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“中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大體會(huì)經(jīng)歷三個(gè)時(shí)代：營(yíng)銷時(shí)代，產(chǎn)品時(shí)代，品牌時(shí)代。我們現(xiàn)在正處于由營(yíng)銷時(shí)代向產(chǎn)品時(shí)代轉(zhuǎn)變的階段，住宅品質(zhì)將逐漸被重視。”五合國(guó)際集團(tuán)總顧問劉力近日在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，市場(chǎng)有一個(gè)發(fā)展成熟的過程，國(guó)家政策、購房者都在一步步趨向理性。進(jìn)入產(chǎn)品階段，開發(fā)商僅用營(yíng)銷的手法已經(jīng)效果不大了。關(guān)注住宅本身的技術(shù)品質(zhì)，以產(chǎn)品技術(shù)為核心，必然成為開發(fā)商著眼的重點(diǎn)。
“現(xiàn)在中國(guó)地產(chǎn)正在由營(yíng)銷時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。人們逐漸開始關(guān)注品質(zhì)，也只有進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，開發(fā)商以及業(yè)主才會(huì)關(guān)注住宅品質(zhì)問題。”
劉力表示，在產(chǎn)品時(shí)代之前，開發(fā)商的操作模式一般是“找錢、找地、拿項(xiàng)目”。開發(fā)商運(yùn)用各種社會(huì)資源來進(jìn)行運(yùn)作，幾乎拿到地就能賺錢，此種情形導(dǎo)致開發(fā)商用很大精力去拿地拿項(xiàng)目，反而無法注意其他的東西。住宅蓋好后，開發(fā)商比較重視營(yíng)銷手段，即如何更好地把房賣出。由于這一階段住宅的同質(zhì)化很強(qiáng)，差異化不明顯，所以開發(fā)商在樓盤的包裝上用盡心機(jī)，進(jìn)行產(chǎn)品的炒作。翻開早期的樓書，千篇一律都是強(qiáng)調(diào)帝王官邸，進(jìn)行名流顯貴式的包裝，內(nèi)容與住宅品質(zhì)毫無關(guān)系。后來，開發(fā)商在主要的營(yíng)銷手段上再加入一些概念，力求“蘿卜賣出水果價(jià)”，一些手法“高明”的開發(fā)商，樓書有樹有海有文化，就是沒房子。或者請(qǐng)洋大師來做設(shè)計(jì)，或者找一個(gè)國(guó)外的理念、主義同自己的樓盤嫁接，來吸引購房者的眼球。這樣的樓盤只能選擇“樓書不言樓”的方法，先是文化，再雜以哲學(xué)，一會(huì)兒又是藝術(shù)，言及旁物而有意無意地把樓盤給忘了。甚至某些極端的樓盤銷售竟然搞起了人體彩繪。賣房賣到極致，營(yíng)銷營(yíng)出奇聞。
“所謂住宅品質(zhì)是指在建筑質(zhì)量合乎要求的基礎(chǔ)上，住宅在耐久性能、經(jīng)濟(jì)性能、適用性能和環(huán)境優(yōu)美程度等方面的綜合表現(xiàn)，涉及節(jié)能、通風(fēng)等300多項(xiàng)性能技術(shù)指標(biāo)。”
劉力告訴記者，在住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求的時(shí)期，人們很難關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)，因?yàn)槭裁礃拥姆孔佣伎梢再u出去、什么樣的房子都有人搶著買。品質(zhì)作為住宅最本質(zhì)的因素被忽略了。此外，住宅成本高、使用周期長(zhǎng)，并且選用建筑材料和構(gòu)件眾多，生產(chǎn)建造過程也非常復(fù)雜。對(duì)于絕大多數(shù)并非內(nèi)行的消費(fèi)者來說，只能憑住宅外觀和外部環(huán)境的感性認(rèn)識(shí)來判斷，業(yè)主購房時(shí)只看景觀、物業(yè)管理等外在因素，往往忽視其內(nèi)在品質(zhì)，無法真正認(rèn)識(shí)住宅的優(yōu)劣好壞。
“住宅是一種特殊商品，既然是商品，就當(dāng)強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，而不能只關(guān)注包裝。”
劉力告訴記者，以前，北京CBD的高檔公寓和北京回龍觀的經(jīng)濟(jì)適用房技術(shù)含量沒有本質(zhì)的差別，相近的磚混結(jié)構(gòu)，相近的面磚、相近的外墻保溫，二者價(jià)格的差別只反映了土地成本、土地周邊的附加值，而產(chǎn)品技術(shù)含量卻非常接近，對(duì)建筑的內(nèi)部品質(zhì)考慮較少。某些開發(fā)商認(rèn)為，建筑達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范就行了。但事實(shí)上，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是很初級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，并無舒適度指標(biāo)，建筑不能僅限于達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該有更高的標(biāo)準(zhǔn)要求，這樣建成后才能在舒適度上、在后期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上，達(dá)到較好的效果。
劉力表示，有前瞻性的開發(fā)商對(duì)住宅品質(zhì)提出了高要求。如北京鋒尚、Moma，南京朗詩國(guó)際等。它們的住宅技術(shù)品質(zhì)可以量化，企業(yè)不用再費(fèi)力進(jìn)行各種包裝。這些高科技低能耗的住宅，標(biāo)志著地產(chǎn)業(yè)將要進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。在高科技的利用上，北京鋒尚用了八大系統(tǒng)，Moma用了10項(xiàng)技術(shù)，由五合國(guó)際設(shè)計(jì)的南京鋒尚用了18項(xiàng)低能耗高科技系統(tǒng)，這樣的住宅在舒適度上，實(shí)現(xiàn)了恒濕恒溫。低能耗住宅也適合中國(guó)能源短缺的現(xiàn)狀，減少對(duì)環(huán)境的污染，代表了中國(guó)住宅的發(fā)展方向。
“目前建成的許多住宅也許在二三十年后就會(huì)消失，原因是高能耗的特點(diǎn)讓業(yè)主用不起。”
據(jù)劉力介紹，目前，我國(guó)已有建筑近400億平方米，95%以上是高能耗建筑，單位建筑面積能耗是發(fā)達(dá)國(guó)家的兩至三倍，對(duì)社會(huì)造成了沉重的能源負(fù)擔(dān)和嚴(yán)重的環(huán)境污染，已成為制約我國(guó)可持續(xù)發(fā)展的突出問題。現(xiàn)在的節(jié)能住宅是一個(gè)重大轉(zhuǎn)折，住宅品質(zhì)得到了提升。國(guó)家建設(shè)部也在積極地推廣節(jié)能省地型的住宅，建設(shè)部負(fù)責(zé)人多次在新聞發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，我國(guó)將對(duì)建筑實(shí)施強(qiáng)制節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，并建立綠色建筑與節(jié)能建筑的稅收和收費(fèi)優(yōu)惠制度，這些措施將促進(jìn)我國(guó)住宅品質(zhì)和能耗的改變。劉力表示，住宅品質(zhì)作為建筑之本，正在逐漸被人們所重視，這一變化也將對(duì)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的改變發(fā)生積極的影響，眾多的開發(fā)商也將伴隨著地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，越來越多地關(guān)注產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)，使地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出健康的局面。 |