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| 新華社記者:張明
攝 | 大規(guī)模的門店關閉，全行業(yè)虧損，裁員自保……自從“中天置業(yè)事件”發(fā)生后，深圳地產(chǎn)行業(yè)就出現(xiàn)了一股中介寒流，而且大有向其他房地產(chǎn)一線城市擴散的勢頭。業(yè)內(nèi)人士呼吁，購房者在“寒流期”應提高風險意識，盡量選擇資金監(jiān)管或者銀行資金托管模式進行二手房交易的資金劃轉(zhuǎn)。
深圳中介“寒流”向全國擴散
華強北商圈是深圳主要的商業(yè)區(qū)，日客流量超過50萬人次，因此成為中介門店扎堆的地方。記者在振興路不到300米的街道上，發(fā)現(xiàn)了12家中介門店，然而其中10家已是“鐵將軍”把門，玻璃門上貼著“旺鋪招租”的廣告。剩下的兩家中介也是慘淡經(jīng)營，幾乎沒有什么顧客上門，員工坐在一排電腦面前無所事事，有些人忙著整理客戶資料。
這就是深圳中介目前的真實場景。根據(jù)深圳兩大中介公司——中原地產(chǎn)和世華地產(chǎn)的消息，兩家公司經(jīng)營自10月起均首次出現(xiàn)虧損，虧損額達數(shù)百萬元。同時，10月深圳市地產(chǎn)中介已呈全行業(yè)性虧損，據(jù)統(tǒng)計，目前深圳已經(jīng)有20%的房產(chǎn)中介門店關門歇業(yè)。
深圳中介寒流開始向周邊城市擴散。記者從珠海市多家房地產(chǎn)中介公司了解到，目前珠海很多中小型中介已開始減少經(jīng)營店鋪以降低成本。“上半年樓市火爆的時候，公司單個門店的平均傭金收入大約在五六萬元。現(xiàn)在成交量大幅萎縮，利潤空間已越來越小。如果成交量再降，還有沒有利潤就難說了。”永信地產(chǎn)常務副總卿毅說。
與珠海出現(xiàn)的情況相似，記者從北京多家房產(chǎn)中介了解到，今年以來，一些大的、知名房產(chǎn)中介公司“跑馬圈地”的步伐明顯放緩，同時一些房產(chǎn)中介還出現(xiàn)了關閉部分店面的情況。業(yè)內(nèi)人士認為，隨著部分城市樓市出現(xiàn)的新變化和相關政府部門進一步加大行業(yè)的監(jiān)督管理，房產(chǎn)中介行業(yè)可能會面臨新一輪行業(yè)大洗牌。
“中天置業(yè)事件”的兩大誘因
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，“中天置業(yè)事件”暴發(fā)絕非偶然。北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松分析認為，房價持續(xù)上漲，中介盲目擴張是“中天置業(yè)事件”暴發(fā)的內(nèi)部誘因。
金育松說，今年以來，全國主要大中城市房價保持了持續(xù)快速的上漲，而深圳的漲幅尤其大。房價的持續(xù)上漲不僅使投資性購房大行其道，大量的消費者也因恐慌而加入購房大軍，這給中介公司提供了極好的發(fā)展機遇。在對未來房價走勢充滿信心的情況下，部分中介公司不顧自身財力、管理能力的限制，盲目擴張，中天置業(yè)就是其中的典型。
“在市場環(huán)境良好時，中介公司還能靠成交量來維持資金庫，以繼續(xù)拓展店面或應對客戶資金需求，拆東墻補西墻。而一旦政策趨緊，成交量下滑，資金鏈就會出現(xiàn)斷裂，由于根基薄弱，自身管理不善，必然無力應付追討房款的源源不斷的客戶。最后只能鋌而走險，把剩余資金卷走。”金育松說。
