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在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹時(shí)期，不少普通美國(guó)人加入了房產(chǎn)投資者的行列。然而，隨著美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)的爆發(fā)，眾多房產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退的打擊下哀聲一片。對(duì)于中國(guó)的房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，從美國(guó)投資者的遭遇中或許也可以吸取一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
多年來(lái)，一些美國(guó)人喜歡投資面積大、設(shè)計(jì)豪華的房產(chǎn)，期待獲得高額回報(bào)。然而，在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷的今天，現(xiàn)實(shí)讓他們失望了。對(duì)于這些房產(chǎn)投資者而言，不但最初期望的高回報(bào)成了泡影，房屋價(jià)格的快速“縮水”更成為他們的噩夢(mèng)。
美夢(mèng)變噩夢(mèng)
羅杰·埃里奧特在佛羅里達(dá)州棕櫚城有一座美麗的大房子，鄰居們稱(chēng)之為“夢(mèng)之屋”。“夢(mèng)之屋”位于一個(gè)占地9300多平方米的馬術(shù)愛(ài)好者社區(qū)。社區(qū)內(nèi)綠樹(shù)環(huán)繞，風(fēng)景宜人。房子占地約325平方米，紅瓦白墻，房前屋后綠草茵茵，視野開(kāi)闊。內(nèi)部分為上下兩層，共有四間臥室和三間浴室。
羅杰是一名房地產(chǎn)承包商，妻子艾莉森則是醫(yī)療設(shè)備銷(xiāo)售員。他們最初建造這座新房，并不僅是為了居住，而是懷著投資升值的憧憬。迄今為止，埃里奧特夫婦已經(jīng)為這座新家砸進(jìn)了75萬(wàn)美元，而他們?cè)诜孔永镒〉臅r(shí)間還不足兩年。
隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年陷入衰退以來(lái)，夫婦倆越來(lái)越懷疑自己當(dāng)初的選擇。建房時(shí)，埃里奧特夫婦選擇了高風(fēng)險(xiǎn)的可調(diào)整利率次級(jí)抵押貸款，即貸款利率隨著短期利率波動(dòng)而變動(dòng)。如今美國(guó)金融市場(chǎng)爆發(fā)次級(jí)抵押貸款危機(jī)，利率上升，房?jī)r(jià)回落。盡管夫婦倆手上有大量證券類(lèi)資產(chǎn)，還不至于擔(dān)心還款問(wèn)題，但他們面臨著另外一種困境。
美國(guó)“9·11”事件以后，為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)多次降低利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹，房產(chǎn)投資盛極一時(shí)。2000年至2005年間，住宅市場(chǎng)的持續(xù)繁榮使像羅杰一樣的普通投資者也開(kāi)始“野心膨脹”。他們已經(jīng)不滿足于買(mǎi)下一處房產(chǎn)僅作為安身之所，羅杰希望，作為一項(xiàng)投資，房子能為他和妻子帶來(lái)高額回報(bào)，最好是兩位數(shù)的增值。然而事與愿違，羅杰這座被鄰居贊嘆為“夢(mèng)之屋”的豪宅，其價(jià)格如今不斷“縮水”，美夢(mèng)變成了一場(chǎng)噩夢(mèng)。
投資者焦慮
事實(shí)上，羅杰并不是惟一一個(gè)被房?jī)r(jià)起落所困擾的美國(guó)人。整個(gè)美國(guó)，眾多房產(chǎn)投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退的打擊下哀聲一片。
美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2000年至2005年間，美國(guó)中等住宅房?jī)r(jià)從14.36萬(wàn)美元狂漲到21.96萬(wàn)美元，升幅達(dá)52.9%。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)于2005年底達(dá)到巔峰。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的交易部門(mén)也推測(cè)，到2007年底，住宅銷(xiāo)售額將比2006年下降10.8%。他們還認(rèn)為，今年將是中等住宅房?jī)r(jià)自20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條以來(lái)首次全年下跌。
羅杰說(shuō)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)只能用“可怕”來(lái)形容，登記交易的房產(chǎn)價(jià)格疲軟不堪。羅杰估計(jì)，他的房子如果出售，不要說(shuō)投資回報(bào)，就連建造成本也只能收回90%。而且，最令他擔(dān)心的是，這輪房產(chǎn)價(jià)格的下跌很可能才剛剛開(kāi)始。
在美國(guó)一些房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不大的地區(qū)，也許有不少人因?yàn)殄e(cuò)過(guò)剛過(guò)去不久的房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金時(shí)期而悲嘆，然而，在沿海城市的房產(chǎn)市場(chǎng)，也就是那些曾經(jīng)房?jī)r(jià)飛漲的地方，羅杰的遭遇實(shí)在堪稱(chēng)普遍。
《紐約時(shí)報(bào)》專(zhuān)欄作家米歇爾·斯拉塔拉今年夏天也撰文描述自己因房?jī)r(jià)暴跌而坐立不安的一段經(jīng)歷。斯拉塔拉在一個(gè)海濱城市購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn)。隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，她的房子價(jià)格不斷下滑。她幾乎每幾個(gè)小時(shí)就要上網(wǎng)，查看自己房子的市場(chǎng)價(jià)格，就在最近兩個(gè)月里，房?jī)r(jià)已經(jīng)暴跌九萬(wàn)多美元。苦惱的斯拉塔拉在文章中不無(wú)自嘲地說(shuō)：“我真的，真的很需要知道怎么才能管理好我最大的投資。”她說(shuō)，理財(cái)專(zhuān)家后來(lái)告訴她，那處房產(chǎn)所在地的投資價(jià)值與價(jià)格并不太匹配，并建議她最好每年只查看一次房子的價(jià)格。
