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| [年終報(bào)道] 我國房地產(chǎn)市場或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整期 |
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| 2007-12-19 本報(bào)記者:洛濤 王民 李佳鵬 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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“現(xiàn)在房價(jià)的虛高成分太大了，我不想成為最后一撥高位接盤的人。”在北京某事業(yè)單位工作的彭小宇認(rèn)為，開發(fā)商囤地、捂盤是激化供求矛盾的主要原因之一，有能力將住房需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的人沒有那些研究報(bào)告估算的那么多，加上近年來一系列調(diào)控政策對投資性需求的遏制，他相信房價(jià)很可能會在近兩年回歸。目前，持有與彭小宇類似觀點(diǎn)的購房人不在少數(shù)，加上不少購房人面對高房價(jià)而“望房興嘆”，市場觀望氣氛日益濃重。
在此背景下，成交量萎縮就成為樓市自“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季遭遇尷尬以來的最顯著特征。深圳樓市繼續(xù)著8月份以來的市場成交低迷狀況，10月份深圳新房市場日均成交較9月下降一半以上，11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，以往只升不降的房價(jià)也開始松動(dòng)，不少高端樓盤已暗自降價(jià)，消失許久的打折、送車位、贈裝修費(fèi)、送70年物業(yè)管理費(fèi)等促銷方式再次粉墨登場。北京、上海的成交萎縮狀況也有加劇之勢，兩地上周住宅交易環(huán)比跌幅均超過20%。北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，整體成交走勢的持續(xù)疲軟側(cè)面反映出政府連續(xù)調(diào)控舉措之后的實(shí)際影響效力，未來房價(jià)漲幅趨緩是肯定的。
深圳、廣州樓市的變化極具代表意義，預(yù)示著其調(diào)整信號已經(jīng)釋放。“這預(yù)示著房價(jià)增長放緩甚至房地產(chǎn)絕對價(jià)格回落的趨勢已經(jīng)開始。”在近日舉辦的“第三屆環(huán)渤海鋼鐵市場論壇”上，國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣如此表示。他認(rèn)為，在整個(gè)房地產(chǎn)需求中，有三成甚至更多的動(dòng)機(jī)是用于投資，“這部分需求不是說沒房人買房，而是富人因?yàn)橥顿Y才買房，所以不是真實(shí)需求。正是房地產(chǎn)投資性需求過熱造成了房價(jià)過快增長”。市場并不是一般人所理解的供不應(yīng)求，而是很多房子掌握在投機(jī)者和投資者手里，應(yīng)當(dāng)通過增加房屋持有成本等多種措施來促進(jìn)賣房。因此，從政策角度來說，不是增加供給，而是抑制過熱投資需求。“通過提高首付、利率抑制購買第二套住房的政策，將對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響”。
王小廣近日發(fā)表的最新研究報(bào)告指出，目前我國各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入周期性繁榮的頂部區(qū)，頂部可能出現(xiàn)在明年上半年。在這種情況下，明年下半年開始，房地產(chǎn)將進(jìn)入適度調(diào)整期。研究報(bào)告分析指出，房地產(chǎn)特別是住宅繁榮已經(jīng)持續(xù)10年，估計(jì)在2008年奧運(yùn)會之前，房地產(chǎn)仍將保持偏熱增長態(tài)勢，處于中期繁榮的頂部區(qū)域；但奧運(yùn)會后，受多重因素影響，房地產(chǎn)可能步入中期調(diào)整，這些因素是：持續(xù)過高的房價(jià)對住宅需求的抑制作用、供給的釋放及貨幣信貸的收縮效應(yīng)，以及人們對奧運(yùn)會后房價(jià)上漲預(yù)期的變化等。房地產(chǎn)調(diào)整將明顯地帶動(dòng)鋼鐵、水泥等相關(guān)重化工業(yè)調(diào)整，整體投資增長將會逐步放慢。另外，受出口政策調(diào)整和世界經(jīng)濟(jì)增長可能逐步放慢的影響，出口增長將趨于放慢，對投資增長也將起到一定的抑制作用。
盡管調(diào)整期可能到來，但王小廣提醒依然要認(rèn)識到繼續(xù)抑制投資增長的重要性。報(bào)告指出，抑制投資增長是解決內(nèi)部失衡和外部失衡的關(guān)鍵。要通過繼續(xù)小幅升息和發(fā)行中長期公共債券的措施抑制房地產(chǎn)和工業(yè)的投資；完善信貸結(jié)構(gòu)性調(diào)整政策，加大對房地產(chǎn)及相關(guān)高耗能產(chǎn)業(yè)的信貸收縮力度，同時(shí)增加對中小企業(yè)的信貸投放。另據(jù)報(bào)告顯示，抑制房價(jià)過快增長主要是要調(diào)整房地產(chǎn)政策，建議從三方面著手調(diào)整。包括明確住房基本政策是只鼓勵(lì)家庭擁有一套住房，而對投資性住房采取較嚴(yán)厲的抑制政策，同時(shí)限制外籍人員購買住房；加大稅收調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)“賣房”；對購買第二套以上住房采取嚴(yán)厲的金融抑制政策，抑制住房的投資需求。
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