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房價讓人目眩神迷。國家發(fā)展和改革委最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月全國70個大中城市新建商品住房售價同比上漲11.4%，環(huán)比上漲0.3%，連市場“拐點”說甚囂塵上的深圳市，環(huán)比也不過跌了0.2個百分點。而11月份，廣州市房管部門公布的新房均價環(huán)比大降9.9%，可發(fā)展改革委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示則上漲0.6%。該如何對待這些看似彼此懸殊、甚至“打架”的房價數(shù)據(jù)呢？
房價數(shù)據(jù)：亂花迷人眼
1月17日公布的發(fā)展改革委和國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，2007年12月，全國房價漲勢依舊，只是上行的步伐比上月有所放緩。70個大中城市房屋售價同比上漲10.5%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月降低0.6個百分點。其中新建商品住房售價漲速減緩更明顯，同比漲幅比上月低0.8個百分點，環(huán)比漲幅比上月低0.7個百分點。
奇怪的是，近來市場盛傳大幅降價、“打折風行”的敏感區(qū)域如北京、上海、南京，新建商品住房售價環(huán)比反比上月分別上漲1.1%、0.2%和0.2%；甚至連“拐點”說的肇始之地深圳、廣州，新房價格環(huán)比也只降了0.2%和2.9%。
值得注意的是，發(fā)展改革委和地方主管部門公布的數(shù)據(jù)存在很大差異。如深圳市的房價漲幅，發(fā)展改革委數(shù)據(jù)為：12月房屋售價環(huán)比下降0.1%，而深圳國土局公布的數(shù)據(jù)表明，12月均價為15646元/平方米，比11月的15069元/平方米上升了0.3%。
廣州市國土資源和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年11月，廣州市十區(qū)新建商品住宅交易登記均價為10433元/平方米，同比增長57.3%、環(huán)比下降9.9%，但發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查發(fā)布的價格指數(shù)為同比上漲7.7%、環(huán)比上漲0.6%。環(huán)比一個是上升，一個是下降，方向竟截然相反。
廣州市公布的10月份新建商品住宅均價數(shù)據(jù)為11574元/平方米，同比增長81.3%，環(huán)比增長19.5%；發(fā)展改革委的數(shù)據(jù)則為同比增長7.8%，環(huán)比上漲0.8%。盡管同為上漲，但差距之大，以十數(shù)倍計。
類此差異并非只存在于某一兩月，而是由來已久。2007年前9個月，發(fā)展改革委公布的深圳房價同比增長為：10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%、13.9%、16.1%、17.6%、16.5%，而深圳市國土局公布的數(shù)據(jù)是：36.8%、37%、53%、41.3%、52%、42.8%、45.3%、45.5%、80.1%。
寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同指出，同為權(quán)威部門數(shù)據(jù)，國家和地方的數(shù)據(jù)懸殊，同比數(shù)據(jù)不能一致反映房價上漲程度，而環(huán)比數(shù)據(jù)有些甚至是方向性的差異，這更讓老百姓無所適從。
橫看成嶺側(cè)成峰統(tǒng)計方法各不同
百姓普遍反映，房價數(shù)據(jù)是當前最混亂的公共數(shù)據(jù)之一，機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)與百姓感覺不一致、政府部門與研究單位的不一致，政府部門之間的也不一致。是什么原因?qū)е虏町惖拇嬖冢?BR> 易居(中國)研究院分析師楊紅旭認為，這主要是因為統(tǒng)計口徑不一。地方房屋主管部門公布的是住宅均價，為全樣本統(tǒng)計，即將所有商品住房買賣合同中記載的交易總金額除以交易總面積；而國家統(tǒng)計部門公布的是價格指數(shù)，是在一個城市(地區(qū))選取一定數(shù)量典型樓盤的交易價格，在對其漲跌幅度進行同質(zhì)化處理后的加權(quán)平均數(shù)，為抽樣統(tǒng)計。均價法可反映一個城市(地區(qū))的整體價格水平和交易量、交易結(jié)構(gòu)的變動趨勢，譬如某月高檔房成交量放大，均價會上升；反之，低價房比重提高的話，均價會下降。抽樣法可反映一個城市(地區(qū))在一定時期內(nèi)的住宅價格平均漲跌情況，但一般不反映交易結(jié)構(gòu)變動差異。
全樣本統(tǒng)計的均價和抽樣統(tǒng)計的指數(shù)在反映房屋價格水平和走勢上各有側(cè)重，從短期看，成交量和成交結(jié)構(gòu)的波動容易造成兩指標出現(xiàn)一定差異；但從長期看，同質(zhì)性、成交量、成交結(jié)構(gòu)等可變因素差異將縮小，兩指標的走勢將趨向一致。對兩指標進行相對長時間的跟蹤了解和綜合運用，將有助于對房屋價格情況進行更全面、準確的判斷。
不過，對于目前兩種統(tǒng)計數(shù)據(jù)差異過大的現(xiàn)狀，楊紅旭等專家認為，來自房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)是最原始的，統(tǒng)計部門一層層上報，從區(qū)縣到省市，再到國家統(tǒng)計局，所經(jīng)過的層級越多，數(shù)據(jù)失真的可能性就越大。地方從自身利益出發(fā)，對上報數(shù)據(jù)進行一些“技術(shù)處理”不鮮見。
公共數(shù)據(jù)統(tǒng)計得認真踐行科學發(fā)展觀
要根治目前房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)亂象紛飛，韓世同認為，應(yīng)雙管齊下：
一是務(wù)須剔除人為干擾因素。一方面，信息發(fā)布應(yīng)該實行嚴厲問責制，對于個別“炮制”數(shù)據(jù)的做法，應(yīng)該徹查；另一方面，地方房地產(chǎn)部門須及時、準確、清晰地公布房價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不公開會讓人無所適從，甚至會誤導消費者。政府部門不能因本位之利，將公共數(shù)據(jù)當作商業(yè)秘密來保守或者有意延緩數(shù)據(jù)的公布。譬如某些城市到了2008年1月上旬才發(fā)布2007年11月的數(shù)據(jù)，其指導作用已隨時效性的滯后大打折扣。政府部門完全可以參照股市的做法，反映一個城市不同的區(qū)域、板塊，不同交易時間，不同戶型的交易量、價，為購房人提供判斷、決策的依據(jù)。
二是統(tǒng)計方法也需改進。如何選擇樣本、如何確定高、中、低檔房及經(jīng)濟適用房在統(tǒng)計中的權(quán)重，在具體操作中如何取舍樓盤，諸多方面稍有出入，就很難反映市場態(tài)勢。數(shù)據(jù)統(tǒng)計應(yīng)遵循科學精神，實事求是，減少人為因素對數(shù)據(jù)客觀性、代表性的干擾。
國家統(tǒng)計局局長謝伏瞻在日前召開的全國統(tǒng)計工作會議上提出，對涉及民生且備受關(guān)注的數(shù)據(jù)，要進一步提高統(tǒng)計的科學性、準確性，不斷滿足人民群眾日益增長的數(shù)據(jù)信息需求。2008年，國家統(tǒng)計局將研究改進城市房屋價格指數(shù)的計算方法。
中信證券分析師王德勇建議，在數(shù)據(jù)的整理和分析中，宜多采信全集數(shù)據(jù)，少采信抽樣數(shù)據(jù)；多采用政府機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，適當參考社會研究機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)和樓盤調(diào)研結(jié)果；在分析樓市整體運行數(shù)據(jù)的同時，輔之以個別樓盤數(shù)據(jù)，力求數(shù)據(jù)可靠完整。 |