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政府需要一個和諧、生態(tài)的城市環(huán)境，消費(fèi)者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許，開發(fā)商希望打造一個品牌和利潤兼?zhèn)涞某晒?xiàng)目，因此為了平衡多方面目標(biāo)，舊城開發(fā)已然成為一個復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。
當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場上，越來越多的開發(fā)企業(yè)遇到土地資源瓶頸。一方面，由于城市郊區(qū)土地價(jià)格的大幅上升，企業(yè)郊區(qū)拿地的門檻越來越高；另一方面，隨著城市更新的需要，大多數(shù)大城市老城區(qū)的功能及定位亟待更新。在上海、北京、深圳等土地資源緊俏的大型城市中，舊城改造已經(jīng)越來越多地成為城市新增項(xiàng)目的主要表現(xiàn)形式。
5+1五合國際(WERKHART)集團(tuán)總顧問劉力博士在接受記者采訪時(shí)表示，舊城改造不是簡單的重建翻新，改造項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要平衡政府、開發(fā)商、社會消費(fèi)者等多方面利益。政府需要一個和諧、生態(tài)的城市環(huán)境，消費(fèi)者希望在舊城中找到過往的記憶和未來的期許，開發(fā)商希望打造一個品牌和利潤兼?zhèn)涞某晒?xiàng)目，因此為了平衡多方面目標(biāo)，舊城開發(fā)已然成為一個復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。總體來看，舊城改造項(xiàng)目面臨的困境可拆解成八大方面的問題。
拆遷補(bǔ)償是舊城項(xiàng)目中最大的難點(diǎn)
劉力告訴記者，拆遷補(bǔ)償是舊城項(xiàng)目中最大的難點(diǎn)，相信所有參與舊城改造的開發(fā)企業(yè)對此都深有體會：舊城區(qū)高密度的建筑體量與居民數(shù)量，為開發(fā)前期的拆遷安置增加了巨大的成本開銷。開發(fā)商不但要進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，還要承擔(dān)大量道路拓寬、市政管線更新等市政配套費(fèi)用。同時(shí)，由于高企的拆遷成本導(dǎo)致的城市房價(jià)上漲，又反過來抬高舊城“影子地價(jià)”。在兩方面因素的共同作用下，在老城中用于拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，在總建設(shè)投資中的比重飛速提高。上海世茂濱江花園項(xiàng)目當(dāng)時(shí)僅拆遷就耗費(fèi)了22億，北京平安大道改造的拆遷成本也占到總投資比重83%之巨。不論是實(shí)行貨幣補(bǔ)償，還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷補(bǔ)償所占的總投資成本都高達(dá)50%以上。
“鉛筆樓”成為超強(qiáng)度開發(fā)典型
“由于舊城改造的拆遷費(fèi)用和安置補(bǔ)償費(fèi)逐年提高，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)利潤，提高建筑密度、增加容積率成為一個重要手段。”上海五合智庫(WISENOVA)總經(jīng)理鄒毅表示，片面追求經(jīng)濟(jì)效益，建筑密度和容積率過高，就會導(dǎo)致舊城環(huán)境的惡化。同時(shí)對于住宅類項(xiàng)目來說，日照、通風(fēng)等基本指標(biāo)也無法滿足。
鄒毅認(rèn)為，香港的“鉛筆樓”便是超強(qiáng)度開發(fā)的典型。由于香港異常尖銳的人地矛盾以及高密度的居住環(huán)境，使得香港舊城改造只能依靠超高層項(xiàng)目才能維持利潤。由于購并大面積土地費(fèi)時(shí)費(fèi)力，許多開發(fā)企業(yè)選擇在小地塊上重建房屋，興建大量細(xì)長的“鉛筆樓”。這樣，在舊城區(qū)內(nèi)居住密度增加的同時(shí)，更加重了交通和公建基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)擔(dān)。
中心城區(qū)居住功能將被空心化
由于中心舊城區(qū)的土地級差效應(yīng)高，許多城市將市中心改造土地用來建設(shè)商貿(mào)設(shè)施，辦公樓或豪華的高層公寓，以提高區(qū)位良好的城市中心區(qū)的土地利用。如北京的王府井、上海的陸家嘴、成都的春熙路、重慶的解放碑等。
同時(shí)，國內(nèi)一些中等城市、小城市也紛紛效仿。目前國內(nèi)市中心舊城改造的通用做法是更新為城市的中央商務(wù)區(qū)。通過吸引高營業(yè)額的產(chǎn)業(yè)來使土地增值本來無可厚非，但如果過分強(qiáng)調(diào)城市商務(wù)功能，將造成居住生活功能缺失，導(dǎo)致中心城區(qū)出現(xiàn)衰敗現(xiàn)象。
