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繼2006年之后，中國房地產(chǎn)在2007年仍然經(jīng)歷著一個(gè)“政策年”。正值2007年年中，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上半年的種種政策調(diào)整和各種事件之后，下半年將如何走向？趨勢如何？
趨勢一：政策調(diào)控或?qū)⒓訌?qiáng)實(shí)施力度
五合國際集團(tuán)總顧問劉力近日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，2007年是繼2006年后的又一個(gè)房地產(chǎn)“政策年”。回顧2006年的房地產(chǎn)形勢，這些旨在穩(wěn)定房價(jià)、規(guī)范市場的政策舉措的實(shí)施效果尚未顯現(xiàn)。相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年三季度全國的普通商品房價(jià)格依然同比上漲了6.1%，其中部分大中城市，第三季度房價(jià)仍以超過10%的速度快速上漲。同時(shí)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，普通住宅所占比例過低的問題未有根本改觀。各地政府在落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控方案細(xì)則的工作力度仍然不大。
劉力認(rèn)為，盡管從目前看來，政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺的核心目標(biāo)。
趨勢二：房地產(chǎn)金融向國際化縱深挺進(jìn)
2007年也是中國金融全面開放的第一年，從上半年看來，外資銀行已經(jīng)進(jìn)入。作為中國金融市場的一個(gè)重要組成部分，外資銀行可以在中國境內(nèi)設(shè)立法人銀行，開展人民幣業(yè)務(wù)，可以預(yù)計(jì)其為境內(nèi)外高端客戶提供個(gè)貸的可能性應(yīng)該上升。但其它非金融業(yè)主體的外資機(jī)構(gòu)在人民幣升值預(yù)期的前提下，已先一步進(jìn)入國內(nèi)，其在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的投資行為已經(jīng)受到監(jiān)管層的重視，“限外”政策的出臺就是一個(gè)重要標(biāo)志。
劉力認(rèn)為，在此政策背景下，短期內(nèi)境外資金供應(yīng)將受到負(fù)面影響。但是，從近兩年的地產(chǎn)基金活躍程度來看，負(fù)面影響的長期性值得商榷。金融業(yè)的開放為外國資本進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)打開了一扇窗，而“限外”政策對這扇窗的打開幅度進(jìn)行了某種限制。但是，不可否認(rèn)的是，2007年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金國際化趨勢將進(jìn)一步深化。
據(jù)記者了解，在銀行貸款門檻提高的前提下，國內(nèi)眾多中小開發(fā)商面臨資金斷流的尷尬境地。尋求多渠道融資成為這些市場參與者繼續(xù)生存的現(xiàn)實(shí)選擇，而在中小開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了“土地決定一切”、“地產(chǎn)開發(fā)就是拿地”的思維模式下，對如何與銀行以外的資金提供者進(jìn)行交流，如何評估自身擁有的項(xiàng)目資源等操作，表現(xiàn)的并非那么得心應(yīng)手。劉力表示，對于進(jìn)入境內(nèi)的專業(yè)投資基金來說，國內(nèi)房地產(chǎn)金融專業(yè)服務(wù)水平也決定了基金進(jìn)入市場的步伐。政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)的評估，區(qū)域性投資策略的制定、項(xiàng)目資源的獲取，項(xiàng)目質(zhì)地的詳細(xì)審查，這些金融服務(wù)技術(shù)層面的需求也直接推動了地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
趨勢三：規(guī)模化開發(fā)模式將成為土地開發(fā)主流
劉力告訴記者，從2004年土地市場清理整頓開始，國家政策始終關(guān)注于土地市場的規(guī)范管理。2006年新近出臺的清理土地的政策措施，顯示出土地市場進(jìn)一步規(guī)范的態(tài)勢。這種“地根”的進(jìn)一步收緊規(guī)范，使得土地一級開發(fā)和舊區(qū)改造成為開發(fā)的熱點(diǎn)和難點(diǎn)，而新增地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模化開發(fā)將成為從2007年開始的一種土地開發(fā)主要趨勢。
其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開發(fā)商實(shí)力為大規(guī)模一級開發(fā)提供有力保障。政府的高度關(guān)注和市場化運(yùn)作的必要性促使土地一級開發(fā)由國有房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的局面開始向?qū)嵙ε砷_發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變。由于土地一級開發(fā)需要整體規(guī)劃，資金投入較大，而相關(guān)金融機(jī)構(gòu)對一級開發(fā)的貸款限制非常嚴(yán)格，所以能夠參與一級開發(fā)的都是實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的大型企業(yè)；其二是隨著土地市場的日趨完善及土地政策的進(jìn)一步緊縮，拿地壓力越來越大，開發(fā)商憑借一級開發(fā)的先入優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。2006年5月份北京市國土局出臺《北京市土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》，首次公開發(fā)布一級土地開發(fā)招標(biāo)公告，2007年將出臺實(shí)施細(xì)則，這一政策的實(shí)施將為土地一級開發(fā)創(chuàng)造更加規(guī)范的管理制度和市場空間。
