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| 日前，福州市公開(kāi)拍賣(mài)出讓11幅地塊。備受關(guān)注的福州個(gè)人合作建房組織也在其中，但在本次拍賣(mài)會(huì)上并沒(méi)有舉一次牌。圖為3號(hào)代表以5億3400萬(wàn)拍下34.17畝土地，搶到了當(dāng)場(chǎng)舉牌第一名。新華社記者
魏培全
攝 | 三年前研究生畢業(yè)的李河南現(xiàn)已是福建省某省直機(jī)關(guān)的一名公務(wù)員，他工作穩(wěn)定，收入不低。工作三年仍買(mǎi)不起房的李河南近日投奔了福州“明萌個(gè)人合作建房籌備組”(簡(jiǎn)稱(chēng)“明萌”)。在房?jī)r(jià)瘋漲的今天，價(jià)格低廉的個(gè)人合作建房無(wú)疑是一個(gè)天大的利好消息。
然而，真正的個(gè)人合作建房存在諸多變數(shù)，也未給廣大的參與者帶來(lái)最終的實(shí)惠。從大連、福州、沈陽(yáng)、深圳等地的現(xiàn)狀看，個(gè)人合作建房仍是一道未解的“應(yīng)用題”。
“不愿買(mǎi)高價(jià)房的人們聯(lián)合起來(lái)”
幾乎所有個(gè)人合作建房的原因歸總起來(lái)就一個(gè)：買(mǎi)不起高價(jià)的城市商品住房。“所以，不愿買(mǎi)高價(jià)房的人們聯(lián)合起來(lái)，建設(shè)自己的家園。”林忠華說(shuō)，這是“明萌”的口號(hào)。
林忠華告訴記者，福州房?jī)r(jià)最近三年上漲得最猛，在市區(qū)同一地塊，三年前的新建住宅均價(jià)大概是4000元/平方米，今年就超過(guò)了7000元/平方米。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)漲幅雖有較大回落，但房?jī)r(jià)實(shí)際上漲的空間仍很大。試想，售價(jià)在每平方米4000元時(shí)，每月房?jī)r(jià)漲幅為10%，不過(guò)是漲了400元。而現(xiàn)在以每平方米7000元計(jì)，漲幅落至6%，也還是漲了420元。
李河南告訴記者，就算是公務(wù)員有穩(wěn)定的收入，還有住房公積金貸款，買(mǎi)房壓力也很大。他現(xiàn)在年收入4萬(wàn)元，福州市區(qū)一套便宜的100平方米的普通商品房也要50萬(wàn)元，公積金按揭貸款25萬(wàn)元，剩下的25萬(wàn)元一次性支付的話(huà)，就是不吃不喝也得花6年多的時(shí)間積蓄。
土地競(jìng)拍的新看客
10月20日，第一次坐在福州市土地競(jìng)拍中心大廳的“明萌”發(fā)起人林忠華盯著屏幕上不停滾動(dòng)的地塊競(jìng)拍信息，當(dāng)所有的11個(gè)競(jìng)拍地塊一一滾過(guò)，林忠華手中的號(hào)碼牌還一次都沒(méi)有被舉起。自從2005年8月福州市允許個(gè)人以?huà)炜科髽I(yè)方式參加土地競(jìng)拍以來(lái)，福州市有過(guò)4家個(gè)人合作建房組織，今年4月誕生的“明萌”是目前唯一活躍的個(gè)人合作建房組織，它的一舉一動(dòng)牽動(dòng)著人們的視線(xiàn)。
經(jīng)濟(jì)師出身的林忠華手里“握”著近200人、1000多萬(wàn)元的合作建房資金，11個(gè)掛牌出讓的地塊中起拍價(jià)金額最小的也在5000萬(wàn)元以上，每一塊成交地的樓面地價(jià)也都大大超過(guò)了他的預(yù)想。
林忠華畢竟是成功地當(dāng)了一回土地競(jìng)拍會(huì)上的看客，他告訴記者：“雖然沒(méi)有獲得我們想要的建房用地，但我們看到個(gè)人建房方案更接近成功了。”
今年4月，林忠華和其他8人共同發(fā)起成立“明萌個(gè)人合作建房籌備組”，6月19日在光大銀行設(shè)立儲(chǔ)蓄賬戶(hù)，保證資金賬目透明和取得銀行監(jiān)管。截至8月12日，53名志同道合者加盟簽訂委托競(jìng)拍地塊協(xié)議，并按規(guī)定每人拿出8萬(wàn)元存入賬戶(hù)。據(jù)福州市規(guī)定，參加地塊競(jìng)拍需先繳500萬(wàn)元的保證金，區(qū)區(qū)400多萬(wàn)元的“明萌”連土地競(jìng)拍的門(mén)檻都邁不進(jìn)，不得不放棄9月份的一次競(jìng)拍機(jī)會(huì)。
“人人想搭車(chē)，人人怕買(mǎi)票”
林忠華將競(jìng)拍無(wú)果的直接原因歸結(jié)為資金不足，也就是合作建房的真正參與者不夠多。林忠華念念不忘合作建房有三個(gè)優(yōu)勢(shì)，“第一，房?jī)r(jià)低。合作建房與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同，沒(méi)有銷(xiāo)售利潤(rùn)和營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，單省去這兩項(xiàng)，就讓合作建房者節(jié)省25%的置房成本；第二，質(zhì)量高。自己建房可以自己控制建材質(zhì)量；第三，物業(yè)好。房屋建成后，可以由全體業(yè)主自辦物業(yè)公司。”
個(gè)人合作建房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，但它仍讓很多人放不下心。林忠華坦言，目前有意參加“明萌”的達(dá)600多人，真正加盟合作的卻不足1/3，2/3的人都在觀望等待。這直接導(dǎo)致了個(gè)人合作建房屢陷資金困境。
去年成立的福州個(gè)人合作建房組織——“藍(lán)領(lǐng)聯(lián)盟”由于沒(méi)有足夠的資金，目前運(yùn)作陷入停頓。而在去年最高峰時(shí)期，想?yún)⑴c該個(gè)人合作建房組織的“外圍”人數(shù)超過(guò)千人，但真正愿意“進(jìn)入內(nèi)部”簽訂委托競(jìng)拍地塊協(xié)議的不足百人。