國外也有許多類似的例子。比如開始于1949年的美國城市重建，30年來美國的市中心改造從戰(zhàn)后的居民區(qū)重建，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹行纳藤Q(mào)區(qū)的復(fù)蘇，這一舉措曾經(jīng)一度帶來城市中心區(qū)的繁榮，但很快就暴露了大量的問題。由于城市中心區(qū)地價(jià)飛漲，居住人口大量外遷，商業(yè)活動減少，環(huán)境惡化，犯罪率劇增。每到周末和夜晚，大城市如曼哈頓的中心區(qū)便成了“死城”。
“推土機(jī)模式”粗暴刪除歷史人文
據(jù)國內(nèi)文物界估計(jì)，中國20年來對舊城的破壞，超過了以往100年。劉力表示，在我國城市化與城市擴(kuò)張初期，傳統(tǒng)建筑和景觀形象曾被認(rèn)為是破舊、落后的標(biāo)志。歷史文化建筑不但浪費(fèi)建設(shè)用地，而且阻礙發(fā)展。在過去20年的城市建設(shè)中，國內(nèi)大多數(shù)城市的舊區(qū)改造都是一種“推土機(jī)式”的方式進(jìn)行，大規(guī)模的歷史風(fēng)貌遭到破壞。當(dāng)年北京城大拆城墻，定海古城毀于一旦，在一片城市更新與舊城改造工作中，濟(jì)南老火車站被拆除；杭州中國美術(shù)學(xué)院老校園全部拆光重建。
其實(shí)，戰(zhàn)后西方大城市，如倫敦、巴黎、慕尼黑、紐約等歷史悠久的名城，都曾走過一段大規(guī)模整容式的“城市更新”之路。由于歷史文化保護(hù)意識淡薄，只顧局部的、眼前的經(jīng)濟(jì)利益，當(dāng)時(shí)大量拆除被戰(zhàn)爭毀壞或者并未毀壞的老建筑，一棟棟摩天大樓拔地而起，但是不久人們就發(fā)現(xiàn)改造后的城市空間變得缺乏歷史感和人性的環(huán)境，城市變的索然無味，有學(xué)者將當(dāng)時(shí)的“城市更新”喻為戰(zhàn)后對城市的“第二次破壞”。
工廠遷移不當(dāng)增大投資風(fēng)險(xiǎn)
鄒毅表示，隨著各地政府的“退二進(jìn)三”政策的推進(jìn)，加之工業(yè)土地的使用成本增加，促使工廠從高地價(jià)的中心區(qū)遷出，選擇遷移到郊區(qū)。但是隨著工業(yè)企業(yè)的遷移，工業(yè)區(qū)與居住區(qū)相分離的城市功能慢慢顯露其弊端。由于郊區(qū)工業(yè)區(qū)各類公用服務(wù)設(shè)施都存在不同程度的缺失，周邊新建居住區(qū)很難在短期內(nèi)吸引居民置業(yè)定居，如此便增加了員工的交通成本，造成就業(yè)減少、社會治安和生活環(huán)境趨于惡化的態(tài)勢，大大增加了園區(qū)附近項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。
遷貧引富導(dǎo)致城市管理新難題
“許多開發(fā)企業(yè)在未分析新居民的來源和購買力的情況下，盲目建設(shè)高端住宅，會導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)人口疏散，原有街區(qū)產(chǎn)業(yè)的衰落，人氣不復(fù)，商業(yè)利潤流失。”鄒毅認(rèn)為，舊城原住戶通常為工薪階層，中心舊城區(qū)改造后，中低收入群體由于無力購買同區(qū)域的興建住宅項(xiàng)目，只能遷出改造后的舊城，舊城改造的目的既不是疏散人口，也不是簡單增加人口，而是提升街區(qū)吸引力。同時(shí)由于舊城原住戶的交通工具以自行車和公共電汽車為主，所以只能近域遷移，從而導(dǎo)致舊城的四周形成一個新的低層次生活區(qū)，大大降低改造項(xiàng)目的品質(zhì)，反而驅(qū)逐了高端客戶，造成了遷貧引富的城市管理難題。
居住搬遷不當(dāng)后果將很嚴(yán)重
鄒毅告訴記者，由舊城歷史往往可形成的良好社區(qū)鄰里關(guān)系所具有的吸引力，使得大多數(shù)人仍愿意生活在舊城，加上第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使舊城原有的人口不斷增長。過去長期采用的大規(guī)模推倒重建的改造模式，其實(shí)踐結(jié)果是將傳統(tǒng)的居住文化圈被打散，取而代之的是單一化的新區(qū)，整齊劃一的居住單元樓和大型的綜合商業(yè)建筑，很難滿足不同的社會文化生活需求，從而造成了令人厭倦的城市環(huán)境。如果新的居住文化環(huán)境和文化氛圍沒有在很難的短時(shí)間建立起來，由此而來的便是社區(qū)結(jié)構(gòu)衰落。
產(chǎn)權(quán)不明將無法上市交易
劉力向記者表示，我國不少城中村以及郊區(qū)土地屬于集體用地，目前國家只對城市國有土地上的房屋拆遷有政策規(guī)定，而對農(nóng)民集體所有土地上的房屋拆遷沒有具體的政策規(guī)定。如果舊村改造未辦理土地、規(guī)劃、拆遷等有關(guān)手續(xù)，這些新建房屋從法律上講都屬于違法建筑，不能辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬登記手續(xù)，如果出售的商品房權(quán)屬如果無法登記的話，開發(fā)企業(yè)與購房者的利益都無法得到保證。 |