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一邊是股市的火爆，一邊是房產(chǎn)支出成本不斷走高，這令在某出版社工作的王小姐有些猶豫不決，她不知道到底應(yīng)該將手里的存款投入股市還是樓市。
與王小姐境遇相同的投資者不在少數(shù)。進(jìn)入2007年以來(lái)，看到股市行情的日漸走高，有部分投資者開(kāi)始從樓市抽出資金轉(zhuǎn)投股市。北京房產(chǎn)中介中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2007年1月至4月，北京亞奧區(qū)域投資者售房用于炒股的情況最為典型，售房用于炒股的占有比重達(dá)到20%。對(duì)此，有關(guān)專家認(rèn)為，股市雖然火爆，但風(fēng)險(xiǎn)極高，相比之下，房產(chǎn)投資穩(wěn)定性更強(qiáng)。那么，在目前的市場(chǎng)情況下，投資樓市有哪些機(jī)會(huì)，記者就此深入采訪了有關(guān)業(yè)內(nèi)人士。
長(zhǎng)線：小戶型放量實(shí)為利好
調(diào)整樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“90平方米以下的中小戶型要占70%以上”的政策已經(jīng)平穩(wěn)實(shí)施了一年，而開(kāi)發(fā)商從拿地到樓盤封頂發(fā)售，一般需要一年左右的時(shí)間。也就是說(shuō)，小戶型供應(yīng)量近期將會(huì)大量增加，目前樓市以大戶型為主的格局將會(huì)逐步扭轉(zhuǎn)。那么，這種格局的改變，將會(huì)對(duì)投資者帶來(lái)什么影響？
對(duì)此，北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松說(shuō)，這一政策對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)及其上下游行業(yè)的影響是深遠(yuǎn)的，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
首先，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得到改善。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年5月10日，北京市可售住宅套數(shù)為78856套，套均面積達(dá)145平方米，京城樓市供應(yīng)是以大戶型為主；而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，2007年4月二手房成交量中，90平方米以下的中小戶型成交量占比為66.2%，可見(jiàn)中小戶型是購(gòu)房者需求的主流。
其次，消費(fèi)者預(yù)期將增強(qiáng)，使購(gòu)房行為趨于理性。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程中，除了房產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系緊張、房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅費(fèi)征收導(dǎo)致的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁房?jī)r(jià)等因素之外，大量的“沖動(dòng)型”購(gòu)房行為也成為助推房?jī)r(jià)上漲的原因。在小戶型大量增加，需求能夠滿足的預(yù)期下，市場(chǎng)環(huán)境的變化會(huì)促使以自住為主的購(gòu)房者更加理性。
第三，有利于平抑上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)。小戶型供應(yīng)量的增加可以改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解小戶型的供求關(guān)系以及價(jià)格的過(guò)快上漲，由于小戶型價(jià)格及漲幅一般高于整體房?jī)r(jià)，因此小戶型價(jià)格的平穩(wěn)將直接影響到整體房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。
短線：大戶型有望走強(qiáng)
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷有限公司總經(jīng)理王述接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，隨著大戶型供應(yīng)量的逐漸減少，投資者可以從中發(fā)現(xiàn)一些機(jī)會(huì)。