《新聞周刊》房地產(chǎn)記者丹尼爾·麥克吉恩對(duì)此評(píng)論說(shuō)，理財(cái)專(zhuān)家常常耗費(fèi)大量精力勸說(shuō)股票投資者在股市下跌時(shí)不要恐慌性拋售股票，“最好不要太頻繁地查看你的賬戶，這是古老智慧告訴我們的道理”，對(duì)于房產(chǎn)投資者而言也是如此。
投資過(guò)了度
羅杰顯然還沒(méi)有達(dá)到麥克吉恩的境界，他最近正在為一堆數(shù)字而焦頭爛額：房?jī)r(jià)不斷“縮水”，他還必須不間斷地為房子繳納稅款、保險(xiǎn)費(fèi)和按揭貸款利息。他覺(jué)得，現(xiàn)在的情形甚至比租一處好房子還不合算。
羅杰說(shuō)，他的父母很可能無(wú)法理解他的焦慮心情。“他們(父母)買(mǎi)房子時(shí)，想的是將在這里住上30年，還清抵押貸款，而不是我們將在這里住上五年，再賺一些錢(qián)。對(duì)他們而言，這(房產(chǎn))不是一個(gè)投資游戲。”當(dāng)然，羅杰的父母也無(wú)法想像住在價(jià)值75萬(wàn)美元房子里的情形。羅杰坦誠(chéng)：“在把住宅變成投資品這一點(diǎn)上，我們做得有點(diǎn)過(guò)度了。”
在旁人看來(lái)，羅杰的確做得“過(guò)度”了。埃里奧特夫婦的遭遇經(jīng)報(bào)道后，一些美國(guó)讀者認(rèn)為，他們利用住宅獲取投資回報(bào)本身無(wú)可厚非，使他們陷入窘境的是投資管理手段和自己的心態(tài)。正如斯拉塔拉一樣，理財(cái)專(zhuān)家對(duì)她的建議是，首先要選擇“可靠”的地點(diǎn)投資房產(chǎn)，其次是保持平穩(wěn)、“長(zhǎng)線”的心態(tài)。
署名為“dnajsul”的網(wǎng)民評(píng)論說(shuō)，不管人們是不是把住宅當(dāng)作投資，首先應(yīng)該把它看作一種債務(wù)，需要運(yùn)用合適的手段加以管理。比如，用30年期限的抵押貸款購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，如果把這視為一種投資手段，期待在未來(lái)獲得(高)回報(bào)，這種做法顯然不夠“經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性”。許多美國(guó)家庭掉進(jìn)了這樣一種陷阱：賣(mài)掉舊房，建造越來(lái)越大的房子，從始至終沒(méi)有擺脫抵押貸款的負(fù)擔(dān)。
《新聞周刊》記者麥克吉恩則用一個(gè)比方，對(duì)投資房產(chǎn)的“埃里奧特們”提出建議：“當(dāng)投資回報(bào)以?xún)晌粩?shù)字增長(zhǎng)的時(shí)代在記憶中褪色后，看待你住宅的房?jī)r(jià)變動(dòng)，就像關(guān)注孩子第一次踢足球比賽：不管他表現(xiàn)得多差，我們都應(yīng)該心甘情愿地愛(ài)他。”
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次級(jí)抵押貸款
美國(guó)房地產(chǎn)貸款系統(tǒng)分為三類(lèi)：優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)、次優(yōu)級(jí)的貸款市場(chǎng)以及次級(jí)貸款市場(chǎng)。第一類(lèi)貸款市場(chǎng)面向信用額度等級(jí)較高、收入穩(wěn)定可靠的優(yōu)質(zhì)客戶。而第三類(lèi)貸款市場(chǎng)則面向收入證明缺失、負(fù)債較重的客戶，因其信用要求不高，其貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。大部分次級(jí)抵押貸款采取可調(diào)整利率形式，即貸款利率和需要支付的償還額隨著利率波動(dòng)而變動(dòng)。
2000年至2005年間，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮時(shí)期，美國(guó)人的購(gòu)房熱情不斷升溫，次級(jí)抵押貸款成了信用條件達(dá)不到優(yōu)惠利率貸款要求的購(gòu)房者的選擇。而放貸機(jī)構(gòu)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇催生了多種多樣的高風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)抵押貸款產(chǎn)品。次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。然而隨著美聯(lián)儲(chǔ)近年來(lái)多次加息，貸款者還貸壓力加大，再加上住宅市場(chǎng)從去年開(kāi)始降溫，房?jī)r(jià)回落，很多次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的借款人無(wú)法按期還款，不少次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)困難，甚至破產(chǎn)，次貸危機(jī)因此爆發(fā)。
次貸危機(jī)影響的不僅僅是全球資本市場(chǎng)的投資者。由于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌過(guò)快，一大批炒房者陷入虧損。而房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)衰退，銷(xiāo)售量萎縮，很可能使炒房者的房產(chǎn)價(jià)值繼續(xù)“縮水”。
盡管中國(guó)目前還沒(méi)有次級(jí)抵押貸款，但在近日舉行的第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇上，專(zhuān)家指出，中國(guó)房地產(chǎn)以及按揭貸款的發(fā)展空間仍十分巨大，目前應(yīng)加強(qiáng)針對(duì)中低收入群體的金融創(chuàng)新，特別是要引進(jìn)住房貸款的證券化。而次級(jí)抵押貸款作為房貸證券化方面的一次金融創(chuàng)新，猶可借鑒。此外，央行研究局副局長(zhǎng)張濤也在日前舉行的“中國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”上明確表示，我國(guó)資本市場(chǎng)還處于發(fā)展的初級(jí)階段，盡管美國(guó)發(fā)生次級(jí)抵押貸款風(fēng)波，但我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品不應(yīng)因此而止步。（據(jù)新華社電） |