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據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)，西北五省區(qū)新建房?jī)r(jià)仍然保持較高增長(zhǎng)勢(shì)頭。7月份蘭州漲幅達(dá)到7.2%，在西北五省區(qū)省會(huì)城市中已是連續(xù)3個(gè)月排在第一位。
新華社記者:張錳
攝 | 房?jī)r(jià)上漲帶有全國(guó)性。
一線的城市如北京、深圳，住房?jī)r(jià)格連續(xù)多月同比漲幅在10%左右。2005年三季度以來，住房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的長(zhǎng)三角地區(qū)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，6月份南京、杭州、寧波房?jī)r(jià)同比漲幅分別為11.3%、8.6%、6.9%。二、三線城市房?jī)r(jià)也隨之出現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長(zhǎng)沙、惠州、大理住房?jī)r(jià)格的上漲，已沖到全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格漲幅的前十位。北海市的房?jī)r(jià)漲幅，連續(xù)兩個(gè)月位居榜首，同比增長(zhǎng)分別達(dá)到了15.1%、15.5%。
今年上半年，我國(guó)GDP增長(zhǎng)11.5%，但房?jī)r(jià)也上漲了7.4%，通過對(duì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的內(nèi)、外動(dòng)力分析，發(fā)現(xiàn)下半年房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一透露，今年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房的價(jià)格指數(shù)同比上漲7.4%，漲幅比上月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，同比、環(huán)比均創(chuàng)下了2006年以來的新高。
房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力分析
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵認(rèn)為，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，先成家后立業(yè)，都希望有自己的房子，這一點(diǎn)比西方人重得多，“人口紅利”的到來，使得購房動(dòng)力大增。
城市化進(jìn)程加快拉動(dòng)購房需求。國(guó)內(nèi)中心城市品質(zhì)的提高和城鎮(zhèn)化中農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，吸引了更多的外地機(jī)構(gòu)、個(gè)人和農(nóng)民進(jìn)城購房。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松指出，我國(guó)城市人口占總?cè)丝诘谋壤?5%，如果再上升20%個(gè)百分點(diǎn)，未來10年20年，將有2.4億的人口轉(zhuǎn)移到城市居住，購房需求巨大。海口市規(guī)劃局處置科科長(zhǎng)吳超認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，多年來掩蓋了土地和環(huán)境的價(jià)值，如今改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，土地和環(huán)境的增值部分自然要反映到房?jī)r(jià)上。
“上半年土地供應(yīng)雖有增長(zhǎng)但依然不夠。上半年全國(guó)土地購置面積扭轉(zhuǎn)了2005年以來連續(xù)兩年絕對(duì)量減少的局面，實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)10%。但10%的增長(zhǎng)，是在近一兩年土地持續(xù)減少供應(yīng)基礎(chǔ)上的增加，故總量仍然不足。”中信證券股份有限公司研究咨詢部總監(jiān)王德勇認(rèn)為，土地供給在兩年之內(nèi)，中國(guó)至少處在嚴(yán)重的短缺狀況。一些城市住房用地連續(xù)幾年完不成供求計(jì)劃，例如北京、深圳的建設(shè)用地供應(yīng)不足。
一些開發(fā)商對(duì)未來的市場(chǎng)預(yù)期看好，囤地居奇，或捂盤惜售的現(xiàn)象明顯。珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理何世紅說：“確實(shí)有大量的存量土地，特別是前幾年沒有招牌掛的時(shí)候，很多存量土地都不是很清楚，但是確定有大存量土地”。
房?jī)r(jià)上漲的外在動(dòng)力分析