“藍(lán)領(lǐng)聯(lián)盟”的一位負(fù)責(zé)人深有感觸地告訴記者，想合作建房的人大多數(shù)沒(méi)有錢(qián)，八萬(wàn)元、十萬(wàn)元對(duì)他們來(lái)說(shuō)都是天文數(shù)字。之所以出現(xiàn)“人人想搭車(chē)，人人怕買(mǎi)票”的局面，是因?yàn)閰⑴c者對(duì)發(fā)起人缺少足夠的信任。
繞不開(kāi)的與開(kāi)發(fā)商合作
個(gè)人合作建房的參與者另一大擔(dān)心源于繞不開(kāi)與開(kāi)發(fā)商合作。為了符合市場(chǎng)操作規(guī)則，個(gè)人合作建房組織在內(nèi)部“合作”之外，大都選擇了與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作這一路徑。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所負(fù)責(zé)人王阿忠博士告訴記者，這種模式除了缺乏透明度之外，還有太多的操作漏洞，容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商騙局。
王阿忠說(shuō)，由政府認(rèn)可的土地使用者只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而不是所有合作建房的參與者，只有具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商才能去買(mǎi)地，而開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的錢(qián)又來(lái)自個(gè)人的湊份子，誰(shuí)都不能保證開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)拿著這筆錢(qián)去貸款或干別的事。其次，房屋建好后，在產(chǎn)權(quán)證辦理上，由于政府部門(mén)在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候直接面對(duì)的是開(kāi)發(fā)商，而不是所有合作建房參與者，致使合作建房參與者一開(kāi)始就陷入被動(dòng)。
“個(gè)人合作建房之所以選擇與開(kāi)發(fā)商合作，主要是組織者對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)不熟悉造成的。如果對(duì)資金管理、建房程序都了如指掌，合作建房組織在取得地塊后，即可成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行建房，不必繞這樣的‘彎路’。”林忠華說(shuō)。
福建仁文建設(shè)有限公司總經(jīng)理林曉彤認(rèn)為，個(gè)人合作建房組織實(shí)際上類(lèi)似多股東的有限責(zé)任公司，根據(jù)我國(guó)目前的政策法規(guī)，個(gè)人合作建房必須走與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)的路。
一道未解的“應(yīng)用題”
福州市房地產(chǎn)管理部門(mén)目前對(duì)個(gè)人合作建房現(xiàn)象的態(tài)度是：既不鼓勵(lì)，也不反對(duì)。只有個(gè)人合作建房組織者仍在四處奔波，試圖壯大隊(duì)伍，夢(mèng)想成真。
王阿忠說(shuō)，從理論上來(lái)說(shuō)，個(gè)人合作建房行得通，對(duì)當(dāng)前節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)也將起到抑制作用。但個(gè)人合作建房畢竟是民間組織行為，參與者眾多，極易出現(xiàn)失控局面。一是在融資上，缺乏監(jiān)督機(jī)制，極易被少數(shù)人控制，很難排除這么大筆資金被挪用甚至更為嚴(yán)重的行為；二是在具體操作上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)畢竟是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的事，在項(xiàng)目管理及后期的水電物業(yè)等配套設(shè)施上是否有能力跟進(jìn)，這對(duì)組織者以及參與者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。
王阿忠認(rèn)為，再?gòu)娜珖?guó)的個(gè)人合作建房實(shí)踐來(lái)看，大連的個(gè)人合作建房被叫停了，長(zhǎng)春的偃旗息鼓了，深圳的個(gè)人合作建房最終走了一條收購(gòu)二手公寓樓的“捷徑”。真正意義上的個(gè)人合作建房仍是一道未解的“應(yīng)用題”。
林曉彤認(rèn)為，個(gè)人合作建房顯然是一條違背市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化分工的倒退之路。個(gè)人合作建房現(xiàn)象是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的特殊時(shí)期的產(chǎn)物，不代表整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)走上健康發(fā)展之路，房?jī)r(jià)理性回歸，個(gè)人合作建房也就沒(méi)有了生存空間。
哈爾濱首個(gè)合作建房項(xiàng)目有望明年動(dòng)工
哈爾濱個(gè)人合作建房聯(lián)盟發(fā)起人葛建軍前不久表示，經(jīng)過(guò)半年的籌備和運(yùn)作，目前哈爾濱個(gè)人合作建房聯(lián)盟已經(jīng)選定了一家開(kāi)發(fā)商作為合作伙伴，并從哈爾濱市30多塊土地中最終確定一塊位于香坊區(qū)的土地作為建房地址，現(xiàn)正著手進(jìn)行戶(hù)型調(diào)查，如果一切進(jìn)行順利，今年底將有望拍到土地，明年春就可以破土動(dòng)工。[詳情] |