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自國土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”后，不少地方政府紛紛出臺(tái)了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實(shí)踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。
不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，為何遭遇清理、處置難？
規(guī)避禁區(qū) 小產(chǎn)權(quán)房變形銷售
按照相關(guān)法規(guī)，我國目前不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。對(duì)于社會(huì)上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”：非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。國土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法。
然而，面對(duì)相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū)，一些小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目在現(xiàn)實(shí)中仍變換著各種形式銷售，成為一個(gè)灰色的監(jiān)管區(qū)域。
天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計(jì)劃，本是當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要內(nèi)容，村里便“因勢(shì)利導(dǎo)”，將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū)。
9月中旬，記者來到“育水佳苑”售樓處，見到墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示：該樓盤一期為現(xiàn)房，共計(jì)24棟樓，其中大部分樓盤已售。二期剛剛開工，已有不少樓盤也被標(biāo)上“已售”的字樣。
小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)首先是因沒有土地證，不能上市流通買賣。為應(yīng)對(duì)這個(gè)難題，售樓人員告訴記者，在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，只要到村委會(huì)辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會(huì)的合同，再交納售房款1%的費(fèi)用就可以了。村委會(huì)實(shí)際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。
按照有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。
暗箱操作 暴利超過了商品房
小產(chǎn)權(quán)房緣何熱銷？中央黨校研究員曾業(yè)松等認(rèn)為，其最大優(yōu)勢(shì)就是便宜。由于級(jí)差地租的擴(kuò)散效應(yīng)，使得城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開發(fā)利潤誘惑下，一些城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)勢(shì)頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕驘o產(chǎn)權(quán)證，就稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”，有的則叫“野樓盤”，實(shí)際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。
一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負(fù)責(zé)人向記者透露，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售2000元至4000元不等，但開發(fā)者有著相當(dāng)不錯(cuò)的利潤。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過了層層審批關(guān)口，并在銷售時(shí)也沒繳納相關(guān)稅費(fèi)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，一般沒有經(jīng)過用途變更和上市拍賣，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價(jià)后即進(jìn)行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。村民們說，失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然獲得少量收益，長(zhǎng)期保障則無從談起。
江蘇省國土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)表示，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價(jià)格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的，土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房。
進(jìn)退兩難 清理政策懸空
面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢(shì)頭，不少地方已經(jīng)明令叫停，對(duì)不聽勸阻、繼續(xù)進(jìn)行違法建設(shè)的，政府部門將依法從嚴(yán)查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”。
據(jù)了解，石家莊市曾在去年10月實(shí)施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點(diǎn)工作，但是發(fā)現(xiàn)問題很多，只好宣布暫停。
南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，經(jīng)補(bǔ)辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。遺憾的是，目前南京市尚沒有一個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目補(bǔ)辦“兩證”。
建設(shè)系統(tǒng)一名官員說，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點(diǎn)：一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目應(yīng)該拆除，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強(qiáng)行拆除影響社會(huì)穩(wěn)定；二是符合規(guī)劃的項(xiàng)目，應(yīng)該交納一定的費(fèi)用，這個(gè)錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益，政府不能輕易處理。盡管如此，對(duì)違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆，該罰的要罰，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，否則會(huì)助長(zhǎng)頂風(fēng)違法。
（據(jù)新華社北京9月27日電） |