“外資大舉進(jìn)入推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。”國(guó)家外匯管理局提供的信息顯示，今年上半年進(jìn)入中國(guó)的熱錢，達(dá)到上千億美元，其中大部分流向我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字也表明，今年上半年在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，利用外資同比增長(zhǎng)68.7%，其中外商直接投資同比增長(zhǎng)98.3%，外資占國(guó)家實(shí)際利用外資的比重已經(jīng)達(dá)到了11.8%，增速較快。外資投資房地產(chǎn)雖然主要仍然集中在上海、北京、深圳等地，但逐步向西安、成都、重慶等內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移。值得注意的是，外資繼續(xù)偏重收購非住宅物業(yè)的同時(shí)，在土地的取得、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)的投資比重不斷增加。
“外資在我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)成功，必將引來更大規(guī)模的國(guó)際投機(jī)。”吳競(jìng)擇博士指出，房?jī)r(jià)的上漲，實(shí)質(zhì)是財(cái)富的重新分配，會(huì)使更多的財(cái)富，集中到少數(shù)人手中。在經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代，外國(guó)資本的惡性介入，有可能會(huì)使正在走向壟斷和失控的房地產(chǎn)業(yè)，成為一場(chǎng)全面洗劫中國(guó)社會(huì)財(cái)富的戰(zhàn)場(chǎng)。
朱中一指出，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)投資增速的加快，在今年下半年應(yīng)當(dāng)引起高度關(guān)注，防范可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)和問題。王德勇指出，在人民幣升值、流動(dòng)性過剩背景下，家庭擁有多套住房的數(shù)量在增加。國(guó)內(nèi)有條件的購房者，通過占有多套住房，期待物業(yè)保值、增值，增加了市場(chǎng)需求量，促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。
此外，股價(jià)上漲也在助推房?jī)r(jià)。王德勇表示，去年和今年，在股市獲利的資金投到住房市場(chǎng)，加大了住房需求的增量。今年一季度，最初是股市大幅度上漲，大部分的資金從銀行和樓市抽投到股市，使房地產(chǎn)形勢(shì)有一些變化，特別是在購買新建商品房方面。二季度后期，國(guó)家宏觀政策對(duì)股市調(diào)控，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)又熱了起來，商品房銷售量大幅度增加。
房?jī)r(jià)上漲存在泡沫現(xiàn)象
然而，在房?jī)r(jià)飛漲的同時(shí)，房租價(jià)格漲幅并不大。觀察上半年房屋出售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格指數(shù)變化情況，可以發(fā)現(xiàn)漲幅最小、最平穩(wěn)的，是反映居民住房需求的租賃價(jià)格。從住房租售價(jià)格和住房銷售價(jià)格來看，住房租售價(jià)格始終低于銷售價(jià)格的漲幅。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，今年一季度，新建商品住房的銷售價(jià)格漲幅6%，租賃價(jià)格漲幅1.5%，新建商品住房的價(jià)格漲幅高于租賃價(jià)格的漲幅4.5個(gè)百分點(diǎn)。到6月份，新建商品住房的價(jià)格漲幅和二手房的價(jià)格漲幅，分別達(dá)到了7.4%和7.8%，而租賃價(jià)格一直比較平穩(wěn)，說明投資、投機(jī)性購房的態(tài)勢(shì)在上升。
從理論上說，“租售比”能夠比較客觀地反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)時(shí)，就表明該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著投機(jī)行為或者價(jià)格虛高。
房?jī)r(jià)虛高還反映在上市的房地產(chǎn)企業(yè)市盈率已經(jīng)很高。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說，我國(guó)股市漲到5000點(diǎn)，市盈率是50%，而房地產(chǎn)企業(yè)的市盈率已達(dá)110%，如何把市盈率降下來？有企業(yè)說靠明年房?jī)r(jià)再翻一番，但是一年之后真的能翻一番嗎？應(yīng)清醒的看到，下半年房?jī)r(jià)存在上漲壓力的情況下，我國(guó)大多數(shù)城市居民并沒有平等的購房機(jī)會(huì)，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，也使得大多數(shù)居民購房能力弱化，進(jìn)而影響到社會(huì)的和諧發(fā)展。房?jī)r(jià)快速上漲，導(dǎo)致部分真正的消費(fèi)者需求被擠出。如何將消費(fèi)性住房引導(dǎo)到最終的消費(fèi)，增加市場(chǎng)有效供給，化解投資、投機(jī)性需求給市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需要關(guān)注和解決的問題。 |