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聶梅生:房地產(chǎn)兩難境地不能"一帖藥"解決 |
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2007-07-16 本報(bào)記者:洛濤 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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股市大起大落,房價(jià)卻在穩(wěn)步上漲。簡單的非理性介入,并不能阻止房價(jià)“且調(diào)且漲”。以市場化手段加強(qiáng)調(diào)控,以住房保障體系建設(shè)強(qiáng)化扶助,這才是后調(diào)控時(shí)代結(jié)構(gòu)性調(diào)控的真諦。 在7月6日開幕的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生以題為“中國房地產(chǎn)的兩難境地”的主題演講迎得了眾多房地產(chǎn)資深人士的喝彩。 聶梅生認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了市場化的20年,跟中國的改革開放是同行的,20年成績斐然,不容置疑。但是現(xiàn)在目前中國房地產(chǎn)業(yè)也遇到了兩難境地。 主要體現(xiàn)在四個(gè)方面,第一是環(huán)境成本和房地產(chǎn)增長的兩難;第二是城市化的過程中和自身產(chǎn)業(yè)平臺(tái)需要提升的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的兩難;第三個(gè)是房價(jià)上漲和和諧社會(huì)的兩難;第四是樓市、股市、匯市的兩難。 聶梅生稱,根據(jù)國家環(huán)保局的估計(jì),2004年的環(huán)境成本相當(dāng)于當(dāng)年GDP增長的3.5%,如果扣除3.5%以后,實(shí)際上這幾年GDP的凈增長率只有6.6%。雖然中國的GDP的增速連續(xù)幾年都高于10%,但是GDP資產(chǎn)的總收益率卻僅僅是1%。而美國的GDP增速是3.5%,資產(chǎn)總收益率是10%。房地產(chǎn)的增長受制于整個(gè)的環(huán)境資源因素,在這個(gè)前提之下,提出的各種各樣的政策是可以理解的。 “至于城市化和產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。”聶梅生認(rèn)為,目前,這兩方面都沒有很大的競爭優(yōu)勢(shì),不能大幅度地降低成本,又不能大幅度的提高質(zhì)量,所以在市場中的競爭處于漸進(jìn)式的。我國今后還要有一億以上的農(nóng)民要轉(zhuǎn)為城市的工人,在這種形勢(shì)壓力下,農(nóng)民工的工資不能迅速提高,就要跟產(chǎn)業(yè)化競爭。如果農(nóng)民工不斷的提高素質(zhì),那么勞動(dòng)力密集的建筑業(yè)和產(chǎn)業(yè)化就是一種博弈,只有農(nóng)民工的工資大幅度地提高,產(chǎn)業(yè)化才可以廣泛地增長,而從全國來講,農(nóng)民工的工資不可能大幅度地提高,城市居民的就業(yè)也面臨困難,所以在此過程中,住宅產(chǎn)業(yè)仍然是勞動(dòng)力密集的狀況,是短期內(nèi)無法改變的。 另外,城市化分兩部分,一部分是農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市勞動(dòng)力的問題,第二個(gè)是關(guān)于城鎮(zhèn)化構(gòu)建過程當(dāng)中涉及到協(xié)調(diào)發(fā)展的問題,這就涉及到更加復(fù)雜的土地、宅基地的問題,非農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的問題,這里有很多的體制和機(jī)制的問題。在今后城市化的進(jìn)程中,一個(gè)是勞動(dòng)力的問題,一個(gè)是農(nóng)村的土地問題,都將影響到中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式。 聶梅生稱兩難之三就是房價(jià)上漲對(duì)和諧社會(huì)房地產(chǎn)的負(fù)面影響,當(dāng)務(wù)之急是各級(jí)政府需要拿出一部分的財(cái)政和稅收收入來補(bǔ)償?shù)褪杖腚A層,就是買不起商品房的家庭,為他們建立經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,這是穩(wěn)定社會(huì)的措施,要將低端保護(hù)起來。同時(shí),經(jīng)濟(jì)層面的問題,商品房市場毫無疑問地可以看到,經(jīng)過四年曠日持久的宏觀調(diào)控,房價(jià)基本上還是上漲,近期上漲的幅度是很大的。房價(jià)上漲從根本上是供需關(guān)系,不得不承認(rèn)需求大于供給,需求包括三種:1、使用型、2、投資型、3、二者兼有的混合型。這三種是客觀存在,只要購買房屋就是資產(chǎn)型的投資,不能說買房屋就不存在投資。混合型是大部分的,這就是需求,因?yàn)楫?dāng)前的流動(dòng)性過剩,大量的資金進(jìn)入樓市,如果供給不足,房價(jià)必然要上漲。 “房價(jià)下跌將會(huì)比股災(zāi)還要慘。”聶梅生表示,中國只有8%的股民,但卻有80%的人擁有房產(chǎn)。因此供需關(guān)系要調(diào)整,可以調(diào)整供給也可以調(diào)整需求,可以采取壓縮需求的辦法,也可以采取放大供給的辦法,這是對(duì)整個(gè)地產(chǎn)政策的考驗(yàn)和博弈,應(yīng)該從雙方面加以考慮。聶梅生認(rèn)為,現(xiàn)在是流動(dòng)性過剩,加上投資熱,在這種情況下,房價(jià)不斷地上漲。無論是政府的文件和法令還是市場都不能完全解決這個(gè)問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是跨在兩邊的,需要放在宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下解決,需要不斷的調(diào)控,中國的房地產(chǎn)問題決不是“一帖藥”就可以解決的,應(yīng)該慢慢地調(diào)控。 最后聶梅生表示,外貿(mào)順差會(huì)使流動(dòng)性增強(qiáng),因此,樓市和股市不斷地互動(dòng),這種互動(dòng)的能量是很大的,無論流動(dòng)到哪里,那里的價(jià)格都會(huì)上升。從投資的選擇來講,投資者是聰明的,房地產(chǎn)流動(dòng)性差,但是保值的效果是很好的,值得中長期的投資。股票相反,流動(dòng)性很好,波動(dòng)性比較強(qiáng),所以投資者肯定是在兩者之間流動(dòng)。 |
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