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| 全球資本淘金商業(yè)地產(chǎn)進入最后“瘋狂” |
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| 2006-12-05 本報記者：洛濤 武勇 來源:經(jīng)濟參考報 |
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“在英國房地產(chǎn)利潤率只有4%至5%，在上海投資，會有7%至8%的回報率，在成都的收益預計可以達到25%。”思嘉伯集團董事兼首席投資顧問迪迪爾興奮地向記者訴說著他的觀點：“我們集團擬在未來三年到五年在中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資達30億元人民幣。”近日，英國第三大房地產(chǎn)公司思嘉伯集團借投資足球俱樂部，曲線進入成都房地產(chǎn)市場。
11月7日，思嘉伯與謝菲聯(lián)俱樂部合資成立的成都謝菲聯(lián)置業(yè)有限公司對外宣布，將在成都先期投入三億元人民幣，用于開發(fā)新近拍得的成都二環(huán)路邊一塊約兩萬平方米的黃金地塊，這一地塊原是成都普爾斯馬特超市舊址。公司主要負責人對記者表示，“目前正在辦理手續(xù)，預計年底動工，該地塊將繼續(xù)用于商業(yè)用途，同時另有部分進行商業(yè)住宅開發(fā)。”
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，宏觀調(diào)控力度將有進一步加大的可能。思嘉伯的此番舉措，著實可謂“逆市而上”。而作為英國著名房地產(chǎn)商，30億元的投資并不很大。思嘉伯認為越是進行宏觀調(diào)控，就越具有挑戰(zhàn)性。專家為此表示，這些投資機構(gòu)主要是看好中國商業(yè)地產(chǎn)巨大的前景與成長空間以及人民幣再次升值的預期。而今年以來的宏觀調(diào)控，被這些投資機構(gòu)認為是進入中國地產(chǎn)業(yè)的一個絕好機遇。
商業(yè)地產(chǎn)新近又開始成為被圈內(nèi)追捧的焦點，商業(yè)地產(chǎn)大有啟動新一輪地產(chǎn)淘金之勢。各路資本已經(jīng)或正準備進入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，其中包括之前以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商、境外資本甚至非地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)。西南財經(jīng)大學的楊繼瑞教授認為，目前英國中央銀行降息，住房抵押貸款利率也不斷下降，英國的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣。而到中國二線城市房地產(chǎn)投資的回報率在15%到25%之間，這一收益率對外資的誘惑很大。而隨著今年年底金融業(yè)全面對外開放，將有更多的外資投向成都房地產(chǎn)，有關部門要預防外資的大量涌入對內(nèi)資產(chǎn)生過大的沖擊。”
據(jù)記者了解，今年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)全面進入宏觀調(diào)控時期，金融、土地、稅收各項國家宏觀政策紛紛出臺，給房地產(chǎn)業(yè)降溫。國內(nèi)許多地產(chǎn)投資者也開始保持比較謹慎、觀望的態(tài)度。但境外資金卻對國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)頻頻出手。7月8日，新加坡嘉德置地集團旗下的嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司與深國投商用置業(yè)有限公司、深圳市深國商業(yè)投資有限公司簽訂協(xié)議，將投資33.73億元用于其在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的擴張；7月23日，國際著名房地產(chǎn)基金管理機構(gòu)盛陽地產(chǎn)基金與美國HOM
YFUND集團簽署了兩億美元的基金委托管理框架協(xié)議，由HOM
YFUND集團委托盛陽地產(chǎn)基金在中國進行房地產(chǎn)投資和管理，投資方向主要是商業(yè)地產(chǎn)。而繼美國私募基金柯羅尼國際投資集團通過楊子基金成功登陸中國房地產(chǎn)市場后，另一只位于美國邁阿密的私募基金的要員也專程赴京考察，瞄準高檔公寓和寫字樓。
“其實是人民幣升值的期望、海外投資者對國內(nèi)房產(chǎn)業(yè)的認同以及世界資金尋求出路，使國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨新一輪的機遇。”據(jù)中關村文化股份有限公司總裁歐陽旭表示，8月以來，幾家境外投資基金紛紛表露了大單的購買意向。歐陽旭表示，從現(xiàn)在基金公司的投資選擇上看，專門從事房地產(chǎn)投資的新加坡凱德置地多關注且擅長寫字樓等商業(yè)物業(yè)的長線投資，而大摩等一些投行拉開較寬的投資面，對寫字樓、商業(yè)物業(yè)、住宅既做長線投資，也有短線合作。美國的許多基金公司是從礦業(yè)等工業(yè)基金轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)業(yè)，由于看好中國地產(chǎn)市場的利潤空間，一些具有強大資金實力的基金對甲級寫字樓、五星級酒店、綜合商業(yè)及酒店式公寓的整盤轉(zhuǎn)讓都有興趣。方式包括前期購買土地或開發(fā)投資、購買物業(yè)或以帶回購的優(yōu)先股形式的投入。
國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)“群雄逐鹿”之勢。各類境外資本在壯大自身的中國主業(yè)外，不約而同地把與投資商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合作為重要的利潤新增點。全球餐飲巨頭百勝集團作為本屆商博會的參展商之一，推廣其“肯德基汽車餐廳”項目。而德意志銀行等國際金融機構(gòu)則表示，德意志銀行與中國泛華集團在香港成立了一家專門投資房地產(chǎn)開發(fā)的公司，公司業(yè)務主要是在國內(nèi)尋找一些好的投資項目進行融資。美國一家基金公司在接受本報記者采訪時表示表示，該基金早在今年初即進入中國，始終在關注著中國房地產(chǎn)市場的動向，包括宏觀調(diào)控政策的影響。近來，感到政策的影響已經(jīng)漸漸清晰，中國房地產(chǎn)的基本走勢是被看好的；而在宏觀調(diào)控，國內(nèi)資金環(huán)節(jié)收緊的關頭，正是外資比較容易和開發(fā)商談判的有利時機；人民幣升值的預期直接推動了基金廣泛進入中國房地產(chǎn)市場。
“對外國投資者來說，他們不僅看到了購買人民幣資產(chǎn)獲得人民幣升值之利，也看到國內(nèi)房地產(chǎn)市場由政府隱性擔保，進入這樣的市場根本就沒有風險。這就是目前大量的外國資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的真正原因所在。”中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容向記者表示，國外資金炒作國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)是曲線抬市的一種策略。千萬別小看了外國投資者進入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，雖然資金不會太多，特別是占整個房地產(chǎn)銷售比重不會太高。但是它的價格是投資者的預期決定的。當外資預期國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格上漲時，它就可用少量的資金帶動整個市場的預期，從而推高國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的整體上漲。
易憲容認為，房價增長過快是今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效不理想的關鍵。因為房價快速增長，就必須帶動房地產(chǎn)投資開發(fā)增長，帶動大量的各種資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。由于大量外資進入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，即使國內(nèi)采取貨幣緊縮的政策，但對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的影響不會太大。對此，我國政府應該從兩個方面入手對今年以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進行重新思考，一是外資進入的途徑與方式，特別是外資進入后的影響所要做全面評估；二是目前國內(nèi)央行貨幣政策調(diào)控的傳導性，并根據(jù)檢討結(jié)果重新采取有效的應對政策，而低利率政策也是目前國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控效果不佳的一個重要方面。 |
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