王述解釋說(shuō)，一方面，大戶型本身的升值潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小戶型，另一方面，隨著人們生活水平的提高，對(duì)大戶型產(chǎn)品的需求將會(huì)日益增多。特別是上世紀(jì)“房改”前，很多家庭從工作單位分得的房屋大多戶型設(shè)計(jì)不夠人性化且戶型較小，目前這部分家庭正面臨著住房的升級(jí)換代，成為最具購(gòu)買實(shí)力的群體。
根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年1月至4月網(wǎng)上簽約套均面積與上年同期相比呈現(xiàn)出整體上升趨勢(shì)，最高漲幅近四成。尤其是2007年4月，期房網(wǎng)上簽約套均面積達(dá)131平方米，比去年同期上漲4.8%，而現(xiàn)房的漲幅更是顯著，2007年4月現(xiàn)房網(wǎng)上簽約套均面積達(dá)164平方米，比去年同期上漲37.6%。
王述認(rèn)為，在今年戶型市場(chǎng)將得到明顯轉(zhuǎn)變的情況下，更多的投資性購(gòu)房者的目光將集中在大戶型產(chǎn)品上，能帶來(lái)更多利益的大戶型產(chǎn)品在變得稀缺的同時(shí)將顯示出更大的升值潛力，很可能進(jìn)一步拉高大戶型產(chǎn)品的均價(jià)，從而拉高市場(chǎng)成交產(chǎn)品的均價(jià)。
房?jī)r(jià)：依然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)
對(duì)于投資者而言，最為關(guān)注的是未來(lái)房?jī)r(jià)的具體走勢(shì)，對(duì)此，金育松向記者表示，小戶型供應(yīng)量增加有利于平抑房?jī)r(jià)，但是不會(huì)使整體房?jī)r(jià)下調(diào)，房?jī)r(jià)依然會(huì)呈上漲趨勢(shì)，只是漲幅可能會(huì)有所放緩。他解釋說(shuō)，這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲的動(dòng)力依然存在，小戶型的增加并不能扭轉(zhuǎn)緊張的供求關(guān)系，只是在未來(lái)整體的供應(yīng)量中，小戶型更多一點(diǎn)而已。同樣對(duì)于這一問(wèn)題，在近日舉辦的“股市與樓市：理性還是非理性繁榮”論壇上，多數(shù)專家也表示目前房?jī)r(jià)上漲仍屬理性繁榮，從未來(lái)來(lái)看樓市需求依然強(qiáng)勁，樓市仍然看漲。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)專家提醒投資者，隨著小戶型供應(yīng)量的大幅增加，小戶型“物以稀為貴”的局面將被打破，為此，投資者也必須做出相應(yīng)的調(diào)整。金育松建議說(shuō)，中心區(qū)的小戶型仍然值得投資。小戶型的大量增加已成定局，然而關(guān)鍵的問(wèn)題是，小戶型的供應(yīng)將集中在哪些區(qū)域？以北京市為例，從今年前四個(gè)月成交的土地來(lái)看，四環(huán)內(nèi)的僅占20%左右，而其中住宅用地僅有一塊，這說(shuō)明四環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量已經(jīng)很少。相應(yīng)的，大量增加的小戶型會(huì)集中分布在四環(huán)以外，這樣，四環(huán)內(nèi)地段較好的小戶型，其稀缺性會(huì)比現(xiàn)在更明顯，其投資價(jià)值仍然值得投資者關(guān)注。與此同時(shí)，交通便利的小戶型仍然值得投資，特別是軌道交通沿線，由于軌道交通沿線對(duì)于積聚人氣、提高區(qū)域房產(chǎn)附加值的作用已經(jīng)成為共識(shí)。同樣品質(zhì)的小戶型，軌道沿線區(qū)域的小戶型更有升值潛力，這一點(diǎn)對(duì)于投資后的出租、轉(zhuǎn)售非常有利，值得投資者關(guān)注。
對(duì)于大戶型如何投資，金育松說(shuō)，未來(lái)大戶型逐漸也會(huì)像現(xiàn)在的小戶型一樣“物以稀為貴”，但并不是所有的大戶型都值得投資。
“隨著物業(yè)稅開(kāi)征的逐步推進(jìn)，大戶型的持有成本顯然更高，投資者不可不察；配套不完善的大戶型，一般是因?yàn)榈囟渭拔恢貌⒉缓茫茈y吸引大戶型的購(gòu)買及求租需求，投資回報(bào)率也就無(wú)從談起；另外，在一些房產(chǎn)格局較穩(wěn)定的區(qū)域，現(xiàn)有的大戶型存量較多，由于缺乏土地開(kāi)發(fā)，難有小戶型增量，這樣，大戶型很難形成差異化的優(yōu)勢(shì)，投資者面對(duì)這樣的區(qū)域，入市也要謹(jǐn)慎。”金育松提醒說(shuō)。 |