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在取消住房配給、進(jìn)行商品買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中，住房的社會(huì)屬性被邊緣化。如何平衡住房市場(chǎng)化和住房保障供給成為現(xiàn)階段中國(guó)社會(huì)一大問(wèn)題。今年開(kāi)始，隨著各地方政府落實(shí)政策，完善住房保障制度成為政府工作的主要部分，住房的社會(huì)屬性被重新挖掘，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。2006年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中明確提出要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。
現(xiàn)有住房保障制度不能體現(xiàn)公平原則
五合國(guó)際總顧問(wèn)劉力博士近日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，我國(guó)現(xiàn)有的住房保障制度主要由公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度組成。由于過(guò)度關(guān)注住房的市場(chǎng)化，加上住房保障問(wèn)題提出時(shí)間相對(duì)較短，制度的設(shè)計(jì)在實(shí)施過(guò)程中暴露出不少問(wèn)題。
從住房公積金制度來(lái)看，覆蓋面小，公積金管理混亂，導(dǎo)致資金挪用、擠占事件時(shí)有發(fā)生。從經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施結(jié)果來(lái)看，從1999年至2004年間，經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)開(kāi)發(fā)三億平方米，一定程度上緩解了中低收入居民的住房供給壓力，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)平抑房?jī)r(jià)起到一定作用。但不可否認(rèn)，制度的不完善、市場(chǎng)信息的不透明帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)主體出現(xiàn)偏差，擠占了中低收入群體的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)。同時(shí)部分開(kāi)發(fā)商以經(jīng)濟(jì)適用房的名義開(kāi)發(fā)中高檔商品房，以博取經(jīng)濟(jì)利益，嚴(yán)重背離了經(jīng)濟(jì)適用房的初衷。
而從廉租房制度的實(shí)施現(xiàn)狀來(lái)看同樣遭遇了不少問(wèn)題。比如根據(jù)目前的國(guó)家規(guī)定和各地的做法，廉租房的分配對(duì)象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，這一戶口的限制條件將流動(dòng)人口、農(nóng)村進(jìn)城打工群體等排斥在外，對(duì)部分外來(lái)人口占總體人口較大比例的城市如上海、廣州，不利于該部分住房弱勢(shì)群體的生存，不能體現(xiàn)公平原則。
住房保障首先需要信息透明
“國(guó)外住房保障進(jìn)行有效的國(guó)家無(wú)不具有一個(gè)完善的信用制度的基礎(chǔ)，在收入透明，財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提下，才能正確地對(duì)困難戶提供相應(yīng)的保障性住房，以避免出現(xiàn)信息不透明而導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)對(duì)象出現(xiàn)偏差。”上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅告訴記者，在美國(guó)通過(guò)稅收和金融監(jiān)控，確定家庭收入為所在地區(qū)中等收入家庭的80%以下者，才可申請(qǐng)住房補(bǔ)助。
20世紀(jì)50年代日本在確定公營(yíng)住宅的補(bǔ)貼對(duì)象和補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，把低收入家庭的月收入劃分為低于11.5萬(wàn)日元和11.5萬(wàn)日元至19.8萬(wàn)日元兩個(gè)層次，處于這兩個(gè)線內(nèi)的國(guó)民才可向政府提出申請(qǐng)。這些規(guī)定的實(shí)施需要不斷的進(jìn)行個(gè)人信息的統(tǒng)計(jì)和更新。
我國(guó)在2007年剛通過(guò)的物權(quán)法中規(guī)定居民需要統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這種登記制度對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過(guò)熱的現(xiàn)象有監(jiān)控和防范作用。對(duì)國(guó)內(nèi)部分市民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資行為的市場(chǎng)現(xiàn)狀從需求角度，并進(jìn)而延伸到供應(yīng)進(jìn)行兩方面的控制。
當(dāng)然，住房保障體制的構(gòu)建應(yīng)當(dāng)在法律支持、政府引導(dǎo)和市場(chǎng)體制完善的前提下，落實(shí)到實(shí)處，采用何種手段對(duì)中低收入等困難群體提供幫助，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。從國(guó)外住房保障制度比較成功的國(guó)家來(lái)看，不外乎采取優(yōu)惠信貸支持、發(fā)放住房補(bǔ)貼、低價(jià)房供應(yīng)、稅收減免等政策。
住房保障政府主導(dǎo)必不可少
鄒毅認(rèn)為，住房是生活必需品，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，社會(huì)貧富差距的現(xiàn)實(shí)使之都僅僅是一種商品。無(wú)論該國(guó)商品市場(chǎng)化程度多高，具有公共產(chǎn)品屬性的住房，其理應(yīng)由政府參與主導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)。
根據(jù)廣州市近期建設(shè)規(guī)劃顯示：規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)各類(lèi)住房56.24萬(wàn)套，總建筑面積5350萬(wàn)平方米，其中政府保障性住房11.43萬(wàn)套，其余為市場(chǎng)主導(dǎo)型商品住房和政府調(diào)控性普通商品住房。政府保障性住房包括廉租、新社區(qū)和經(jīng)濟(jì)適用房，分別針對(duì)雙特困家庭住戶，中低收入廣州戶籍居民困難戶、拆遷戶等。
廣州的房?jī)r(jià)日前不斷上漲，受到市場(chǎng)的關(guān)注，短期抑制房?jī)r(jià)未必是一個(gè)有效的調(diào)控目標(biāo)，但是完善城市的住房保障體系，為中低收入甚至更困難的公民提供住處，卻是一個(gè)從中長(zhǎng)期可以預(yù)期的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓社會(huì)資源更有效分配的一個(gè)方法。
國(guó)內(nèi)急需出臺(tái)一部綜合性住房保障法
劉力表示，住房保障制度作為一項(xiàng)重要的社會(huì)政策，需要有效的法律支持。美國(guó)1949年通過(guò)的全國(guó)可承受住房法提出讓每個(gè)家庭能夠承受得起一套環(huán)境適宜的住房。日本于1951年頒布的公營(yíng)住宅法，根據(jù)該法，政府投資建設(shè)了大量公營(yíng)住宅，為二戰(zhàn)后全國(guó)性的嚴(yán)重房荒起到緩解作用。中國(guó)現(xiàn)階段已經(jīng)出臺(tái)的法律和行政法規(guī)，很多都是在市場(chǎng)變化的實(shí)時(shí)應(yīng)對(duì)，存在不少缺陷，不能為住房保障制度的完善提供有力的支持，現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)急需出臺(tái)一部綜合性的住房保障相關(guān)的法律，在此基礎(chǔ)上，制定一系列的實(shí)施細(xì)則，用以全面的進(jìn)行住房保障體制的建設(shè)。
劉力告訴記者，事實(shí)上，從中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革推進(jìn)，中國(guó)住房保障制度在適應(yīng)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)商品化過(guò)程中已經(jīng)逐步建立，但是從20世紀(jì)80年代后，人們的注意力集中在如何擴(kuò)大住房建設(shè)和供給上，住房保障沒(méi)有引起社會(huì)的關(guān)注。在住房供需兩旺的市場(chǎng)化進(jìn)程下，住房保障體制改革遲遲未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，以致出現(xiàn)加劇社會(huì)分配的不合理，進(jìn)而引起社會(huì)對(duì)前期住房改革思路的質(zhì)疑。 |