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隨著2007年股市的火熱，近年來最為輿論界所關注的房地產領域變得安靜起來，年初的系列調控措施出臺后，隨著不斷傳出的“高音”，房地產調控漸漸淡出了人們的視野。由2003年起連續(xù)進行了五年的宏觀調控或將在2007年點下一個逗號。中國房地產人，從而有了一個集中的時段來面對未來游戲規(guī)則提出的新命題。即將在海南舉行的2007年博鰲房地產論壇正是誕生于這樣一個大背景下，因此將比以往涌現更多新的熱點。
資本已成為最為關注的話題
由2003年開始的宏觀調控從緊縮銀根開始，時至2007年，資本已然成為房地產行業(yè)最為關注的話題。2007年，隨著A股市場與H股市場的雙重利好，為房地產企業(yè)上市帶來前所未有的良機。博鰲房地產論壇秘書長陳詩濤認為，2007年，資本成為中國房地產行業(yè)的主流命題，以萬科為代表的一批企業(yè)在優(yōu)化資本結構、拓寬融資渠道上為中國房地產企業(yè)樹立了標桿。而與此同時，以碧桂園為代表的一批民營房地產企業(yè)開始進入資本市場，成為公眾企業(yè)。這說明在銀根緊縮的情況下，房地產企業(yè)將通過資本市場進入公眾視野，而資本市場對企業(yè)的要求有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
陳詩濤介紹說，本次論壇希望能夠集中資本市場的各個參與方共同探討中國房地產的資本路徑，包含的內容有房地產融資渠道的改革與拓展、房地產企業(yè)上市選擇及房地產各類的相關建議等。“房地產行業(yè)準金融化的趨勢日益明顯，新的游戲規(guī)則使得發(fā)展商對資本市場的依賴越來越強。事實上，一些境外投資機構已經通過各種方式參與到國內房地產行業(yè)的發(fā)展中來，同時，A股與H股市場的良好表現為房地產企業(yè)IPO創(chuàng)造了條件。我們會對這些現象進行總結，有房地產金融的參與方進行一些實質性的探討。”陳詩濤說。
“如果說是因為市場化推動帶來了中國房地產的新一輪發(fā)展高潮的話，那么下一輪中國房地產發(fā)展高潮的推動力將是金融改革與資本市場的完善。”陳詩濤說，房地產企業(yè)進入資本市場本身意味著房地產行業(yè)的自省，行業(yè)開始向準金融行業(yè)回歸。因此，2007年博鰲房地產論壇將著力探討資本市場對房地產行業(yè)未來的影響，正如本次論壇的主題“尋找中國房地產行業(yè)共同的未來”，而資本市場對行業(yè)的影響是行業(yè)在未來不得不面臨的一個問題，相信中國房地產行業(yè)在越來越多地介入資本市場的同時能夠得到升華。
未來三至五年內將有寡頭產生
土地與資金開始向大中型房地產企業(yè)集中，未來三至五年內中國房地產行業(yè)將出現寡頭。這也許是大多數人對未來中國房地產行業(yè)的判斷。論壇課題組認為：房地產行業(yè)本身的區(qū)域化性質與廣闊的市場空間對目前的中國房地產行業(yè)來講可能是一個矛盾。大型房地產企業(yè)利用自身的資金及管理優(yōu)勢，向全國擴張的步伐越來越快，從2004年到2006年，中國房地產企業(yè)的銷售額不但突破了百億元大關，而且突破了200億元的大關。但與此同時，中國還未出現市場份額大于10%的企業(yè)。
“全國性市場上市場份額大于10%可能有難度，但區(qū)域性市場能夠占有絕對優(yōu)勢的市場份額的企業(yè)同樣沒有。這本身說明了房地產區(qū)域化的性質與全國性市場的矛盾。”陳詩濤說，大企業(yè)做大做強，小企業(yè)做得更精致、更專業(yè)化可能是未來房地產行業(yè)發(fā)展的方向。但如何做大做強與如何做得更為專業(yè)、精致是目前大企業(yè)和小企業(yè)都感到困惑的問題。因此，2007年博鰲房地產論壇會對此展開深入的探討。譬如萬科、中海、世茂是一種模式，而SOHO中國、鋒尚可能是另一種模式的代表。這些企業(yè)未來的發(fā)展思路將為中國房地產行業(yè)的產業(yè)集中與區(qū)域化找到平衡。
論壇將集中探討產業(yè)化產品標準
從“新住宅運動”到“住宅產業(yè)化”。在中國地產的20年中，產品更新換代已經經歷了幾個階段。中國房地產產品從來沒有像今天這樣把不同層次、不同階段的產品放在一個同樣的平臺上展示。陳詩濤認為，一線城市與二線城市乃至三線城市的發(fā)展水平的差異使得中國房地產行業(yè)的產品顯得異常地難以把握。一線城市的房地產產品基本上是更新換代產品，它們在完善城市功能與提升城市居住水平上，上了一個全新的臺階。而許多二線城市，尤其是中西部二線城市的房地產產品依然落后，更新換代產品仍然沒有成為市場的主流。這就使得房地產行業(yè)的水平顯得有些參差不齊。“如果說中國房地產行業(yè)必須面臨產業(yè)化的命題的話，那么，更新換代產品肯定是未來市場的主流。”陳詩濤表示，“2007年博鰲房地產論壇希望能集中探討一個產業(yè)化產品標準的問題”。 |