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專家：“拐點(diǎn)”未到
廣州房?jī)r(jià)降了，北京房?jī)r(jià)也下降了……最近一段時(shí)間，關(guān)于樓市打折、降價(jià)的消息可謂層出不窮，但記者深入采訪發(fā)現(xiàn)，廣州和北京的房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)真正的下跌，甚至有“明降暗漲”的情況。專家認(rèn)為，目前樓市是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”還不能下結(jié)論，仍有待進(jìn)一步觀察。如果供求矛盾不能得到根本解決，房?jī)r(jià)仍可能繼續(xù)上漲；但從未來走勢(shì)看，房?jī)r(jià)的漲幅可能趨緩。
記者了解到，近兩年，廣州樓市一直處于上升通道。據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)，2007年廣州前10個(gè)月一手住宅成交均價(jià)整體呈上漲態(tài)勢(shì)，7月后均價(jià)出現(xiàn)較快幅度增長(zhǎng)，特別是10月份樓價(jià)高達(dá)到11574元/平方米的歷史最高點(diǎn)，環(huán)比達(dá)到19.5%，同比上漲81.3%。
然而，進(jìn)入11月以后，廣州一手住宅均價(jià)比10月份下降了1141元/平方米，下降幅度達(dá)9.9%，創(chuàng)下單月下降幅度記錄。于是，廣州樓市“拐點(diǎn)說”開始時(shí)隱時(shí)現(xiàn)。
“雖然降了一千多，但我還是買不起房子。”業(yè)內(nèi)人士劉剛給記者分析到，“而且實(shí)際上，價(jià)格還在漲。因?yàn)?0月份均價(jià)比9月份漲了約一千九，所以即便11月份均價(jià)降了約一千一，但還是比9月份漲了七百多。兩個(gè)月房?jī)r(jià)就上漲了七百多，這恐怕不能稱之為降價(jià)吧？”
而同時(shí)國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)也顯示：11月份，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，一手住宅銷售價(jià)格同比上漲12.2%，而且廣州也處于上漲行列。
廣州合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江認(rèn)為，廣州11月份房?jī)r(jià)下降是一種結(jié)構(gòu)性下降，是因?yàn)榛ǘ嫉鹊蛢r(jià)地區(qū)的成交面積大幅上升，以及小戶型產(chǎn)品大量供應(yīng)市場(chǎng)從而拉低了價(jià)格。此外，今年房?jī)r(jià)上升太快，市場(chǎng)需要一段時(shí)間調(diào)整適應(yīng)，但不能因?yàn)檫@次下跌就認(rèn)為廣州樓市已經(jīng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
事實(shí)上，廣州住宅市場(chǎng)需求目前仍然非常旺盛
當(dāng)12月初萬(wàn)科金色康園等樓盤適當(dāng)降價(jià)以后，立即被搶購(gòu)一空，而且廣州商品住宅空置面積仍在全面下降，截至2007年10月，廣州市商品住宅空置面積135.8萬(wàn)平方米，同比下降31.4%。
廣州住宅市場(chǎng)總體成交量也并沒有太大減少。雖然2007年1至11月，一手住宅成交面積為758.69萬(wàn)平方米，同比下降11.9%。但是，與一手住宅成交量下降相對(duì)應(yīng)，2007年1至11月二手住宅交易面積持續(xù)增加，達(dá)到677.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.1%。
和廣州情況略有不同，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京一、二手房商品房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺。記者先后致電位于北京東四環(huán)外的幾家樓盤詢問目前價(jià)格，得到的答復(fù)是價(jià)格雖然沒有前一段時(shí)間漲幅高但仍舊在上漲。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示，1月1日至1月6日，北京二手商品房成交均價(jià)為13024元每平方米，環(huán)比12月最后一周小幅上漲0.2%。
盡管房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，但受多重政策組合效力影響，成交量持續(xù)下降
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，今年元旦期間，住宅期房和現(xiàn)房簽約都明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，住宅期房網(wǎng)上簽約總量?jī)H為330套，而去年同期的簽約總量為870套，同比驟降了60%以上。現(xiàn)房方面，今年元旦期間，現(xiàn)房簽約僅有15套，而去年同期，現(xiàn)房簽約為146套。
與一手商品房的情況相同，二手房成交量也出現(xiàn)下降。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示，1月1日至6日環(huán)比12月最后一周二手房成交量下降8.4%，需求量下降15.4%。與此同時(shí)，北京部分房產(chǎn)中介出現(xiàn)關(guān)閉門店，收縮戰(zhàn)線的跡象。
對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域市場(chǎng)部經(jīng)理齊凡認(rèn)為，目前樓市已進(jìn)入傳統(tǒng)的交易淡季，同時(shí)，受宏觀調(diào)控政策的影響，持幣觀望的購(gòu)房者明顯增加，市場(chǎng)的購(gòu)房需求被抑制，但北京樓市根本格局并未改變，價(jià)格仍然堅(jiān)挺。
針對(duì)目前的樓市現(xiàn)狀，記者也采訪了有關(guān)專家。社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜說，目前并沒有一個(gè)足夠充分的權(quán)威數(shù)據(jù)證明樓市已經(jīng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，盡管有一些城市可能出現(xiàn)了供大于求的情況，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，北京、上海、廣州等一線城市房?jī)r(jià)可能漲幅趨緩但價(jià)格恐難下降。“上海從2005年7月份開始增幅已經(jīng)趨緩，但絕對(duì)價(jià)格并未真正下降，而是持續(xù)在上漲。”汪利娜補(bǔ)充說。
對(duì)于目前樓市打折信息，汪利娜持懷疑態(tài)度。她說，以商場(chǎng)為例，很多打折的商品，事實(shí)上商家在打折前已經(jīng)對(duì)價(jià)格進(jìn)行了上調(diào)，部分商品打折后的價(jià)格甚至還高于打折前的價(jià)格。因此，對(duì)于樓市降價(jià)、打折等信息應(yīng)予以理性分析。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說，目前認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”為時(shí)尚早，依據(jù)并不充分。某一地區(qū)、某一時(shí)段房?jī)r(jià)的變化并不能作為“拐點(diǎn)”是否出現(xiàn)的依據(jù)。
他舉例子說，比如當(dāng)月房?jī)r(jià)較去年同期上漲七成，進(jìn)入下一月份房?jī)r(jià)下跌了兩成，但同比去年同期仍舊上漲五成，因此，并不能就此認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌。
對(duì)于未來樓市價(jià)格的走勢(shì)，接受記者采訪的專家一致認(rèn)為，供求矛盾依然是當(dāng)前樓市的一大主要矛盾，除非這一矛盾從根本上得以解決，否則，房?jī)r(jià)恐難出現(xiàn)下跌。從未來看，對(duì)于多數(shù)一線城市而言房?jī)r(jià)漲幅可能趨緩。 |