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長(zhǎng)沙市新河三角洲規(guī)劃圖
(本報(bào)資料圖片) | 以92億元開(kāi)創(chuàng)單宗土地掛牌“中國(guó)第一高價(jià)”的長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，一度被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。事實(shí)上，此次“新地王”的誕生并非意味著人們所擔(dān)心的房?jī)r(jià)將再度飆升，而是標(biāo)志著以土地高度集約節(jié)約利用解決城市土地供需難題的JD模式以高價(jià)為市場(chǎng)所接受。
揭秘地王天價(jià)之謎
“政府不但不貼資，可能還能多賺近40億元。”就在長(zhǎng)沙新河三角洲地塊還未成為全國(guó)地王的兩周前，長(zhǎng)沙市副市長(zhǎng)徐湘平就在國(guó)土資源部舉辦的節(jié)地研討會(huì)上表示，“該地塊前幾年按傳統(tǒng)模式做過(guò)多次規(guī)劃，都需政府貼資20億元，無(wú)法實(shí)施。自從在國(guó)土資源部2005年6月召開(kāi)的無(wú)錫會(huì)議上得知董國(guó)良先生的JD模式后，該地塊按JD模式規(guī)劃，既能改善環(huán)境，又無(wú)需政府貼資”。
記者了解到，JD模式是深圳維時(shí)建筑與城市研究中心主任董國(guó)良經(jīng)過(guò)30年鉆研提出的城市土地高度集約節(jié)約利用新模式。新模式主要是采取人車(chē)分離的立體開(kāi)發(fā)方式，優(yōu)化組合空間資源，將地下、地面、地上空間劃分為地下停車(chē)庫(kù)空間、地面建筑物空間、地面機(jī)動(dòng)車(chē)道空間和地面街區(qū)中心綠化空間四部分。拿交通系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)小汽車(chē)、公交車(chē)、步行、自行車(chē)等四種交通方式互不干擾，人行道多設(shè)在地面以上的長(zhǎng)廊里。這樣可使原有道路增加兩條快速公交專(zhuān)用車(chē)道，徹底解決了交通擁堵問(wèn)題。當(dāng)然，新模式的好處不只體現(xiàn)在緩解交通擁堵上，還體現(xiàn)在節(jié)約集約用地上。由平面擴(kuò)張轉(zhuǎn)到內(nèi)涵挖潛、立體發(fā)展上來(lái)，是新模式的最大特點(diǎn)和亮點(diǎn)，
“新河三角洲地塊采用JD模式后，應(yīng)該至少送給城市市區(qū)面積兩倍的土地。”董國(guó)良在接受本報(bào)記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，JD模式具有兩大優(yōu)勢(shì)，一是在同樣大小的土地上可多建一倍多的建筑面積，二是可締造出綠地率達(dá)60%的真正宜居的環(huán)境。長(zhǎng)沙三角洲試點(diǎn)證明，采用JD模式，建筑容積率可以提高兩倍左右，相當(dāng)于市區(qū)土地的產(chǎn)出率從30%提高至90%，一塊土地可以當(dāng)三塊用，增加了市區(qū)面積兩倍的土地資源。其次，采用JD模式的城市不會(huì)發(fā)生低密度蔓延的“攤大餅”現(xiàn)象，從這個(gè)意義上來(lái)講，采用JD模式可以增加的土地資源遠(yuǎn)不只兩倍，對(duì)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有重大意義。
據(jù)了解，目前長(zhǎng)沙市已決定采用JD模式進(jìn)行老城區(qū)成片改造和新城區(qū)建設(shè)，并逐步改造老城區(qū)交通。董國(guó)良表示，JD模式的技術(shù)特點(diǎn)是，可以通過(guò)電腦仿真準(zhǔn)確地判斷采用JD模式的切實(shí)效果，并可認(rèn)定其技術(shù)可靠和沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。這正是長(zhǎng)沙新河三角洲地塊在規(guī)劃剛一完成即以高價(jià)為市場(chǎng)所接受的原因。
未來(lái)城市發(fā)展的方向