趨勢四：以獲取資源為目的的并購將成為市場的一個(gè)方向
“從企業(yè)層面考察2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個(gè)重點(diǎn)。”劉力表示，政策調(diào)控、市場競爭導(dǎo)致的對房地產(chǎn)企業(yè)資源儲備的要求是并購整合的基本推動力。同時(shí)，同城開發(fā)企業(yè)通過兼并收購方式進(jìn)入異地市場，以降低各自的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而中小開發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開發(fā)商之間本著不同目的聯(lián)合啟動了2006年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購熱潮的引擎。
大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購也將逐漸成為市場的一個(gè)方向。劉力認(rèn)為，隨著市場發(fā)展的縱深化，開發(fā)模式的精細(xì)化、專業(yè)化趨勢日漸明顯，企業(yè)的無形資產(chǎn)如品牌、人力資源也將在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行整合的過程中成為重要關(guān)注點(diǎn)。尤其是走品牌化道路，成為房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的發(fā)展趨勢。因此2007年的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的并購將不僅局限在土地、資金資源的利用上，如何整合并購企業(yè)的品牌、人力資源等企業(yè)的軟資源將逐步成為房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)。
趨勢五：大集團(tuán)“瘦身減肥”開始收縮戰(zhàn)線
劉力向記者表示，前期經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場價(jià)格的飆升，國內(nèi)外開發(fā)企業(yè)普遍擔(dān)心宏觀調(diào)控的不確定性因素，對房地產(chǎn)市場均比較謹(jǐn)慎，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在一、二線城市中心區(qū)域開發(fā)住宅項(xiàng)目用地。并且，流動性過剩問題也反映到房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致對稀缺性土地資源的激烈爭奪，各個(gè)城市地價(jià)不斷創(chuàng)出新高。而國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)多數(shù)從一線城市起家，逐步拓展到全國市場，隨著外資的進(jìn)入，一線城市中心區(qū)域土地供應(yīng)總量減少，競爭越發(fā)激烈，拿地門檻提高，對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金的支付條件等都控制嚴(yán)格。
許多國內(nèi)企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰(zhàn)線，回到自己熟悉的城市深耕市場。而對于招拍掛市場中高達(dá)數(shù)十億的土地出讓金，國內(nèi)企業(yè)聯(lián)合拿地的情況越來越多的出現(xiàn)，以此與資金實(shí)力強(qiáng)勁的外資相抗衡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，土地儲備量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，資本匱乏無法在土地市場上有所斬獲的房地產(chǎn)企業(yè)，必將步入一個(gè)惡性循環(huán)的過程，被市場所淘汰。
趨勢六：市場呼喚升級的專業(yè)服務(wù)
“新的市場環(huán)境需要新的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。”劉力分析后認(rèn)為，2007年的中國房地產(chǎn)市場環(huán)境將更加復(fù)雜。當(dāng)這種市場環(huán)境日益復(fù)雜多變，并從賣方市場過度到買方市場時(shí)，資本運(yùn)作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平日益成為未來房地產(chǎn)市場競爭的重點(diǎn)。一方面，從成熟國家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)可以看出，開發(fā)企業(yè)要在未來市場上做大做強(qiáng)，與金融資源的對接是其發(fā)展的一個(gè)必要途徑。在這一環(huán)節(jié)中的企業(yè)與專業(yè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，將可抓住未來兩年房地產(chǎn)金融市場快速發(fā)展的重要時(shí)機(jī)，利用資本力量，迅速做大做強(qiáng)。另一方面，升級中的房地產(chǎn)市場，將逐步形成發(fā)達(dá)國家的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向?qū)I(yè)化分工協(xié)作的路徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。 |