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 在國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策之下，廣州市采取加大土地供應(yīng)，出讓限價地，嚴(yán)格處理囤積土地等措施調(diào)控土地市場。在一系列組合拳之下，開發(fā)商在土地市場表現(xiàn)日趨謹(jǐn)慎。
土地供應(yīng)加大
廣州市政府2007年頒布的“穗七條”，承諾未來連續(xù)三年每年供應(yīng)五平方公里土地，這相當(dāng)于每年向市場供應(yīng)1300萬平方米住宅。而2006年廣州市經(jīng)營性用地計劃出讓總用地面積僅為850.933萬平方米。
盡管2007年9月廣州土地市場誕生了樓面地價達18729元/平方米的“廣東地王”，但在廣州2007年12月6日出讓的13宗地中，一宗用地因故撤銷，兩宗金沙洲商業(yè)金融用地?zé)o單位競買，五宗地塊以底價成交，10宗地塊成交樓面地價介于1482元/平方米至4241元/平方米之間。
緊接著，12月20日，廣州再次出讓六宗居住用地，雖有20家開發(fā)商參加，但開發(fā)商并不是非常積極參與競價，有些土地只是經(jīng)過幾輪叫價即拍賣成交，成交樓面地價介于1602元/平方米至7632元/平方米之間，成交價格較為平穩(wěn)。
嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤地
在不斷加大土地市場供應(yīng)的同時，廣州市對閑置土地尤其是故意囤積土地的行為，采取了堅決打擊不手軟的態(tài)度。對市轄各區(qū)范圍內(nèi)，無法定原因閑置兩年以上的房地產(chǎn)開發(fā)用地堅決無償收回，并同時積極盤活利用已收回居住類閑置土地。
據(jù)悉，截至2007年7月，廣州共對27029宗、用地面積62449萬平方米的土地進行清查，依法收回閑置土地1286宗、用地面積2446萬平方米。
為了預(yù)防開發(fā)商囤地，廣州市2007年9月起在土地使用權(quán)出讓合同中約定了開工、竣工和預(yù)售等環(huán)節(jié)時限，并對成交價款交付時間提出了更嚴(yán)格的要求，對于違反約定期限的，廣州將采取收取違約金(計征標(biāo)準(zhǔn)為：每日計收合同地價總額的千分之一)，調(diào)整土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)直至解除合同、無償收地等措施追究違約責(zé)任。這些措施也讓開發(fā)建設(shè)單位在投資前慎重分析開發(fā)風(fēng)險和自身能力。
同時，為了防止產(chǎn)生新的閑置土地，廣州還對競買者提出了限制條件。規(guī)定凡競買土地申請人名下有閑置土地、拖欠地價、嚴(yán)重違反國有土地使用權(quán)出讓合同，或有其他不良業(yè)績的情況，不予接受競買申請。
“限價地”降低開發(fā)商預(yù)期
為了減少因為“地王”出現(xiàn)而進一步拉高房價，廣州在出讓土地的過程中，安排“限價地”對弈“地王”，或者通過“限價地”與周邊土地同時拍賣形式，從而降低開發(fā)商預(yù)期，使土地市場趨向原本價值。
在2007年12月6日推出的13宗地塊中，就有四宗住宅地與花都區(qū)限價房地是緊鄰的，而番禺區(qū)推出的兩宗住宅用地與“限價地”同樣位于中心城區(qū)南區(qū)的濱江大道。最后通過競價，作為番禺區(qū)首個限價房地塊，最高售房價格為5500元/平方米，比起其毗鄰的9月拍出的番禺“地王”6230元/平方米的樓面地價要便宜730元/平方米；而花都區(qū)的“限價地”最高售房價格為3900元/平方米，同樣比9月成交的花都新“地王”5659元/平方米的樓面地價便宜1759元/平方米。
合富輝煌負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，從小范圍來看，限價地的推出會對周邊的樓價有壓力。從大范圍來看，由于限價房只賣給首次置業(yè)者，從而減少了對商品房市場的剛性需求，也會給開發(fā)商造成很大的壓力。
同時，廣州市正在完善建設(shè)住房保障體系，引導(dǎo)居民合理消費，這也分流了部分住房需求。據(jù)統(tǒng)計，2006年，廣州在住房保障方面的財政投入超過18億元，“十一五”期間，廣州規(guī)劃建設(shè)900萬平方米、11.43萬套的保障型住房，占全社會住房供應(yīng)總量的17%。
廣州房管局負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，隨著加大商品住宅用地、加強對房地產(chǎn)市場秩序治理、加快政府保障型住房供應(yīng)等宏觀調(diào)控措施的實施，廣州住房市場投機性需求和住房價格過快增長的態(tài)勢得到抑制，開發(fā)建設(shè)企業(yè)投資會更加謹(jǐn)慎、穩(wěn)健。 |