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上海向來有全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”之稱。秋后的上海樓市提前進(jìn)入“冬眠”狀態(tài)，成交量急劇萎縮，但價格仍然在前期暴漲的基礎(chǔ)上繼續(xù)上行的步伐。再度進(jìn)入“觀望”期的上海樓市令人生疑：是真的已是強(qiáng)弩之末，還是將重演去年年末短暫降溫后的再度瘋狂？
“觀望”的現(xiàn)實(shí)：縮量空漲
10月份，上海一手住宅成交量比9月下降兩成多；二手房成交量較9月下降近三成。但同期的房價不降反升，10月前28天的新房平均成交價比9月份同期上漲了13.06%。二手房成交價格也保持前期水平并略有上升。
成交縮量的原因在于市場陷入觀望。連續(xù)加息以及提高第二套房首付比例的金融調(diào)控政策令買方進(jìn)入觀望階段。上海財經(jīng)大學(xué)發(fā)布的三季度上海市消費(fèi)信心指數(shù)顯示，65.9%的受訪者認(rèn)為現(xiàn)階段不是買房的好時機(jī)，57.8%的人對未來半年購房時機(jī)仍不看好。對未來半年買房時機(jī)的預(yù)期指數(shù)比第二季度大降了14.6點(diǎn)。同時，一些商業(yè)銀行由于上半年超額發(fā)放房貸，進(jìn)入第三季度開始出現(xiàn)無錢發(fā)放房貸的狀況，也在一定程度上制約了成交量。
而房價“無量空漲”離不開兩大因素支撐，一是需求，一是資金。由于需求仍在，緊張的供求關(guān)系并未逆轉(zhuǎn)，而實(shí)際負(fù)利率背景下的儲蓄大搬家也并未停止，“出籠”的購買力仍在追尋可以保值增值的投資品，作為不動產(chǎn)的房產(chǎn)量縮而價漲便不難理解。
尷尬的因由：供求緊張之外
數(shù)據(jù)顯示，上海房價在經(jīng)歷短暫的盤整之后，于2007年第一季度重新進(jìn)入了令人憂慮的快速上漲通道。5月，上海新建商品住宅環(huán)比上漲0.2%，此后的6至10月，這個數(shù)據(jù)分別為0.7%、1.1%、1.6%、2.5%、1.9%。
房地產(chǎn)研究人士指出，這一漲幅較周邊地區(qū)而言還是相對緩和的，但考慮到上海房價基數(shù)，已是相當(dāng)驚人。記者在上海外環(huán)線外的莘莊地區(qū)了解到，在兩三個月時間內(nèi)，這一地帶的房價已經(jīng)上漲了三、四千元。即將開盤的莘莊樓盤鹿鳴苑傳出的消息稱，該樓盤開盤均價為1.6萬元/平方米。
面對再度高企的房價，不少上海市民咂舌不止。記者了解到，在目前的上海，不僅是收入較低人群無法支付巨額購房費(fèi)用，一些收入頗高的“白領(lǐng)”也表示無法承受飛漲的房價。周洪是上海某媒體的記者，月收入一萬余元。盡管他經(jīng)常為搬家苦惱，但他表示堅決不買房。周洪說：“在中、內(nèi)環(huán)隨便買套房就200萬元，外環(huán)外也要100多萬元。算上利息，中、內(nèi)環(huán)要400萬元，外環(huán)外要200萬元。買了房我這輩子就算是被套死了，更何況現(xiàn)在我連首付都成問題。”
上海房地產(chǎn)市場緣何再度“發(fā)飆”，一種流行的解釋將其歸因于股市的盤整和當(dāng)?shù)卮媪糠吭吹匿J減。搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)稱，10月24日上海住宅可售面積僅552.08萬平方米，創(chuàng)下近兩年來的新低。上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)則稱，今年1至10月，上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1084.27億元，同比下降3.3%，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由去年的34.3%降至30.6%。
但這一解釋顯然不能令一些房地產(chǎn)批評人士滿意。“上海房價這幾年來事實(shí)上根本沒降過。推動樓市非理性上漲的‘根子’從來就沒有被真正觸動過，房價的再度狂飆自然在意料之中。單純在供求的層次進(jìn)行思考顯然是缺乏深度和社會批判性的。”上海房地產(chǎn)評論人顧海波說。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)研究人員已經(jīng)開始拒絕對上海樓市的未來走向發(fā)表評論。“說上海房價要下跌，但這個地區(qū)的樓市已經(jīng)進(jìn)入了非理性運(yùn)行時期，預(yù)測極有可能落空；說上海房價還要繼續(xù)上漲，但這種比一些西方發(fā)達(dá)國家還高的價格令人感到不安與驚恐。”上海某著名學(xué)府的一位房地產(chǎn)研究人士對記者說。
“說上海樓市供應(yīng)不足，事實(shí)上該地目前有大量閑置房產(chǎn)處于流通領(lǐng)域，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為始終沒有得到有效打擊。我個人認(rèn)為，不管是什么原因?qū)е路績r再次瘋狂，地方職能部門應(yīng)該反省。股市有風(fēng)險教育，為什么樓市沒有？兩‘市’對比可謂意味深長。”顧海波這樣說。
爭議的未來：重演歷史，還是強(qiáng)弩之末？
記者留意到，在房價一路狂奔的同時，地價也在高歌猛進(jìn)。11月初，上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊被重慶龍湖地產(chǎn)以15.42億元的掛牌價格直接拿下，其樓板價為10672元/平方米，上海郊區(qū)地塊價格首次突破萬元關(guān)口。
一位剛從加拿大歸來的“綠卡”人士告訴記者，他在加拿大的經(jīng)濟(jì)中心多倫多市，用30萬加幣(折合人民幣約240萬元)即可購得一幢全裝修、附帶花園車庫、建筑面積達(dá)300平方米的獨(dú)棟別墅。而在眼下上海的郊區(qū)，已買不到相同面積的公寓房。
“樓市只漲不跌，房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融領(lǐng)域的風(fēng)險都在持續(xù)快速累積。東部房地產(chǎn)市場在講一個‘神話’，什么時候‘神話’講不下去了，危機(jī)恐怕就會爆發(fā)。”顧海波說。
但是，另一些市場人士提醒“莫為浮云遮望眼”，因為觀望很可能只是短暫的“冬眠”而非真正的降溫。去年下半年，上海等東部地區(qū)一些城市的房價也曾縮量小跌，看似市場“趨冷”，但一進(jìn)入2007年第一季度，報復(fù)性反彈即勃然而起。現(xiàn)在，人們有必要擔(dān)心，在短暫觀望之后，歷史會不會重演？ |