與此同時，國家宏觀調(diào)控趨緊、成交量大幅下滑是“中天置業(yè)事件”發(fā)生的外部誘因。“如果僅僅是中天置業(yè)自身盲目擴張，管理不善，還不至于造成這家擁有上百家分行，上千名員工的企業(yè)轟然倒塌，外部宏觀調(diào)控趨緊的環(huán)境也成為‘中天置業(yè)事件’的重要誘因。”金育松說，8月深圳市二手房交易開始正式征收個稅，這對于投資比例較高的深圳樓市是較大的打擊，從下半年開始，深圳二手房交易量出現(xiàn)了連續(xù)的萎縮，加上銀行今年以來數(shù)次加息，不斷緊縮房貸，特別是對第二套房提高首付款，使得投資門檻提高、投資風險放大，投資需求受到了明顯的抑制。相關數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房成交量環(huán)比下降了24.5%。“成交量大幅下降也使得深圳的房產(chǎn)經(jīng)紀公司業(yè)績舉步維艱，總部設在深圳的中天置業(yè)公司，由于其資金對成交量的依賴極大，一旦成交量上不去，公司的各種風險就會集中暴發(fā)，從而引發(fā)了此次的卷款逃跑事件。”
如何在寒流期規(guī)避資金風險
北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)常淑娟告訴記者，此前政府主管部門曾出臺相關文件，明確要求二手房購房款應當委托予第三方監(jiān)管機構，但仍然有一些中介沒有嚴格執(zhí)行，購房人期待中的強制性法規(guī)也遲遲沒有出現(xiàn)。由于該文件不具備實質(zhì)性的監(jiān)管力度和強制性效力，在市場行情樂觀時中介公司還會執(zhí)行，但到了樓市擠壓期，很多公司挪用房款填補資金漏洞，這成了引發(fā)資金風險的導火索。
常淑娟說，以北京為例，雖然政府出臺了交易資金監(jiān)管的相關規(guī)定，但執(zhí)行細則仍未出臺，大多數(shù)二手房買賣雙方對于資金監(jiān)管的重要性并沒有清醒的認識，交易市場仍然存在著較為明顯的疏漏和灰色地帶。她認為，政府應當就資金監(jiān)管方式給出中介、客戶、銀行三方職責作出強制性法規(guī)，依靠法律約束力實現(xiàn)資金監(jiān)管的安全性。
對于消費者購房時應注意哪些問題，業(yè)內(nèi)人士也給出了具體建議。金育松說，北京的消費者在購房時，最好能選擇開設了資金監(jiān)管“專用賬戶”的經(jīng)紀公司，通過資金監(jiān)管來保護購房款。“專用賬戶”雖然由中介公司開設，但是中介公司無權挪用“專用賬戶”下的資金，只有在買方取得新產(chǎn)權證、賣方取得辦結(jié)單后，才能憑支取憑證到銀行劃轉(zhuǎn)資金，在整個交易過程中，中介公司無權挪用資金，這就避免了類似“中天事件”的情況發(fā)生。
此外，購房者還可以選擇銀行開展的資金托管業(yè)務，比如工行的“房捷通”二手房資金監(jiān)管，這種方式也可以保證交易資金的安全。
金育松同時提醒，購房者在交易后要及時跟進，切忌交易后“置之不理”。他說，由于房產(chǎn)交易不是即時的房、款交割，存在明顯的時間錯位，這就要求購房者在交易完成之后需要時時地跟進自己房產(chǎn)的進度狀況。比如現(xiàn)在北京實施的存量房(二手房)網(wǎng)上簽約，在簽約之時，買賣雙方可以獲得一個密碼，買賣雙方登錄北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的網(wǎng)站，輸入成交的合同編號和密碼，就可以了解自己成交房產(chǎn)的具體狀況。同時，對于貸款購房者，也可以在簽約之時獲取貸款銀行的聯(lián)系電話，對貸款銀行是否已經(jīng)發(fā)放貸款情況進行跟進，從而降低交易的風險。 |