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| 聶梅生：房地產(chǎn)兩難境地不能"一帖藥"解決 |
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| 2007-07-16 本報(bào)記者:洛濤 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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股市大起大落，房價(jià)卻在穩(wěn)步上漲。簡單的非理性介入，并不能阻止房價(jià)“且調(diào)且漲”。以市場化手段加強(qiáng)調(diào)控，以住房保障體系建設(shè)強(qiáng)化扶助，這才是后調(diào)控時(shí)代結(jié)構(gòu)性調(diào)控的真諦。
在7月6日開幕的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生以題為“中國房地產(chǎn)的兩難境地”的主題演講迎得了眾多房地產(chǎn)資深人士的喝彩。
聶梅生認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了市場化的20年，跟中國的改革開放是同行的，20年成績斐然，不容置疑。但是現(xiàn)在目前中國房地產(chǎn)業(yè)也遇到了兩難境地。
主要體現(xiàn)在四個(gè)方面，第一是環(huán)境成本和房地產(chǎn)增長的兩難；第二是城市化的過程中和自身產(chǎn)業(yè)平臺(tái)需要提升的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的兩難；第三個(gè)是房價(jià)上漲和和諧社會(huì)的兩難；第四是樓市、股市、匯市的兩難。
聶梅生稱，根據(jù)國家環(huán)保局的估計(jì)，2004年的環(huán)境成本相當(dāng)于當(dāng)年GDP增長的3.5%，如果扣除3.5%以后，實(shí)際上這幾年GDP的凈增長率只有6.6%。雖然中國的GDP的增速連續(xù)幾年都高于10%，但是GDP資產(chǎn)的總收益率卻僅僅是1%。而美國的GDP增速是3.5%，資產(chǎn)總收益率是10%。房地產(chǎn)的增長受制于整個(gè)的環(huán)境資源因素，在這個(gè)前提之下，提出的各種各樣的政策是可以理解的。
“至于城市化和產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。”聶梅生認(rèn)為，目前，這兩方面都沒有很大的競爭優(yōu)勢(shì)，不能大幅度地降低成本，又不能大幅度的提高質(zhì)量，所以在市場中的競爭處于漸進(jìn)式的。我國今后還要有一億以上的農(nóng)民要轉(zhuǎn)為城市的工人，在這種形勢(shì)壓力下，農(nóng)民工的工資不能迅速提高，就要跟產(chǎn)業(yè)化競爭。如果農(nóng)民工不斷的提高素質(zhì)，那么勞動(dòng)力密集的建筑業(yè)和產(chǎn)業(yè)化就是一種博弈，只有農(nóng)民工的工資大幅度地提高，產(chǎn)業(yè)化才可以廣泛地增長，而從全國來講，農(nóng)民工的工資不可能大幅度地提高，城市居民的就業(yè)也面臨困難，所以在此過程中，住宅產(chǎn)業(yè)仍然是勞動(dòng)力密集的狀況，是短期內(nèi)無法改變的。
另外，城市化分兩部分，一部分是農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市勞動(dòng)力的問題，第二個(gè)是關(guān)于城鎮(zhèn)化構(gòu)建過程當(dāng)中涉及到協(xié)調(diào)發(fā)展的問題，這就涉及到更加復(fù)雜的土地、宅基地的問題，非農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的問題，這里有很多的體制和機(jī)制的問題。在今后城市化的進(jìn)程中，一個(gè)是勞動(dòng)力的問題，一個(gè)是農(nóng)村的土地問題，都將影響到中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式。
聶梅生稱兩難之三就是房價(jià)上漲對(duì)和諧社會(huì)房地產(chǎn)的負(fù)面影響，當(dāng)務(wù)之急是各級(jí)政府需要拿出一部分的財(cái)政和稅收收入來補(bǔ)償?shù)褪杖腚A層，就是買不起商品房的家庭，為他們建立經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這是穩(wěn)定社會(huì)的措施，要將低端保護(hù)起來。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)層面的問題，商品房市場毫無疑問地可以看到，經(jīng)過四年曠日持久的宏觀調(diào)控，房價(jià)基本上還是上漲，近期上漲的幅度是很大的。房價(jià)上漲從根本上是供需關(guān)系，不得不承認(rèn)需求大于供給，需求包括三種：1、使用型、2、投資型、3、二者兼有的混合型。這三種是客觀存在，只要購買房屋就是資產(chǎn)型的投資，不能說買房屋就不存在投資。混合型是大部分的，這就是需求，因?yàn)楫?dāng)前的流動(dòng)性過剩，大量的資金進(jìn)入樓市，如果供給不足，房價(jià)必然要上漲。
“房價(jià)下跌將會(huì)比股災(zāi)還要慘。”聶梅生表示，中國只有8%的股民，但卻有80%的人擁有房產(chǎn)。因此供需關(guān)系要調(diào)整，可以調(diào)整供給也可以調(diào)整需求，可以采取壓縮需求的辦法，也可以采取放大供給的辦法，這是對(duì)整個(gè)地產(chǎn)政策的考驗(yàn)和博弈，應(yīng)該從雙方面加以考慮。聶梅生認(rèn)為，現(xiàn)在是流動(dòng)性過剩，加上投資熱，在這種情況下，房價(jià)不斷地上漲。無論是政府的文件和法令還是市場都不能完全解決這個(gè)問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是跨在兩邊的，需要放在宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下解決，需要不斷的調(diào)控，中國的房地產(chǎn)問題決不是“一帖藥”就可以解決的，應(yīng)該慢慢地調(diào)控。
最后聶梅生表示，外貿(mào)順差會(huì)使流動(dòng)性增強(qiáng)，因此，樓市和股市不斷地互動(dòng)，這種互動(dòng)的能量是很大的，無論流動(dòng)到哪里，那里的價(jià)格都會(huì)上升。從投資的選擇來講，投資者是聰明的，房地產(chǎn)流動(dòng)性差，但是保值的效果是很好的，值得中長期的投資。股票相反，流動(dòng)性很好，波動(dòng)性比較強(qiáng)，所以投資者肯定是在兩者之間流動(dòng)。 |
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