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| 投資房地產(chǎn)有學(xué)問 散戶“炒”樓三招致勝 |
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| 2007-01-31 陳耘 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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如今，人們有了閑散資金，除了存銀行、買債券、炒股票、購保險(xiǎn)等，投資房產(chǎn)也是一種保值、增值的途徑。但是，“炒”樓方法很多，如何選擇也是一門很深的學(xué)問。
手法之一：短線操作，等待房?jī)r(jià)上揚(yáng)。付上一部分房款，或者付上定金，把那套房子歸入自己名下，待房?jī)r(jià)上揚(yáng)再伺機(jī)出手。這種辦法具有投資少贏利大的特點(diǎn)，但是，風(fēng)險(xiǎn)也大，而且對(duì)操作的要求也高。投資房地產(chǎn)與投資股票一樣，需要“選時(shí)”和“選股”。“選時(shí)”指買入的時(shí)機(jī)，“選股”指買入的具體樓盤。目前開發(fā)商大多采用低開高走、小步提價(jià)的銷售策略。如剛開盤時(shí)為了樹立樓盤形象，吸引人氣，會(huì)以低價(jià)位出售一批房子，之后，分幾批進(jìn)行小幅提價(jià)。因此，剛開盤買進(jìn)就比較劃算。然后，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，果斷出手。短線操作有點(diǎn)像股市，到了合適的價(jià)位就盡快出手，應(yīng)該留一點(diǎn)利潤空間給接盤者，不要“一根甘蔗從梢吃到頭”。
采用這種手法，選擇一個(gè)具有升值潛力的樓盤，是至關(guān)重要的。它要求投資者非常熟悉所購的樓盤，投資股票的“技術(shù)分析法”和“基本面分析法”，對(duì)投資房地產(chǎn)也一樣適用。“技術(shù)分析”是指要把握開發(fā)商操盤的節(jié)奏，與“莊”共舞，但更重要的是要看樓盤的品質(zhì)如何，即“基本面分析”。比如，交通是否便利、戶型是否合理、配套設(shè)施是否齊全、周邊住宅開發(fā)情況及開發(fā)成本、開發(fā)商的實(shí)力等，在這些硬件之外，物業(yè)在軟件方面也要做到優(yōu)秀才有升值的基本保障。另外，要求投資者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，乃至發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該非常了解。這種方法對(duì)大多數(shù)樓市投資者來說，難度太大，少操作為好。
手法之二：以租養(yǎng)房，當(dāng)房東。租賃市場(chǎng)的日益活躍，使以租養(yǎng)房成為可能。以租養(yǎng)房的投資方式，主要有兩種，一種是原有一套住宅，通過接揭貸款購買新房，再將原有住宅出租，用租金償還貸款；另一種則是直接購買商品房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款。
對(duì)第一種投資者來說，由于原有住房的地段、房型、周邊環(huán)境等已定型，房屋出租后租金收入受周邊同類物業(yè)影響差距不會(huì)太大，而所得租金主要用于歸還新房貸款，有時(shí)每月租金收入可能小于還款額。這時(shí)，最重要的便是如何增加月租金收入。筆者認(rèn)為，比較簡(jiǎn)單有效的辦法就是先花上幾千元對(duì)原有住房作個(gè)性化的裝修、整理，以提高物業(yè)的租賃價(jià)值，再尋找合適的房客租出去。這樣，月租金往往會(huì)比同類物業(yè)高出一籌。
對(duì)第二類投資者來說，考慮的問題就要多些。因?yàn)榉课葑赓U市場(chǎng)與買賣市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)好壞的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，好賣的房子不一定好租，好租的房子不一定好賣。選擇戶型要和租賃市場(chǎng)的目標(biāo)客戶群相吻合，想出租給公司的最好買兩居室以上，這樣才能租出價(jià)格，但相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大一些，有可能租不出去。想出租給個(gè)人的宜買兩居室以下，風(fēng)險(xiǎn)最低的是一居室。如果想出租給商住戶，樓層不宜過高，一二層最好。如果想出租給個(gè)人，則樓層越高租金越高。另外，大戶型不要與小戶型夾雜在一起，否則就很難上檔次，出租時(shí)也缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。
要注意的是，每月要支付物業(yè)管理費(fèi)、銀行貸款等這些都是固定支出，而每月的租金收入都是相對(duì)固定的。既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，以租養(yǎng)房的風(fēng)險(xiǎn)就在于房屋出租會(huì)有一個(gè)“空置期”，即從買入后到出租的那段時(shí)間。即使是已經(jīng)出租的房子也可能會(huì)中途“斷檔”，這就需要投資者有周密的考慮，并預(yù)留一部分資金足夠度過這樣的“風(fēng)險(xiǎn)期”。
手法之三：利用裝修，增加“附加值”。買入毛坯房，對(duì)它進(jìn)行一番裝修“包裝”，使之升值，出售可以獲得短期回報(bào)。只要眼光準(zhǔn)，回報(bào)既快又高，不失為一種短線“炒”樓的好方法。但是，風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度和判斷力，不然，“炒”房就會(huì)“炒”成為房東了。 |
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