記者從國(guó)土資源部有關(guān)會(huì)議上了解到，JD模式有望成為未來(lái)城市發(fā)展方向。董國(guó)良表示，采用JD模式，將形成城市發(fā)展中三個(gè)重要拐點(diǎn)：第一個(gè)拐點(diǎn)，城市發(fā)展從土地資源枯竭轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y源寬裕，特別是老城區(qū)改造，從城市的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)變?yōu)榭啥伍_(kāi)發(fā)出大量新增土地資源的寶庫(kù)；第二個(gè)拐點(diǎn)，采用JD模式，土地出讓金收入大于城市建設(shè)投資，城市發(fā)展從資金不足轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金寬裕，特別是老城區(qū)改造，將從政府貼資改造型轉(zhuǎn)變?yōu)檎L(zhǎng)期增收型；第三個(gè)拐點(diǎn)，城市從不可持續(xù)發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變到全面可持續(xù)發(fā)展的方向。
董國(guó)良認(rèn)為，我國(guó)人多地少，為保護(hù)18億畝耕地，政府為城市提供的土地有限，城市的低密度蔓延必然造成城市土地資源逐漸枯竭。由于土地資源有限，按照現(xiàn)行城市模式，城市中能夠建造的住宅總量，滿(mǎn)足不了城市化基本完成后全部城市居民的需要，城市住宅供求嚴(yán)重失衡。而土地利用集約化必將是城市可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題的核心，因?yàn)槌鞘性剿缮ⅲ芾淼碾y度越大、死角越多、治安越差、交通越擁堵、污染越嚴(yán)重、人居環(huán)境越差、城市效率越低。只有通過(guò)土地利用集約化，實(shí)現(xiàn)城市高度緊湊，才能消除城市松散的諸多弊端，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。
抓住城市問(wèn)題“牛鼻子”
記者了解到，JD模式目前已經(jīng)引起了理論界和各級(jí)政府的關(guān)注。國(guó)土資源部、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等部門(mén)先后在深圳、北京、上海召開(kāi)了JD模式高層研討會(huì)。在近期國(guó)務(wù)院發(fā)研究中心舉辦的JD模式研討會(huì)上，有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，JD模式抓住了解決城市不可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題的“牛鼻子”。
中國(guó)城市規(guī)劃院總規(guī)劃師楊保軍評(píng)價(jià)，JD模式在相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度下，實(shí)現(xiàn)了人車(chē)全面分離，構(gòu)筑了人性化的戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所，解決了我國(guó)多年來(lái)想解決而未解決的問(wèn)題，另外，JD模式能夠大量節(jié)約土地，這是我國(guó)城市發(fā)展的一個(gè)方向，值得在全國(guó)各地推廣。
專(zhuān)家普遍認(rèn)為，目前我國(guó)城市是第二代城市，是沿襲了馬車(chē)時(shí)代(第一代城市)的格局，一點(diǎn)點(diǎn)累積形成的無(wú)序化發(fā)展出來(lái)的城市。按照董國(guó)良的觀(guān)點(diǎn)，第二代城市很快就要成為過(guò)去，城市將進(jìn)入JD模式開(kāi)創(chuàng)的第三代城市。
“動(dòng)作越快損失越小，當(dāng)前推廣JD模式?jīng)]有大風(fēng)險(xiǎn)。”董國(guó)良表示，按每年城市人口增加1500萬(wàn)、汽車(chē)增加500萬(wàn)輛計(jì)算，JD模式推廣每延遲一天，城市將多占用數(shù)千畝土地，多花費(fèi)數(shù)億元城市建設(shè)投資。而采用JD模式，城市從“我要擴(kuò)張”的機(jī)制將轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔乙o縮”。去年我國(guó)耕地為18.31億畝，今年為18.26億畝，用不了幾年就會(huì)逼近紅線(xiàn)，只有盡快開(kāi)始推廣JD模式，才可能用三年左右的時(shí)間改變城市低密度蔓延的趨勢(shì)，守住耕地保護(hù)紅線(xiàn)。 |