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面對(duì)近期國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)園、物流園，一位開發(fā)商對(duì)此頗有微辭：“他們真是去做物流嗎？你信不信用不了多久，那些土地就能變成開發(fā)建設(shè)用地了。”
對(duì)于個(gè)中細(xì)節(jié)，這位開發(fā)商也不愿過多的向記者透露，但他堅(jiān)持認(rèn)為，現(xiàn)在握在各種商家和資本手中的動(dòng)輒上百畝千畝甚至幾平方公里的大面積地塊，無論其用地性質(zhì)是工業(yè)、物流、倉儲(chǔ)、還是旅游，最終都會(huì)有一部分演變?yōu)樽≌懽謽情_發(fā)建設(shè)用地。
靈活原則成為變更用地的“遮陽傘”
去年起國內(nèi)工業(yè)用地實(shí)行“招拍掛”，讓取得此類地塊的成本大增，使得一些跑馬圈地的情況得到有效遏制，但是深諳此道的開發(fā)商早就為自己留足了后路。從2005年開始，僅僅珠三角一地，包括富力地產(chǎn)、祈福新村、珠江投資等知名的開發(fā)商，購入了大量工業(yè)用地。業(yè)內(nèi)人士表示，以工業(yè)用地名義拿得土地，建制造廠房、物流倉庫、工業(yè)研發(fā)樓宇等，然后變賣或出租。有些，在分期建設(shè)過程中，憑借配套設(shè)施等名義，靈活地處理用地性質(zhì)，以達(dá)到變更的最終目的。
盡管政策已經(jīng)將用地性質(zhì)變更的每一步都卡得很死，一位在廣州市國土規(guī)劃領(lǐng)域滾打了十余年的人士卻沒有將話說死。據(jù)透露，他以及他背后的一個(gè)團(tuán)隊(duì)，已經(jīng)有過成功變更的案例，而且一直都有發(fā)展商委托他們辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。在他看來，房地產(chǎn)開發(fā)跟其他產(chǎn)品生產(chǎn)不一樣，其他產(chǎn)品往往是一個(gè)流水線、一個(gè)模子的生產(chǎn)，沒有變更的余地，而建房子不一樣，可以有很多不同的規(guī)劃以及設(shè)計(jì)，這便注定在生產(chǎn)過程中，房地產(chǎn)比別的行業(yè)有更多自主發(fā)揮的空間。
“特別是大面積的地塊，幾千畝土地不可能都做工廠或者做倉庫，總得需要配套建設(shè)吧。”據(jù)了解，配套設(shè)施是建設(shè)工業(yè)園區(qū)必備的后勤保障，但是如果不加以合理規(guī)劃，嚴(yán)格監(jiān)管審核制度，不僅工業(yè)園區(qū)本身的土地沒有得到有效的利用，還給一些鉆營者以可乘之機(jī)，從中牟取暴利。
高收益是競相追逐的原動(dòng)力
廉價(jià)土地的價(jià)格，工業(yè)地產(chǎn)投資少、租金高、回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢讓越來越多地產(chǎn)商的青睞。土地工業(yè)地產(chǎn)廠房租金收益穩(wěn)步上漲和園區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)的不斷升級(jí)，確保了利潤來源，是吸引了地產(chǎn)商進(jìn)行投資的重要因素。但是除此之外，一位資深業(yè)內(nèi)人士的分析，“與屢屢拍出天價(jià)的商業(yè)、辦公和住宅地塊相比，工業(yè)用地物美價(jià)廉，升值潛力大。”
以低價(jià)儲(chǔ)備數(shù)量可觀的工業(yè)用地，暫時(shí)征而不開，待時(shí)機(jī)成熟后，再施展手段將其部分或全部轉(zhuǎn)換為商業(yè)或住宅用地。這是很多地產(chǎn)商采取的收購?fù)恋氐姆椒āＲ话銇碚f，開發(fā)商只需按當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)增補(bǔ)地價(jià)即可，而不需要參與公開市場的高價(jià)拍賣。
國土部開展工業(yè)用地大調(diào)查
7月初，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于開展工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查的通知》(國土資廳發(fā)[2007]103號(hào))，表示將對(duì)一些省市的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況開展全面調(diào)查，以促進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用，為做好工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)修訂工作。
國土資源部的通知目前已經(jīng)發(fā)至天津、遼寧、上海、江蘇、福建、河南、湖北、湖南、重慶、四川、陜西等省市的國土資源管理部門。根據(jù)通知，這次的調(diào)查內(nèi)容包括地區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)貫徹落實(shí)情況以及實(shí)施效果，工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)應(yīng)用及管理經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)應(yīng)用及管理中面臨的突出問題，對(duì)修訂全國工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)、強(qiáng)化控制指標(biāo)管理的意見和建議。
據(jù)了解，各相關(guān)省市的國土資源管理部門要在本月20日以前全面完成工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查任務(wù)，上報(bào)調(diào)查報(bào)告和工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查匯總表。國土資源部還將選擇部分重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。 |