易資金時(shí)，由客戶通過(guò)POS機(jī)將錢款直接劃入公司賬戶，避免業(yè)務(wù)員接觸現(xiàn)金，交易的安全度稍高。
但大多數(shù)中介公司都沒(méi)有設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的專款賬戶，而是將客戶資金與公司的日常運(yùn)作資金放在同一個(gè)賬戶上。到目前為止，政策法規(guī)方面也沒(méi)有規(guī)定資金應(yīng)該存放在什么地方。這就讓中介公司有空子可鉆：在實(shí)際交易過(guò)程中，要求購(gòu)房資金放在中介公司的賬戶甚至中介公司業(yè)務(wù)員的私人賬戶里。據(jù)了解，創(chuàng)輝租售號(hào)稱“替客戶監(jiān)管資金”的賬戶，其實(shí)就是公司兩個(gè)高層的私人賬戶。
其二，房款在中介手中滯留時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，又缺乏有效監(jiān)管，在股市火熱的情況下，中介公司利用房產(chǎn)交易辦理手續(xù)的時(shí)間差，擅自動(dòng)用客戶資金打新股甚至炒股的情況日益增多。
上海市智恒加誠(chéng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁黃建明說(shuō)，一筆資金在中介賬上的時(shí)間前后大概有45天，一家大中介賬面上替客戶保管的房款基本上有幾千萬(wàn)元之巨。一些另有所圖的中介公司，往往以交易安全為名，竭力說(shuō)服客戶由中介公司代為管錢，以便截流之后作為自己的資金沉淀。如創(chuàng)輝租售甚至設(shè)立“監(jiān)管獎(jiǎng)勵(lì)”制度，凡業(yè)務(wù)員成功勸說(shuō)下家把訂金、首付或者尾款打到公司賬戶的，即可獲得獎(jiǎng)勵(lì)。
中介挪用客戶錢款一般很難被外部發(fā)現(xiàn)。在樓市行情旺時(shí)，中介手里的現(xiàn)金流很大，只要后面還有成交，就會(huì)有源源不斷的資金來(lái)填補(bǔ)前面的窟窿。只有遇到交易冷清時(shí)，資金鏈斷裂，中介才會(huì)爆倉(cāng)。但對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，為時(shí)已晚，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)失控。
第三方存管或可封堵挪資“黑洞”
對(duì)于大多數(shù)老百姓而言，購(gòu)房款是全家甚至幾家人的多年積蓄，在二手房市場(chǎng)尤為如此。如何保障交易環(huán)節(jié)的安全，不僅涉及購(gòu)房人利益的保護(hù)，更關(guān)乎二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是梯度消費(fèi)的市場(chǎng)，二手房交易與新房交易并重。在目前國(guó)內(nèi)一手房市場(chǎng)供求緊張的情況下，更應(yīng)活躍二手房市場(chǎng)，以緩解整個(gè)樓市供求。
上海等城市已經(jīng)進(jìn)入或?qū)⑦M(jìn)入“二手房時(shí)代”。截至2007年11月，上海市可售二手房存量達(dá)843萬(wàn)平方米，是同期一手住宅可售量的約2.8倍。要保障二手房市場(chǎng)的良性、有序發(fā)展，解決交易資金安全問(wèn)題迫在眉睫。
而對(duì)交易資金的疏于監(jiān)管，正是中介卷款潛逃事件屢禁不止的原因所在。事實(shí)上，中介公司根本不具有承擔(dān)監(jiān)管交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)的能力。記者了解到，房產(chǎn)中介公司的注冊(cè)資金和固定資產(chǎn)一般都不大，其注冊(cè)資金和固定資產(chǎn)總額與每月公司賬戶上進(jìn)入的資金量相比，是小巫見(jiàn)大巫。對(duì)于絕大多數(shù)房產(chǎn)中介而言，一旦公司內(nèi)部員工卷走房款，或者房款被挪作投資虧本，中介公司自身無(wú)力償還。這就要求在二手房市場(chǎng)建立交易資金第三方監(jiān)管的制度，即引入證券市場(chǎng)的第三方存管模式——股民的資金不是存放在證券公司的賬戶上，而是存放在銀行；銀行作為無(wú)利害關(guān)系的獨(dú)立第三方，存管客戶資金。
日前，上海已在試點(diǎn)建立二手房交易資金結(jié)算平臺(tái)。每筆交易都須在這個(gè)平臺(tái)設(shè)立子賬戶，所有房款打入賬戶中。交易過(guò)戶后，房產(chǎn)中介書(shū)面通知結(jié)算平臺(tái)劃轉(zhuǎn)房款至賣方賬戶。如交易不成功，則錢款悉數(shù)歸還買房人。中介不再經(jīng)手房款。這一監(jiān)管新策已在一家銀行、一家中介公司以及兩家房貸公司之間進(jìn)行小范圍試點(diǎn)，今年將全面推廣。 |