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| 股市財(cái)富直接誘發(fā)上海市房?jī)r(jià)反彈暴漲 |
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| 2007-06-20 本報(bào)記者:洛濤 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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近日又見(jiàn)上海樓市重拾漲勢(shì)。價(jià)格上漲、交易火爆、輿論嘩然，消費(fèi)者又開(kāi)始擔(dān)心這樣的市場(chǎng)狀況是否會(huì)繼續(xù)？二三年前上海樓市瘋漲的一幕還會(huì)來(lái)臨嗎？
“政策不是構(gòu)成上海此次房?jī)r(jià)反彈暴漲直接因素。”上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅向記者表示，堅(jiān)持落實(shí)70/90政策，建立多層次的住房保障體系，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放，仍然是當(dāng)前政策對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。
眾所周知，土地供應(yīng)計(jì)劃的制定涉及到供應(yīng)總量的確定、供地區(qū)域的分布、內(nèi)部土地性質(zhì)的確定甚至到地塊內(nèi)容積率指標(biāo)的確定等諸多方面。2006年同樣的土地供應(yīng)總量，但其所承載的產(chǎn)品確是和2002、2003年大為不同。區(qū)別在于：2002、2003年的土地供應(yīng)主要集中城市中心區(qū)，以普通住宅土地供應(yīng)為主體；而近年的土地供應(yīng)則主要位于外環(huán)附近，以中低價(jià)房和商業(yè)項(xiàng)目為主。那么，按照平均兩年左右的規(guī)劃建設(shè)周期算，這種土地供應(yīng)區(qū)位與性質(zhì)的差異導(dǎo)致了在2004、2005年的房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)為城中住宅，而2006至2007年的房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)則為中低價(jià)房和各類商業(yè)項(xiàng)目。因此，從供應(yīng)的角度來(lái)看，地段、用地性質(zhì)和產(chǎn)品檔次的變化決定了當(dāng)前市場(chǎng)的供應(yīng)質(zhì)量與幾年前相比，差異顯著。
“應(yīng)該說(shuō)是金融市場(chǎng)繁榮，財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)市場(chǎng)活躍，成為市場(chǎng)變化直接誘因。”五合國(guó)際集團(tuán)總顧問(wèn)劉力表示，相對(duì)于前一輪的上漲，當(dāng)前市場(chǎng)外匯儲(chǔ)備盈余帶來(lái)的流動(dòng)性過(guò)剩的局面也帶入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，2007年新增個(gè)人購(gòu)房貸款余額達(dá)到0.14萬(wàn)億，相比2004年全年的0.42萬(wàn)億，仍然在保持增長(zhǎng)。雖然政府進(jìn)行相關(guān)政策控制，但需求市場(chǎng)的持續(xù)旺盛局面始終沒(méi)有改變。同時(shí)加上股票市場(chǎng)近期的迅速回暖，國(guó)內(nèi)A、B股總市值從2003年末的4.24萬(wàn)億增加到2007年4月的16萬(wàn)億，多數(shù)居民在股市上的獲利，增加了對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買力，這種大規(guī)模獲利資金的巨大投資和購(gòu)買需求，加速了市場(chǎng)交易，并推高了房?jī)r(jià)。
劉力認(rèn)為，在這樣的財(cái)富效應(yīng)積累下，催生了兩類市場(chǎng)需求，一類是對(duì)城中心好地段高質(zhì)量商品房需求，一類是過(guò)往缺乏購(gòu)買力的人群的新增購(gòu)買需求。而比較市場(chǎng)的供應(yīng)，新增的普通住宅需求可以通過(guò)當(dāng)前在外環(huán)附近的大量供應(yīng)得以消化，而城中高質(zhì)量商品房需求，缺少相對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)，將繼續(xù)保持一定漲勢(shì)。由此看來(lái)，在中國(guó)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不變的情況下，巨大的住房需求仍然將是未來(lái)市場(chǎng)的主體需求。
那么在未來(lái)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上，會(huì)如何變化？鄒毅表示，短期受金融市場(chǎng)影響較大，金融資產(chǎn)變化決定市場(chǎng)短期需求。從目前的金融市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，流動(dòng)性過(guò)剩和股票投資意愿較強(qiáng)的狀況在短期內(nèi)不會(huì)改變，這就決定了當(dāng)前由金融市場(chǎng)獲利帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)仍將作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而繼續(xù)保持市場(chǎng)價(jià)格有一定上漲。而利率的中長(zhǎng)期上升走勢(shì)會(huì)抑制長(zhǎng)期購(gòu)房需求。隨著金融市場(chǎng)泡沫的逐步積累，央行采用的加息舉措將提高購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)，從而在一定程度上抑制市場(chǎng)需求，穩(wěn)定價(jià)格。
“市場(chǎng)供應(yīng)的質(zhì)量變化將決定未來(lái)價(jià)格出現(xiàn)分化。”劉力告訴記者，未來(lái)新增供應(yīng)的地段、土地性質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)都將與以往不同。好地段、好的產(chǎn)品，將享受超過(guò)市場(chǎng)均價(jià)的追捧；而差地段、同質(zhì)化的產(chǎn)品將經(jīng)歷市場(chǎng)的考驗(yàn)。隨著上海市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的門檻逐步增加，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商在承載了高成本的地價(jià)后，將更加注重對(duì)市場(chǎng)細(xì)分需求的研究。未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)將存在兩個(gè)趨勢(shì)：一類是大盤整體開(kāi)發(fā)的供應(yīng)，注重整體開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境；另一類是小規(guī)模的精確定位的產(chǎn)品供應(yīng)，這類產(chǎn)品將注重于市場(chǎng)的細(xì)分需求，通過(guò)差異化策略，滿足各類人群的市場(chǎng)需要。 |
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